乌鲁木齐的“空房子”

　　编者按

　　如同出身，房地产也有先天优势与后天努力。然而，区位是天然的，这决定了这个产业在不同城市拥有不同的发展潜力以及规模。任何有违于此的努力都可能是徒劳的。毕竟，房地产业不该也不可能成为中国每一座城市的支柱产业。

　　本报记者 林明 发自乌鲁木齐

　　乌鲁木齐至今保有两项纪录：中国最高的住宅空置率和市场集中度。尽管国内新一轮房地产市场的迅速崛起，却未在根本上拯救这个西域之城的原始痼疾，由于缺乏来自外部力量的推动，目前乌鲁木齐仍是一个本地企业一统天下、自给自足式的相对封闭的市场

　　作为中国最西部首府城市，乌鲁木齐至今保有两项纪录：中国最高的住宅空置率和市场集中度。尽管国内新一轮房地产市场正在迅速崛起，却未在根本上治愈这个西域之城的原始痼疾，由于缺乏来自外部力量的推动，目前乌鲁木齐仍是一个本地企业自给自足式的相对封闭的市场。空置率居高不下

　　和乌鲁木齐颇具西域风情的城市建筑同样引人注目，是悠久的房屋空置历史。一边是大量高层住宅、商业办公楼拔地而起；另一边是房屋建筑质量不达标、户型面积偏大等问题屡见不鲜，在这些发展带来的后遗症中，空置率是最严重困扰市场的症结所在。

　　“天安名门”是乌鲁木齐高端商品房住宅的代表，尽管开发商新天房产对外称销售形势理想，但据记者暗访，实际销售现状不容乐观。目前除2个经济单元交易稍好之外，整个项目空置率依然维持在50%以上，与记者4个月前的探访情形并无二致。

　　“在乌鲁木齐，单价在3000元以上的中高端商品房是目前主要空置房源。”一位乌鲁木齐房地产官员认为，“目前综合空置率约在30%~40%之间，乌鲁木齐房地产市场出现的结构性供过于求的现象是因居民消费水平无法承受高档产品定位所导致。”

　　而实际的住宅空置率可能更高。据业内统计，全疆房屋空置率在45%左右，乌鲁木齐市内的比例应该更高。

　　2004年，乌鲁木齐市人均可支配收入为8947.78元，有70%人口的可支配收入处在平均水平以下。而同期乌鲁木齐市商品房的平均销售价格为每平方米1866元。目前新疆过半数的购房者所能承受的楼盘单价为每平方米1500元~2000元。对于大多数人来说，购买商品房力不从心，尤其是自去年底加息以来，消费市场雪上加霜。

　　而近年来，乌鲁木齐商品房转向中高端趋势明显，房型面积在90~140平方米比例渐大，而事实上90平方米以上最“卖不动”，此类住宅空置量占总空置量的三分之二。

　　事实上，高空置率已经开始影响乌市房地产市场下一步发展，从去年市场投资来看，总规模已开始首度出现萎缩，今年一季度房地产开发投资额为2381万元，与去年同期相比下降了76.05%。不少企业饱受空置和资金之困无法扩大运营，相对封闭的供需市场使得乌鲁木齐市未能像曾同样空置率高挂的海南城市一样，从令人忧心的数字中摆脱出来。本地开发商一统天下

　　当提及乌鲁木齐房地产市场，新疆广汇房产是无法绕开的议题。就在业界还在对天津顺驰占有当地40%市场而称奇的时候，新疆广汇早就不声不响保持着国内纪录。广汇房地产公司总经理杨铁军向记者坦言，广汇在乌市市场占有率为60%，是绝对当仁不让的老大。

　　在新疆，通过兼并国有企业获得地皮被视为迅速扩大市场的捷径。广汇成为这一模式最佳的诠释者。2000年开始，广汇利用乌鲁木齐国企改革之际，大量收购当地亏损的国企，很快囤积了大量的地皮，并利用银行贷款四处盖房，很快便垄断了乌鲁木齐的房地产市场。

　　乌鲁木齐市国土资源局土地市场处处长尹东北表示，现在乌市闲置土地主要集中在以广汇、华凌、宏大等为首的几大开发商手上，由于不少土地项目通过兼并国企取得，土地性质还未转为经营性用地，数量颇为庞大，但其总量已很难估量。

　　杨铁军表示，全疆目前住房空置率已达42%~25%间，大多集中在乌鲁木齐，对于广汇自身空置现状，杨铁军选择了沉默。但据市场知情人士分析，与广汇高市场占有比例相当，空置率也在同样的高位盘桓。

　　作为新疆非公有经济的一面旗帜，广汇房产是乌鲁木齐房地产市场的一个缩影。资料显示，乌鲁木齐市房产企业景气指数2005年第一季度与去年同期相比下降了16.1百分点。

　　企业对于房地产投资理解判断失误导致市场结构矛盾重重，另一方面，低廉的土地成本、金融支持、政策导向早已将企业与主导城市经济方方面面的利益捆绑在了一起，曾经为乌鲁木齐经济作出巨大贡献的房地产行业，随着种种不利接踵而来，行业双刃性特点开始呈现，并对乌市经济造成巨大影响。

　　一位当地开发商这样向记者表示，作为被区域经济发展寄予厚望的房地产业，似乎从一开始便背负了沉重压力，短短几年内，土地供应、开发建设规模保持着2位数的高增长，企业出于自身愿望而迅速膨胀，随着房地产投资规模扩张带来的土地收益、税收的增加也助长了政府城市经营的资本。政府积极作为

　　引进外来资金力量，带动区域经济发展，是下一步乌鲁木齐产业支撑的要点。尹东北表示，外来资本进入乌市，不仅能打破传统垄断局面，在资金、开发、管理等多层面形成良性竞争，对提高企业开发能力、综合质量本身也是极大触动。

　　目前乌市外来资金很少，尹东北介绍说，去年曾在上海成功开发水清木华项目的浙商进入乌市拿地运作项目后，给了市场很好启发。将于今年6月间推出的2幅即将开始的土地供应，已经具备了明显的南方企业喜好的大盘运作特征，据了解，这两幅分别位于中环路和克拉玛依西路的土地，共计达54万平方米，是乌鲁木齐经营性土地招牌挂以来最大体量的供应，占去年全年经营性土地总量的75%。

　　来疆已有近10年打拼历史的温州商人黄宣钱，目前是新疆浙江联合会温州商会的秘书长。作为最早一批赴疆发展的浙江商人，黄宣钱见证了乌鲁木齐房地产的兴衰荣辱。

　　目前在乌鲁木齐的浙江人不在少数，粗略统计已超过15万人，约占总人口的5%(208万常住人口，120万流动人口)，其中温州人将近10万，他们大多从事与周边国家的小商品、建材贸易等，真正涉足房地产业的很少，即使进入了，也是与商业经营相关的商业地产项目。

　　在乌鲁木齐市场不少外来资本对地产业保持谨慎的观望态度，黄宣钱认为，长远来看，有不错的发展机遇，但这需要等待，目前市场结构性失衡需要一个过程消化，过去也曾经有大量操之过急的温州投资客有过铩羽而归的经历。

　　记者手记

　　一年内第二次来到乌鲁木齐，希望看到些许变化的心情有点失望。除了长达数月的冬雪已经融化，一样的已略显斑驳的高楼大厦，一样的颇具西域风情建筑夹杂其中，一样尘封着的大片房屋，空气中弥漫着浓浓的新疆特色风味。

　　乌鲁木齐建成区为166.8平方公里，不到整个行政规划区12000平方公里的一个零头。支内来疆几十年的出租车司机告诉记者，生活了几十年，习惯了衣食住行，缺乏的是一种来自心底的归属感。

　　在人头攒动的房交会交易大厅，不少人为买房卖房奔走忙碌，这些真实有效的需求正在被主流市场慢慢淡忘。

　　曾经风光无限的新疆上市公司因为德隆神话的破灭而告集体萎缩，新疆国资委一位负责人曾告诉记者，乌鲁木齐乃至全疆经济遭受德隆影响远比外界理解的要深刻许多。而今天房地产市场同样有可能成为新的隐形杀手。

　　一位土地储备中心的工作人员私下透露，距离去年国务院要求在2004年8月31日后，所有经营性土地进入“招牌挂”市场要求以来9个月内，乌鲁木齐纳入市场轨道的土地仅为一半。

　　如何规范市场，确立务实有效的远景规划成为乌鲁木齐亟须修正的议题。

　　房地产业需要规范，需要务实，城市经济同样需要这种踏实精神，守信诚实务实是每个城市赖以生存发展的精神所在。据了解，乌鲁木齐相关部门已准备对清理闲置土地动真格，并确保今年50公顷经济适用房土地供应，这可能会触犯一小部分团体的眼前利益，但对新疆未来的经济而言，未必不是好事。