广州房产新政狂撼二手楼市

　　专家认为广州房地产市场稳健，政策冲击有望短期结束

　　时报讯 (记者 高江虹) 从今天开始，广州将实施一系列的房产新政。其中包括营业税及个人所得税的调整，以及禁止楼花转让等。房地产专家认为，5月以来国家实施的一系列政策会使广州楼市面临不小的冲击，尤其是二手楼市受冲击最大。广州二手楼市7年来维持的两位数增长速度很可能因此放缓。

　　从今天起实施的新政策中，税费征收标准的调整是最让二手楼市感到寒风阵阵的原因之一。今日起，营业税和个人所得税都将开始实施新的征收标准。个人所得税方面，个人所得税虽由原来的1.5%下调至1%，但无论房产有无增值都将要缴纳个人所得税，仅五年以上且是唯一的自住房才能免税。也就是说，缴税人群将大大超过原先的范围。

　　营业税方面，个人购买住宅不足两年转手的，将按售房收入全额征收营业税。超过两年的普通住宅在销售时免营业税，而非普通住宅仍按差额征税。这一条规定，将不仅仅使转手购入两年内住宅的交易成本激增数万，也使原本可以免除缴纳营业税的一年以上住宅统统被纳入缴税范围。

　　这些税费及楼花禁止转让的政策，已在5月中下旬产生了不小的反响。不少市民持币待购，市场观望气氛渐浓。那么从长远来看，这些政策将会对广州二手楼市产生怎样的冲击波呢？对此，记者采访了多名地产专家，他们大多认为二手楼市将会受此冲击放缓发展速度。

　　据广州市房地产交易中心副所长黄文雄介绍，广州二手楼市自从1998年以来，均保持3%以上的增长速度快速发展，其中最重要的原因得益于一系列政策的扶持。如在二手市场中具有极好的价格优势的房改房，从1999年开始政府就不断调低其上市门槛。今年年初广州市长张广宁签署的第一个政府令就是关于再调低房改房上市门槛的，政府令规定市民无须经单位同意就可自由地卖出房改房，单位也不再有优先购买权，这一利好消息无疑将加速广州市近60万套房改房的入市速度，不仅让市民多了更多选择，也为二手楼市再添新火。

　　除了房改房政策外，从2000年至2004年，广州政府部门还陆续推出一系列便民政策，如“交易过户在10个工作日内完成”、“房产评估采用估价模块”、“个人住房公积金的贷款额度最多可达25万元”、“交易、登记两所合并”、“交易即发房产证”、“部分事权下放到芳村区房管局”，以及二手楼宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款、地产中介发展等。正因为这些因素不断激发广州市民在二手楼市内的购买热情，使二手市场交易量连续7年(1998~2004年)保持超过36%的年同比增长率。

　　但是，新政开始对二手房交易设定一定的障碍，如没有获得房产证的期房不得转让，税费有所增加，缴税面也有所扩大。对此，原本预言“广州市二手楼交易将在两年内超过一手，甚至今年年内就可能赶超”的一些专家悄悄改变了口风。广州市交易中心有关负责人承认今年二手交易速度将会放缓，何时赶超一手还很难说。

　　房地产专家韩世同则认为，这一系列新政策，虽然对于楼市的长远发展会有好的影响，但是短期对广州房地产中介公司的冲击可谓最大，他告诉记者近期开始有些区的街道按照新的租赁管理办法，设立了相当于中介机构的租赁管理单位，免费为市民办理租赁手续，这无疑会极大冲击中介的“饭碗”，加上二手楼交易成本的增多，很多市民很可能会选择在街道办办理租赁手续，这将使原本在促进广州二手楼市迅速发展的中介角色，渐渐丧失一定的作用。

　　不过华南理工大学建筑学院房地产研究所所长王幼松则持比较乐观的观点，他认为这个政策对市场的冲击力将可能看这个政策实施到什么时候，他认为广州楼市稳定理智，政策的冲击力有限。而且政府也可能会根据楼市反应调整政策，也就是楼市受抑不会太久。

　　猛药劲大副作用也大

　　凌华年

　　七部委平抑房价的政策细则在万众瞩目的情况下终于出台了。

　　也许是因为近半年时间来挤压房地产泡沫的政策和措施频频出台，市场的敏感度和对政策的消化能力大大增强的缘故。这次的细则一出台，市场就产生了强烈的反应——在5月的最后一天，房地产交易中心的进出人数明显比往常多得多；而各大房地产中介行门前则显得冷冷清清。

　　无庸讳言，一套打压房价的“政策组合拳”已经显出威力，房地产主管部门的初步预期已经达到。至少有迹象显示一部分“热钱”已经慢慢撤出上海房地产市场。

　　广州的房地产价格在全国而言相对是较稳定的，发展步伐也并不焦躁急进。正因为一直以来的稳健，才令广州在一手市场快速发展的同时二手市场也不断成熟。广州国土房管局房地产交易中心的一位主任年初在谈起房地产的二级市场时语气里透着自豪：“我们挺有信心今年年底在交易量上赶上一级市场。”而在5月底，他不得不无奈地表示，这样的结果是不可能的了。

　　房地产二手市场和一手市场的关系紧密，息息相关的道理毋庸多言。其实房地产二手市场另外还担负着一个重要的职责——促进一个地区的产业结构调整。任何一个地区的产业结构调整除了取决于政策因素外，调整的速度就在于人才。人才易于聚集，产业结构调整就快，人才聚集不起来，产业结构调整就举步维艰。

　　以善于快速调整产业结构的美国为例可以验证这一观点，美国的房地产二级市场一直以来异常活跃，所以在美国的历次经济中心转移，产业结构调整的时候，人才就特别容易汇聚和转移。这也让上一次美国在经济大萧条的时候成功快速从工业为主的产业结构过渡到高科技为主的产业结构。

　　中国古语有云：人有恒产始有恒心。中国人每迁移到一个地方首先做的事情就是买房置地，房地产二手市场的活跃大大有利于中国人这一“小屋换大屋”习惯。我们可以看到，房地产二手市场活跃的广州的产业结构调整远远快于其他地方。

　　能快速杀死病菌的猛药重药往往副作用也大，对肌体的危害也更深远。挤压房地产泡沫是必须的，但对于广州的实际情况来说，我们只能希望这样的挤压尽快结束。