中国房地产业培育了一个强大的暴利集团

　　特约撰稿 蔡慎坤

　　提要：房地产业的暴利有多大？大的房地产公司一个项目的净利润，可以抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。一群靠房地产成为富人和掌握着财富的人，在博鳌亚洲论坛，就中国的房价问题，各自吹拉弹唱了一番。他们的论调高度一致，房价还会上涨。这一群富人的集体亮相、集体发声、你唱我和、炮口一致，给了我们一个启示：他们属于一 个集团，一个利益集团。这个利益集团中的很大一块，已经脱离了它本来的位置，脱离了应有的制约，蜕变成了暴利集团。对房地产业的调控，应该从“对事不对人”为主，调整为既对事、也对人、对机构，要将暴利集团作为一个整体，下重手整治：打击不法房地产商、打击房地产领域里的腐败官员、调整相关政府部门的权力、理顺产业链条的利益关系。只有这样，房地产业才能朝着健康的方向发展。

　　穿一条裤子的地产商

　　房地产业的暴利有多大？北京开发商潘石屹无意中证实，这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，可以抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。不少房地产商获利的捷径，是从低买高卖中获取本应属于国家和全体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常市场环境中的商人所能想象，房地产业的暴利已成为某些利益群体的盛宴。在市场经济条件下，利益集团的出现是正常的。但是，一旦利益集团失去控制，蜕变成为暴利集团，势将威胁国民经济的健康发展，成为社会的毒瘤。

　　中国的房地产界不但存在利益集团，也出现了暴利集团。对房地产业的调控，应该从″对事不对人″为主，调整为既对事、也对人、对机构，要将暴利集团作为一个整体，下重手整治：打击不法房地产商、打击房地产领域里的腐败官员、调整相关政府部门的权力、理顺产业链条的利益关系。只有这样，房地产业才能朝着健康的方向发展。

　　在4月24日晚上，博鳌论坛首次开设的“中国房地产发展前景分会”举行。和龙永图一起出现的，是潘石屹、任志强、冯仑、刘晓光、孙宏斌这5张再熟悉不过的面孔。

　　当这5个“大腕”齐声表示今年房价还将上涨的时候，经济学家胡祖六忍不住发问，“香港在1991年到1997年之间，你任何时候问李嘉诚也好，问新鸿基也好，回答都是香港的房价绝不会下落，但是1997年之后还是掉了，请各位解释一下原因。”

　　看到各位同行没有表态，很早以前就声称要淡出地产圈的刘晓光用一个虚而又虚的大道理来回应：“你说的不对，因为香港市场很小，只500多万人口，我们是一个12亿人口的市场，世界上任何国家和地区都跟我们不可比”。

　　与刘晓光的客气相比，冯仑则对经济学家们大开杀戒，“经济学家在房价论中扮演最滑稽的角色”。

　　素有“地产界思想家”之称的冯仑把现在所有对于地产的观点可以分成四段，最左边就是学者、舆论、民众。冯仑认为，这个观点基本上是从社会公平角度、舆论角度，怎么样解决住房问题、泡沫问题，这里面经济学家扮演的角色是最滑稽的。

　　在冯仑看来，经济学家往往是越远的未来说得越对，越近的未来说得越错。“如果按照他们的说法我们今天就不存在了，早已经灭亡了，所以按照经济学家的判断没有对的”。

　　一个地产思想家使用偏激的语言来攻击善良的经济学家们，一直以从容著称的地产商们的心态正在悄悄地发生变化。

　　在冯仑的“四段论”中，除了最左的经济学家们，向右走依次是“央行的政策”、“国务院的政策”和“房地产大公司”，冯仑说，“这些意见一直是高度冷静的，而且是非常乐观的，另外对于泡沫尤其感觉到不以为然”。

　　但冯仑没有解释为什么对泡沫感到“不以为然”，央行却要调高利率，为什么“非常乐观”，“国八条”还要发布。也许只能用“正话反说”来理解思想家的苦心。

　　同样使用这一策略的还有孙宏斌。“我觉得现在对党的政策有一个误解，就是老说要让房价降下来，但是政府文件从来没说让房价降下来，我们说降的是涨幅，而不是房价，房价肯定要涨，就是涨幅别太高”。一个对国家调控政策最没有误解的解读就这样诞生了。

　　其实早在″国八条″发布不久，一直以敢和政策叫劲的华远集团总裁任志强就专门撰写了一篇长达40多页、洋洋洒洒近2.5万字的文章《对形势的判断与对策》。该文章已以全国工商联住宅产业商会报告的名义，递交到了权威部门。

　　这篇文章的核心内容，声称要给富人造房的任志强一直在强调，调控是把双刃剑，政府在实施宏观调控时，应对商品房和社会保障性质的住房予以区别对待，“当中国建立了对低收入家庭的住房保障体系之后，商品房只面对中高收入家庭，主要解决改善与提高住房质量的责任。在递次消费的条件下完全可以放开或不控制这部分商品房的价格，更不应用行政的手段去干涉商品房的市场价格。”

　　任志强显然在为地产商们开脱，房价的上涨超出消费者的购买能力，似乎并没有开发商的责任，而应该是“政府的事了”。

　　一群靠房地产成为富人和掌握着财富的人，在博鳌亚洲论坛，就中国的房价问题，各自吹拉弹唱了一番。他们的论调高度一致，房价还会上涨。

　　博鳌论坛自开办以来，以较高的政治地位和高雅的言论风格著称。遗憾的是，在这场有关房地产的论坛中，顺驰集团的老板孙宏斌抨击经济学家时用了“胡扯”这个低俗的词语。

　　这一群富人的集体亮相、集体发声、你唱我和、炮口一致，给了我们一个启示：他们属于一个集团，一个利益集团。

　　用一句同样低俗的话，他们是穿一条裤子的。

　　暴利集团的最大受益者是地方政府和穿一条裤子的地产商

　　当然，穿一条裤子的不止是他们。

　　房地产市场的种种现象告诉人们，一个庞大的房地产利益集团已经形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进‘圈’内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。

　　这个房地产利益集团，不但有自然人，还有不少的政府部门和行业机构、中介组织。这个利益集团规模之庞大、关系之复杂、能量之巨大，甚至黑道白道的各种颜色，非一般人所能想像。

　　从理论上讲，在法制健全的市场经济体制下，利益集团的出现是正常的。当然，利益集团和利益集团之间，是相互制约的，是相互依存的。这种相互的制约和依存，保证了一个产业链的健康发展，也保证了每一个利益集团都可以得到属于自己的利益，而不去侵害其他集团的利益。

　　但是，在中国，在房地产界，我们会发现，这个利益集团中的很大一块，已经脱离了它本来的位置，脱离了应有的制约，蜕变成了暴利集团。

　　这个暴利集团的最大受益者，是一些地方政府和政府部门。近几年各大城市的房价为何只升不降？一个重要原因是：地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效，纵容房价节节高涨。

　　其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展。“房价越高、高档房越多，对地方政府而言，意味着财政收入增加、GDP增大。”为此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模；另一方面，则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化。

　　其二，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需品的商品房，其定价完全放开，基本是开发商报多少是多少。一些城市为了抬高区域“档次”，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证。

　　其三，对外地人买房不作限制，纵容炒房。健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场，许多地方对外地人购房、炒房不加限制。

　　一旦地方政府出于自身利益的需要决定介入，完全依靠市场的力量平衡产生出合理的房价便成了水中花月。既然个人的升迁与自己的政绩直接挂钩，地方政府主要官员显示出强烈的″GDP崇拜″心态也就不足为怪。为了在有限的任期内营造更多的泡沫政绩，竭力刺激房地产市场膨胀被当成拉动地方GDP快速增长的最佳捷径——转让土地拿到了真金白银，楼盘热盖创造了悦目数字，十几年甚至更长年限的未来收入集中提前落入自己的钱袋，这是多么迷人的一张政治“成绩单”！循着这样的思维逻辑，我们便不难理解许多地方官员为什么总是不顾警惕房地产泡沫的逆耳忠言，千方百计地唱多本地的房地产市场。当国家有关部门指称2004年第一季度上海房价涨幅达到28.3%以后，当地政府新闻发言人公开表示“这主要是统计方法的问题”，“上海楼市是健康的”。北京出版的《中国新闻周刊》披露说，伴随着具有准官方口径的“欢迎到××来投资房地产”、“××的地产肯定会升值”的响亮口号，一些政府官员成了房地产业最热心的推介者。

　　毫无疑问，某些城市房地产价格出现过快增长，恰恰是政府调控市场的“有形之手”充当了推波助澜的角色。有的城市为了抬高出让土地的价格，甚至私下请来房地产公司为自己“托价”，人为操纵炒出土地转让天价。除了扩大城市拆迁规模拉高房价外，热炒什么经济圈、商贸圈、花园区、黄金区的″概念″，控制或取消经济适用房和单位集资建房，听任房地产富商操纵房地产统计数据误导消费者，都是地方政府“操盘”推高房价的常用手段。

　　地方政府如何善待自身利益，始终是社会发展中必须面对的难题。毕竟，就社会管理而言，政府很难保证永远不会出现职能越位而损害公共利益。因此，无论是在房地产市场勃兴还是回落的过程中，我们必须约束地方政府及其官员的行政权力，让政府回归“守夜人”的角色，绝对不能继续成为房地产利益链条上的受益方。既然我们已经为了泡沫政绩荒唐地成为过一次房价虚高的推波助澜者，就一定不要面对即将出现的房价回落又一次犯下保卫泡沫的致命错误。

　　这个暴利集团的第二个受益者，才是房地产商。有信息显示，在去年8月31日之前，房地产商的利益一般高达100%；即使是现在，也在30%以上。这两年此起彼伏的富豪榜上，房地产商比比皆是，这在全世界都是少有的现象，足以证明他们赚了钱，赚了大钱。

　　在地方政府和房地产商之外，其他的官员、中介机构、经济学家、传媒人都是赚些小钱。有人吃肉，有人喝汤，倒也皆大欢喜。

　　房地产业挟持了银行、挟持了中国经济

　　既然是暴利集团，也就是说，以房地产为中心的产业链条，是不正常的，有其他人受到了伤害。

　　受到伤害和损害的至少有三种人：

　　第一，失地农民。土地是一种非常特殊的资源，如果经营得当，可以永续利用、终生享用。在城市化的过程中，农民以低廉的价格将地卖出去，但是除了微薄的卖地收入，他们并无其他求生技能。这不但影响到他们今后的生活，甚至会影响社会安定。

　　第二，农民工。目前国内有大批的农民工在房地产市场就职，当建筑工人。他们的工资问题是近几年的热点。按道理，房地产业利润如此之高，农民工区区几个工钱，根本不是问题。但是，这个问题就是解决不了，已成咄咄怪事。

　　第三，城镇购房者。这些以城市居民为主的购房者，不得不接受房地产暴利集团通过各种手段抬高的房价。

　　当然，受到更大损害的，是中国的国民经济。

　　易宪容曾说，房地产业挟持了银行、挟持了中国经济。这样的说法得到很多人的认同，但却没有抓住问题的本质。

　　真正挟持银行、挟持中国经济、快要成为中国社会毒瘤的，不是房地产业，而是房地产利益集团中的暴利集团。

　　这个暴利集团，不是虚的，是实的。具体到个人、具体到房地产商，有名有姓；具体到哪个政府部门、哪类中介机构、哪些传媒、哪些经济学家，也都有案可查，有证据可寻。

　　从这个角度讲，前一段时间以提高利率、控制贷款为主要手段的、对事不对人的调控方式，是有问题的。我们的调控，不但要对事，也要对人、对部门、对机构。要将这个暴利集团作为一个整体，来对付、来调控。

　　从对人的角度：房地产商在开发过程中有没有行贿？有关官员有没有受贿？房地产商有没有针对消费者的欺诈？有没有操纵媒体？有没有操纵价格？这些方面，肯定能查出大量的问题。如果说没有问题，那是胡扯。

　　从对部门、对机构的角度：有些部门是否权力过大？有些地方政府是否捞取了太多的好处？如何从部门职能上进行调整，避免某些部门权力过大？如何让土地的真正主人农民，也能参与到地价买卖中，从而获取更多的利益？如何让地方政府从这场利益博弈中跳将出来，不但不谋利，而且以超然的姿态为房地产业提供服务？