昆明：再造新城还是表面繁荣

　　本报记者 张艳红 发自昆明

　　由于经济水平所限，昆明本地的消费能力根本不足以支撑目前庞大的房地产开发量

　　“现在的昆明俨然一个大工地！”

　　为了迎接7月召开的GMS(大湄公河次区域经济合作)会议，该市几十个路政工程都在加紧赶工期。五月的春城花团锦簇，却芳香不再，新铺就的马路在骄阳下散发出的浓烈柏油味四处弥漫。

　　行走在昆明的大街小巷，记者发现，“赶工期”的现象不仅出现在城市各交通要道上，还出现在高耸的楼宇之间鳞次栉比的塔吊以及热火朝天的建筑工地上——昆明正以前所未有的速度进行着新城市建设和房地产开发！

　　记者在当地的同行说，昆明要用5年时间完成别的城市10年才能走完的房地产发展之路！虽然言语颇为戏谑，但来自昆明市的有关权威部门的统计数据似乎正验证着这句“豪言壮语”。

　　昆明市统计局发布的数据显示，今年第一季度，昆明房地产开发完成投资额24.75亿元，比去年同期增长1.3倍，占全市各项投资总额的51.14%。

　　2003年前三季度该市的房价下降幅度曾超过10%。但仅仅过去一年多，该市的房地产开发市场就“高歌猛进”：2004年实现商品房成交面积482万平方米，同比增长43%，成交金额133.9亿元，同比增长33%！

　　是什么推动了昆明房地产市场的迅速崛起？“新城规划”＋旧城改造

　　2003年，对昆明的城市建设和房地产开发行业而言，绝对不是平凡的一年。

　　当年，昆明市政府对城市定位和城市空间进行重新规划，提出建设“现代新昆明”——“东方日内瓦”——依托滇池，发展“一湖四片”和“一湖四环”，通过东、南、西、北四大城市板块的建设来打造一个全新的昆明城，这一崭新的规划一出，昆明的房地产市场立刻作出响应，并迅速行动起来。

　　今年4月11日，在云南省召开的全省固定资产投资工作会议上，省委副书记、常务副省长秦光荣表示：“今年要力争实现固定资产投资增长30%以上，重点推进‘现代新昆明’的建设，继续保持投资对经济增长的重要拉动作用。”

　　除了“现代新昆明”的规划，由政府主导的旧城改造同样挑动着房地产开发商的神经。去年，昆明最大的城中村改造项目——东庄村的拆迁改造面积超过8000亩。记者从相关部门了解到，2005年昆明市的招商项目当中，仍旧不乏拆迁总面积超过30万平方米、土地和拆迁成本超过10亿元的旧城改造项目，而这一项目也受到了来自全国各地的房地产开发商的青睐。

　　事实上，不管“现代新昆明”的建设，还是城中村和旧城改造，昆明的政府部门主导的是一场大规模的城市化运动。

　　正是在昆明市政府的各项政策刺激下，昆明的房地产市场从2003年的低迷中走出来，开始在地方经济中扮演举足轻重的角色。2004年，当地房地产业的增加值占全市国内生产总值的比重达到5%，成为昆明第三大支柱产业。今年第一季度，昆明的房地产投资更是占到了全市投资总额的半壁江山。

    大盘角逐＋开发商造势

　　“上世纪50年代填海造田，把滇池改造成良田；现在征地造城，把当初填起来的良田建造成了高档居住区。”汽车行驶在滇池路上，头发花白的老司机讲述着自己亲眼见证的昆明发展史，而大连万达集团倾心打造的豪宅“滇池卫城”已闯进了记者的视线。

　　占地5000亩的“滇池卫城”缔造者——大连万达集团董事长王健林说：昆明的房子要卖到全国去。这像一句宣言，把昆明的房地产开发推向高潮，同时也让昆明楼市“大盘”找到欢欣鼓舞的理由。

　　昆明新一轮的房地产热潮当中，“大盘”一直在上演着“你方唱罢我登场”的热闹大戏。而昆明的房产供应量有半数由这些“大盘”贡献。

　　2002年，曾经被形容为“超级大盘”的“湖畔之梦”总投资近30亿元，占地1200余亩，于当年昆明春季房交会上闪亮登场，一度引起业界震惊。但就在当年年底，由昆明泰尊祥和房地产公司开发、占地4100余亩的“西山别墅”很快又取而代之，成为“一哥”。

　　紧随其后，占地5000亩的昆明世博城、占地超过5000亩的滇池卫城、占地100万平方米的呈贡新城等项目纷纷露头，一个又一个刚刚坐上宝座的“一哥”纷纷被后来者居上。

　　昆明“大盘”的规模以极快的速度被刷新，当地媒体不只一次地惊呼“大盘时代”的来临，一个看似奇妙的“寓言故事”一直延续到今年4月投资100亿元、占地400万平方米、号称西南地区第一大盘的“世纪城”开盘仍未有结束的迹象。

　　与此同时，雄踞昆明城北的当地开发商江东集团以及伦华地产等，由于长期做成片开发，也已具备了将昆明的大盘推向极致的实力和可能。有数据印证了上述人士的判断：2004年江东集团销售达到20个亿，占据昆明全市房地产市场约1/5的份额。江东集团副总裁刘文祥告诉记者，该集团在昆明北城区有100万平方米的新项目即将上市。

　　追寻昆明大盘角逐的足迹可以发现，大盘给昆明带来的，除了巨大的市场供应量外，更多的是对市场所产生的“烘托”效应。根据当地媒体公布的资料显示，2003年底以来，昆明各大媒体的房地产广告中80%被大盘占据，而昆明市的室外楼市广告也几乎被大盘“包干”。

    竣工面积增长＋销售冷清

　　不过，“大盘的广告轰炸和营销竞争给昆明人造成了一个‘假象’，一个繁荣昌盛的‘假象’。”昆明汇都国际一位负责营销的人士如是形容昆明楼市眼下的“繁荣”。

　　几乎每个昆明的房地产人士都还能清晰记得去年楼市的盛况。“2004年开盘的第一楼盘是位于昆明滇池路上的蓝山数码，开盘当日便全部售罄。接下来的一年内，几乎每个楼盘都遭遇过排队和抢购。”昆明一位房地产业内资深人士讲述起当时的情景仍激动不已。不过，今年的房地产市场却在急剧下滑。

　　云南省统计局公布的数据显示，今年第一季度，云南商品房屋施工面积1481.56万平方米，比去年同期增长78.4%；竣工面积67.59万平方米，比去年同期增长40.4%。但商品房销售额为17.79亿元，同比下降2.8%。

　　在今年第一季度云南全省房地产开发投资额中昆明占据了2/3强，在云南的许多地市目前尚没有房地产开发概念，因此从某种程度上说，云南楼市竣工面积增长但销售下滑的现状也代表着昆明楼市的现状。

　　现在，“每个楼盘的售楼部里都冷冷清清”，上述业内人士说，由于销售不畅，楼盘之间为了争夺客源开始短兵相接，有当地媒体用“巷战”来形容当下的昆明地产开发商竞争状况。“从今年(昆明)房地产市场的发展状况看来，排除房产新政所导致的消费者观望情绪外，最关键的问题在于，去年对今年甚至今后几年购买力的透支。”在这位业内人士看来，由于整个云南经济水平所限，昆明的辐射能力还非常有限，根本不足以支撑如此巨大的房地产开发量。

　　据昆明地方政府的有关调查数据显示，昆明房地产市场的消费人群中，只有一半左右是昆明本地人，三到四成来自云南其他各地市，一成左右来自东盟国家和国内其他省市。