南京房惠标准揭开盖头

　　分江南、江北、江宁三大区域　最高每平方8690元

　　本报记者 杨艳

　　南京市享受优惠政策的住房价格标准昨日“揭开盖头”。全市被划分为江南八区、江宁区和江北地区三个区域，各区域享受政策优惠住房的价格不同，其中江南八区每平方米86 90元，江宁区每平方米5100元，江北地区每平方米3700元。南京市房产局、财政局、地税局、规划局、建委等五部门联合制定的该市房产新政配套文件昨天同步出台。在南京市政府当天下午召开的新闻发布会上，市房管局郭宏定副局长正式公布了这一享受优惠政策的住房价格标准。

　　价格标准分三大区域主城区8690元

　　在界定普通住宅的标准中，国家规定“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，南京市的新政策是“实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)”，而具体的价格标准一直备受关注和猜测。昨天公布的这一标准为：各区域享受政策优惠住房的价格不同，其中江南八区8690元/平方米，江宁区5100元/平方米，江北3700元/平方米，三个区域的平均价格将每半年更新一次。

　　据悉，江南八区包括玄武、白下、建邺、秦淮、鼓楼、下关、雨花、栖霞行政区域范围；江宁区包括江宁行政区域；江北包括六合、浦口行政区域范围。

　　记者了解到，上海的价格标准也是按照区域来划分的，分为内环和外环，内环的价格是一万，外环是七千，与南京思路大致相当。解读：根据南京房地产市场发展研究中心统计的数据，容积率在1.0以下的房子主要集中在江宁、江北，尤其是江宁的一些别墅，面积在144平米以上的除了联排别墅、独立别墅之外，普通商品房中，高层住宅较多一些，顶楼面积也大一些。专家认为，此举将改变目前高档房供应结构不合理的现象，有利于引导高档房住宅合理化。

　　20%的高档住房受新政影响

　　按照南京市界定的普通住房三大优惠标准，从本月起大致有多少高档住房受到新政的影响？不能享受优惠政策？最新公布的权威数字是大约20%左右。

　　郭宏定称，目前新开的楼盘不断增长，而有些楼盘销售数量也在消除，根据现有数据统计显示，面积在144平方米以上的数量大概占可售数量的15%到16%，从价格评定角度讲，三大片区在标准线以上的大概占3%至4%，换言之，用现在的标准解释，受新政影响的住房在20%左右。

　　郭宏定还介绍说，对于三个优惠标准的其中之一“容积率在1.0以上”，容积率是规划部门核准，定期提供给相关部门，并不是由房产部门说了算。144平方米以下这个界定标准以产权证记载的面积为准。

　　郭宏定还特别强调，开发商、中介公司或卖房人在与买房人签订房屋预(销)售合同时，有义务提醒买房人对实测(际)面积与预测面积的误差会影响到最后缴纳的税款总额，特别是接近144平方米的房屋。

　　精装修房实行“双合同”

　　众所周知，精装修房的价格一般比毛坯房高一千元以上，那么精装修房在新出台的政策中如何区别对待？消费者和开发企业比较关注的精装修房、高科技节能住宅房和毛坯房到底有何区别？在国家出台相关评定标准以后，不少开发企业对精装修房、高科技节能房有可能被贴上非普通住房的标签而存在诸多疑义。

　　对此，南京市物价局房价处处长徐从杰解释，江苏省对商品房价格的管理是实行两种管理形式，第一，普通住房实行政府指导价，第二，高档房实行市场调节价格，物价局只对普通住宅进行价格审批。而在非普通住房的价格界定标准中，牵涉到部分精装修房的价格可能高出区域标准线，市物价局和房产局就此问题进行了专门的研究，研究决定开发企业在以后的精装修房销售时，实行两份合同，一份是毛坯房价格，一份是精装修房价格。

　　业内人士分析，此举意味着新政对精装修房并无多大影响力，而且精装修部分成本核算为开发企业留下可操作空间。但同时，该政策并没有和国家建设部提倡鼓励发展精装修房的方向相违背。

　　营业税率5%

　　新政规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　新出台的配套文件《关于贯彻＜关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见＞的通知》中明确：个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　地税部门负责人昨天表示，买房人想免税，必须向地税部门提出申请，并提供房屋坐落地、容积率、建筑面积、成交价格及地税部门要求的其他材料，经地税部门审核审批才行。符合条件的将发给减免税凭证。但不能提供属于普通住房的证明材料、凡材料不全或者不合标准以及未申请减免的，一律将按非普通住房界定，对其差额征收营业税。

　　打个比方说，南京新街口某70平方米的住宅房，虽然其符合“面积144平方米以下”的普通住宅界定标准，但出手价格为1.5万元/平方米，超过同区域住房平均价格8690元的1.44倍，所以该房屋还是属于非普通住宅，那么税务部门将对其差额征收营业税，即(卖房收入-买房收入)×5%。

　　解读：从国家七部委和江苏省出台的措施看，南京新政对此措施并没有大的变化。专家认为，该措施有利于遏制炒房的发生。对于达到高档房标准的二手房来说，在2年之后转让也要缴纳差额的5.5%的营业税，进而调整高档房的供应结构，对高收入家庭来说，影响不是很大。另据了解，根据规定，个人交易住房所缴纳的营业税按不动产类税率5%征收，加上在营业税基础上的城建税和教育附加费，共5.5%的税款，本月开始缴纳。

　　凭纳税发票领取房产证

　　在6月1日以前，一般而言缴纳了契税以后就可以办理到房产证。但现在在房屋买卖中，营业税的征管由地税部门负责，而房产证由房管部门负责发放，这会不会由于管理部门的不统一造成漏税现象？

　　据了解，房产部门在房产交易取件环节前会开具一张《房屋交易地税联系单》交给房产转让人办理纳税或免税的手续，卖房人到地税部门缴纳了营业税开具了发票或拿到免税证明后，由房产部门再审核发票才能向买房人发放产权证件。也就是说，凭缴营业税的发票才能拿到转到买房人名下的房产证。

　　加强个人住房贷款管理

　　南京新政中还有一项是重点支持中低收入家庭购买普通商品住房，对个人购买两套及其以上住房的，降低按揭贷款比例，并实行贷款利率上浮。对购买房屋一年内出售的，商业银行不得提供转按揭服务。

　　解读：从整体上看，该条款主要目的是控制投资性住房。具体到条款内容分析看，购房者购买第一套住宅，降低按揭贷款比例，并实行贷款利率上浮，出发点就在于支持和保证首次置业的家庭都能买得起房子，支持其改善居住环境，从另一个角度看，该措施也是为了防范投资性住房的出现，规范房地产市场的发展。

　　南京房产价格渐趋平稳

　　南京市房管局副局长郭宏定昨天表示，他认为南京的房地产市场价格渐趋平稳。据统计，今年一到三月份南京房地产市场预售商品房平均价格同比涨幅是9%，这个涨幅比去年12月份环比下降了2个百分点；一到四月份，房价同比增长7.6%；一到五月份，房地产市场价格涨幅是8.5%，这个涨幅反而比一季度有所回落，这表明南京的房地产市场价格已经出现了渐趋平稳的好势头。

　　郭宏定认为，国家这次出台相关政策的目的是让房地产市场持续、平稳地发展，特别是房价平稳地运行。出台的三个具体标准也是结合了国情的实际，我国人多、地少，资源相对紧张，提出这样的面积标准，是比较实事求是的。