中部崛起点燃武汉房地产投资新热情

　　本报记者 丁小莺 发自武汉

　　仿佛突然间，武汉失去了“中部重镇”的优越感。先是经济总量被青岛、大连、宁波和苏州等以前的中等城市相继超过。

　　现在，在房价四面高歌的环境下，武汉甚至在这一指标上再一次“语塞”。

　　2005年4月27日，一位网名“高歌”的网友在武汉某房产论坛上留言：武汉的房价已被严重低估！武汉的地位和武汉的房价会被重新确认！

　　在武汉，这是一种非常主流的观点。对城市未来地位的预期，广泛地存在于武汉的官方、房地产业界、普通百姓以及媒体圈。

　　正是在这种信心预期的驱动下，2004年的武汉房价涨幅达到20%以上，今年一季度商品房均价更是达到3000元/平方米左右。

    “机会来了”

　　买房者、开发商对武汉未来地位的强烈信心，缘于“中部崛起”的大背景。同样，这一背景也使武汉市政府满怀信心，大刀阔斧地展开城市建设。

　　“风水轮流转，现在轮到武汉了。”武汉市对外贸易经济合作局办公室副主任易仁川笑着表示，并不是以前大家忽略了武汉的价值，也不是现在重新发现了，而是武汉的机会到了。

　　在房地产业，武汉市政府对内加快旧城改造步伐，推出大片开发的房产项目；对外则大力招商引资，赴香港、深圳等地推介地产项目。

　　前几年，武汉的房地产开发更多集中在郊区，在中心城区仅有小幅土地零星推出。而自2003年开始，“从郊区开发，转向郊区开发和旧城改造两条腿走路。”易仁川说。2003年全年，武汉旧城改造29片，共8276亩，同比增长292.7%；拆迁260万平方米，拆迁户数为24433户，较上年增加11413户。

　　同时，武汉土地市场的对外招商也在高调进行。2003年，武汉就在香港举办了“武汉市旧城成片改造及新区建设项目推介会”。在“2004年汉港经贸合作洽谈会武汉周”中，地产招商更是成为该活动的最大亮点。武汉城市规划国土资源管理局与和记黄埔、世茂、瑞安、九龙仓、新世界分别签订投资意向协议，涉及项目土地面积7400余亩，总金额达到210亿元人民币。

　　武汉招商的热情还从“直班车”、“专班”机制中得到体现。“直班车”是指大财团的负责人来到武汉，可随时会见市长、市委书记；“专班”则指大财团的项目由专门的班子进行服务。

　　“如果说，20年前投资的热土是深圳，是珠三角；10年前是上海；那么，现在武汉的机会来了。”易仁川自豪地说。这名普通的政府官员语气中有着对武汉的信心和骄傲。

   “你买房了吗？”

　　去年的时候，“你买房了吗？”成为一些武汉人见面时的问候语。担心房价上涨的恐慌情绪在一部分人中蔓延，于是，有条件的人纷纷买房，有的给儿子买，有的甚至给孙子买。

　　武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌介绍，其中的原因是，“武汉房价以后肯定上升”的判断成为人们的共识。既然以后价格肯定要涨，那有钱就赶紧买吧。

　　“各地房价一片飘红，城市之间自然形成比较，一比发现武汉房价低了。”肖汉昌说。他认为，武汉市场是被其他城市拉动的。始于1998年的这一波房地产发展热潮席卷了全国大部分城市，武汉也不例外，但相比之下，发展速度仍是缓慢的。

　　2003年开始，武汉市场加快了脚步。去年，对武汉房价涨幅的统计数据出现不同版本，有的说20%，有的是30%，也有40%的。肖汉昌说，比较准确的数据是25%~30%。

　　一位家住汉口郊区的市民这样描述他的直观印象：“以前，每年涨一两百元，前年、去年这两年，平均每年涨500元左右。”

　　“这是洼地效应，”肖汉昌认为，“洼地填平后，就不会再有那么快的上涨了。”

　　房价低不仅是武汉人的感觉。在外界看来，这也是武汉楼市最突出的特征。2003年上半年，温州炒房团现身武汉。一位投资者表示：“武汉的房价比温州、宁波、南京低得多，也低于成都、重庆、西安、南昌等周边大城市、省会城市，有很大的上涨空间。”

     资本淘金

　　“武汉最近几年经济连续保持10%以上的增长，但武汉的房价在37个大城市中却排名22位，这与其九省通衢的重要地理位置和经济发展速度显然不太相称。”英联国际不动产于2005年3月30日发布的《2005年中国房地产市场趋势分析报告》这样写道。

　　“不太相称”意味着潜力，而这早已被各路资本发现，“外资”的涌入也反过来推动了房价上升。

　　2002年、2003年，内地知名开发商不约而同入驻武汉。目前，金地、万达、保利、顺驰、大华、复地、华润等都已进入武汉，而去年下半年以来，香港大开发商赴武汉考察、洽谈活动空前频繁起来。

　　今年2月以来，世茂、瑞安、和记黄埔相继在武汉拿地，购地款总额超过80亿元人民币。武汉的土地一时炙手可热。

　　“以前是内地的，现在是境外的，小资本引来了大资本。”武汉市土地整理储备供应中心办公室副主任钱峰说。

　　据该中心提供的数据，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1128元，2004年为每平方米1259元，而今年，从头两次挂牌成交情况看，平均楼面地价受鹦鹉洲地块的带动达到了1845元。

　　武汉土地出让的“天价”一次次被刷新。2月2日，世茂以31.5亿元拿下鹦鹉洲地块，楼面地价为每平方米1967元；4月28日，瑞安下属的新桥有限公司以33.9亿元拿下汉口永清片土地使用权，楼面地价达到每平方米2338元；4月30日，和记黄埔以16.23亿元拿下两个地块，楼面地价都达到近3200元。

　　“他们这几个大鳄进来，可能拉动房价进一步上涨。”龙腾置业有限公司总经理张屹东表示。一方面，几家港资开发商所购土地的面积比较大；另一方面，他们投资建设的产品，对周边地产拉动也很大。

　　房价应该是一个城市综合实力的体现。这个目前房价最低的大城市，相对于其未来价值，房价被低估了。这是各路资本的共同逻辑。

     谁将被游戏抛弃

　　“武汉的房地产市场是健康的。”这是武汉房地产业最主流的论断。

　　“武汉的房价还会上升”，这是武汉各界的一致预期，包括政府、开发商、投资者、媒体等等。

　　也许，武汉房价上升有现实的理由：它是中南地区最大的城市；人口800万；产业基础雄厚；教育业发达，高校数量仅次于北京、上海；交通便利，有“九省通衢”之称；这几年经济发展不错；现在房价均价3000元/平方米，在全国二线城市中处于较低水平，不仅低于南京、宁波、温州等东部城市，也低于许多中西部省会城市。

　　也许，武汉房价的上升仅仅是价值回归。

　　但是，上升轨道启动之后，谁来掌握速度呢？怎样的房价水平才符合它的价值？如何保证这种前进不会越过经济基本面的支撑，成为透支未来？

　　据《武汉晨报》今年4月底采集的数据，武汉内环线内住宅均价为3835元/平方米，中内环线之间均价3286元/平方米，中环线以外均价2510元/平方米。位于中内环间的楼盘数量最多。

　　武汉大多数的市民月收入在1000元上下，即使买最偏远的房子，也是比较困难的。

　　在2003年正式启动后，武汉楼市加快了前进步伐，如果不是遭遇宏观调控，它也许会一直这样走下去。

　　在城市地位将被重新确认的普遍心态下，崛起的热情主导了这个城市。它是乐观的，觉得自己很健康。但是，它的风险也正在于此：大踏步前进的冲动。