上海炒房资金各谋其道

　　本地的炒房资金正抽身从上海“外逃”，而上海楼市中的江浙资金，正在重新组合，把原来的散户投资资金“拼单”成大手笔，以购置整幢楼盘，从而控制房价、对抗房价下跌；海外投资机构尚有继续留居上海的大笔资金，通过投资地产期待人民币升值

　　□ 本报记者 彭婷婷

　　“海外和市外资金最近还有一定量的流入，但上海本地的炒房资金开始向外走了，这种现象在6月1日以后越来越明显。”市场状况证实了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成的这一说法。在上海本地购楼者日渐稀少的同时，专事江浙资金上海投资房产的中介机构——上海神舟房地产咨询有限公司却变成了另外一番景象。其市场部副总经理孟军告诉《财经时报》，现在江浙资金已经很少有散户交易，而大都整幢整幢地收购楼盘。

　　抱团取暖

　　据了解，江浙炒房者现在专门收购二手楼盘，单笔交易通常在10000—15000平方米，他们的“上家”几乎都是“捂盘”两三年者。房源多集中于内环，几乎囊括了所有的户型。

　　如此大笔收购经常需要上亿资金，钱从何而来？据熟知者介绍，原来以个体为单位的炒房散户们，已经开始进行资金的整合。按他们的说法，就是把留在上海楼市上个体的小资金，“拼单”在一起，形成“私募基金”集体购房。

　　这样做的好处是，他们可以一次性买下一个楼盘的30%—40%，万一楼价下跌，就可以控制该楼盘的价格，甚至影响周边的楼盘价格。

　　境外人士和居住地不在上海的外地人——“两外人士”是目前上海的购房主力。据统计，2004年“两外人士”的一手房贷款笔数占比达45%，金额占比达50%。今年4月，在上海楼市所售3480套、每平方米1万元以上的房屋中，“两外人士”购买占比为45%。

　　外资还在赌

　　与此同时，境外资金则继续压注人民币升值。有些外资大亨更加积极地在上海拓展自己的地产投资。摩根斯坦利房地产基金已经决定以32亿元人民币收购上海明天广场，意味着上海写字楼的最高成交价纪录即将诞生。

　　人民币升值是利之所趋。尹伯成认为，这样的收购还将进行下去，形成政府和企业间的搏弈。“但前提是，上海的房价依然稳定，如果出现大幅下跌，海外投机者也许会得不偿失。”

　　按现在美元兑人民币1：8.27计算，以8270元人民币/平方米买入楼盘，合1000美元/平方米；如果楼价不跌而人民币升值，假定升至1：8，那这个楼盘将合1033.75美元/平方米，其间33.75美元则是赌博中的赚头。

　　但是，如果楼价从8270元人民币/平方米的房价降到8000元/平方米，人民币相对美元即使升值到1：8，楼盘合美元的价格依然是1000美元/平方米，毫无差价可赚；如果房价再跌，而人民币顶住了升值压力，那大摩等豪赌人民币升值的基金可就惨了，不仅赚不到钱，反而会赔。

　　房贷规模缩水

　　这次宏观调控政策的效果要到下个季度才能看到。但现在的上海楼市，各方势力各谋其道，甚至大有豪赌一把味道。

　　不过，气喘吁吁的在沪银行已经渐渐地放慢了脚步。

　　央行上海分行近日发布的统计数据显示，今年4月，在沪金融机构新增中长期贷款，在各项新增贷款中的占比已经下降到78.22%，比一季度低了10.16个百分点。

　　据上海银监局副局长徐风介绍，他们对在沪16家中资银行的统计数据，房地产信贷余额从2003年末的2480亿元，迅速放大至2004年末的3503亿元。包括房地产开发贷款、房屋按揭贷款在内，房贷占整个银行贷款余额的比例从24.78%提高至31.56%，年均增幅超过40%。但4月以后，这种势头得到了遏制。

　　上海某银行人士透露，该行房贷4月份以来比前3个月下降将近30%，且呈继续下降之势。其他银行也大致如此。

　　“调控中，银行虽然可能暂时牺牲部分房贷利息收入，但正好可以借此改变房贷业务粗放经营的模式，调整贷款结构和客户结构，控制超常规的房地产贷款需求，防范风险。”