来源：中国证券报
住宅作为商品具有消费品和资本品双重属性。租房是消费行为，耗费的是工资收入；购房是投资行为，耗费的是资本收入。即使当前的住宅价格降低一半，对没有工资外收入的人来说，也是买不起租不起的，靠贷款购买住宅更是不理智的。我国目前房地产市场有问题，但不是价格问题，而是浪费了中国特色，丢掉了社会主义的房地产连体流通问题。我们必须根据劳动力再生产规律，建立符合中国特色社会主义市场经济制度的住宅流通体制。
只有工资收入的劳动者无力购买住宅 作为消费品住宅的价格是40年劳动力价格的组成部分。劳动者的月工资中只包括月房租，即只包括住宅价格的1/480。试问一个只有工资收入，没有资本收入的普通劳动者，工资月月光，他凭什么来购买住宅？如果说靠贷款，那么他的“首付”从何而来？“月供”又从何而来？只有在不要“首付”，“月供”仅相当于工资中的月房租含量的条件下，才有可能，但这实质上是租房了，没有银行会这么干，还得去找房东。
“首付”“月供”式贷款方式在市场经济国家是比较普遍，但不要忘记人家是发达国家，不用耗费那么多的钢铁、水泥、能源，靠技术和智慧就获得了高额的GDP。与我国的工资相比，发达国家大多数人的工资收入中实际上包含了资本收入。他们按揭住宅的“首付”和“月供”大多是发展中国家送礼性出口进贡的，工资收入中包括有形无形资本收入的中产阶级比重大，不超过十年的工资收入就可以购买一栋像样的房子。我国沿海风景区附近的高价住宅，在高收入国家的中低收入阶层看来，还是相当便宜的。即便如此，个人拥有住宅的家庭占50％以上的地区也就美国、日本和香港等屈指可数的几个。
我国处于工业化、城市化中期阶段，几十年内将有五亿左右农村人口转变为城市人口，中产阶级队伍人数很少，80％家庭还不具备按揭贷款的条件。目前已经有一亿多农民工在城市创造GDP，承担了当代中国产业工人的职能。他们的劳动日长达十几个小时，月工资在600元左右。即使把他们的劳动日规范为8小时，月工资提高到1000元，在城里也租不起正常的住宅。
在劳动力市场供求平衡的条件下，工资收入应该满足劳动力再生产各个方面的开支。在工资确定之后，住宅消费开支所占比重过大，必然影响劳动力的正常再生产。一般来说，住宅消费占工资收入不能超过30％，在我国当前的发展阶段上，以25％左右为宜。我国目前8小时劳动日的最低月工资标准至少应该达到1000元。月工资中的住宅消费含量应该是250元。每个劳动者赡养人口按1.5计，这250元应该能租到30平方米住宅，每平方米月房租8.33元，40年的房租为每平方米4000元。这4000元必须包括住宅价格、价款利息、维修管理费用和平均利润。每平方米的住宅价格不超过1000元，才有人当这个房东。这样价格的住宅，三口之家60平方米不能是贫民窟，必须是两室一厅、有上下水的小康住宅，在目前只有把土地批租制改为年租制才有可能。
批租制下不可能有普通百姓住宅
目前，市场上绝大多数商品房都是批租制条件下为占人口不到20％高中收入阶层和外国人修建的，为产业工人和中低收入阶层消费的住宅还没有动工。所谓高档住宅本来就不是为普通百姓建造的。开发商追逐利润，根据犹太商法，把高收入阶层定为目标客户，是无可指责的。土地的批租政策和合法非法的土地倒卖，都迫使开发商提供越来越高档的住宅产品。土地政策不变，住宅的高档化倾向是不会改变的。
在这种情况下，我们不应该担忧住宅价格高，因为降低一半我国的普通百姓也买不起。我们应该关注的是住宅的按揭贷款可能造成的金融风险。我们的银行只给住宅的开发商和租赁公司贷款，不向其他购买住宅的人贷款，就不会有我们现在担心的风险。
在土地批租制条件下，年收入不超过10万元的工薪阶层，通过按揭贷款的方式购买住宅等于受开发商和银行两重剥削，挤占了其他方面的正常消费，使劳动力在萎缩的条件下再生产。消费结构的失衡必然造成产业结构的失常。不动产占用过多的资金，必然抑制其他产业的发展。
普通百姓和一般工薪阶层日常生活即劳动力再生产所需要的是住宅的消费属性，他们为什么非要买住宅，而不去租住宅呢？这不是和自己过不去吗？但是，在现行体制下，除了政府之外，没有人愿意为他们建造住宅，没有人愿意当他们的房东。如果政策和体制不变，政府即使有这个愿望，也没有这个能力。所以，目前的政策取向不应该人为地压低房地产价格，而是开辟为普通百姓提供住宅的另一条生产和流通渠道。
保持中国特色实现年租制或月租制
我国的市场经济是中国特色社会主义市场经济。中国特色就在于土地的公有制。公有制的土地在纳入市场经济的时候不需要私有化或变相私有化，只要实现年租制或月租制就可以进入市场流通。
我们应该对适合个人购买的住宅用地实行年租制，对适合租赁的公寓楼实行月租制。因为在具体操作中，公寓楼的土地月租制和工薪阶层的月工资制是互相衔接的，符合劳动力的再生产规律。工薪阶层月工资中只包括月房租，月房租中只包括月地租。
房租既然是工资的一部分，这两者就不应该像目前这样严重背离。要维持一定的房租水平就应该使工资水平和它相适应，要维持一定的工资水平就必须使房租水平和它相适应。政府的房地产政策必须根据国民经济发展水平决定的工资水平来制定，不能违背劳动力再生产规律，使房地产成为少数人发财致富的道具。
我们建立符合国情的住宅流通体制，关键就在于把土地批租改革为土地月租制和年租制。这样做不仅可以大大降低开发成本和一次性支付的住宅价格，使房地产分体流通，也可以使住宅租赁业成为独立的正常盈利的产业，使各个收入阶层根据自己的收入水平，宜租则租、宜购则购，各得其所。这样的房地产流通体制可以大大降低我国城市化的门槛，促进和谐社会早日到来。（特约撰稿刘福垣）
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