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记者 牟龄
目前，国家稳定房价的宏观调控政策已初步显效，房价逐步开始有所回落。随着购房者对房地产市场价格心理预期的转变，已有数据显示，银行住房按揭贷款出现了大幅萎缩。据新华社消息，央行自3月中旬对住房按揭贷款利率作出调整两个月来，提前还贷量明显增加，与此同时，银行住房按揭贷款的放贷量明显下降。来自中国工商银行江西省分行的数据，
去年4月份，该行收到的住房按揭贷款还贷量为3572万元，而今年4月份收到的还贷量达5805万元。与此同时，该行去年4月份共发放住房按揭贷款1.4亿多元，而今年4月份只发放了8000多万元。提前还贷量增加，个贷增量下降，可以说基本反映了目前各家商业银行在住房按揭贷款上的一个普遍状况。
住房按揭贷款出现下滑，对商业银行来说可谓亦利亦弊。从不利的方面看，个人住房按揭贷款一直被商业银行视为优质资产，这块业务出现滑坡，无疑是银行不愿看到的；再者，贷款增量的下降，必然会加剧对原有存量客户的竞争。日前，深圳发 展银行在上海推出“跨行非交易性转按揭业务”，向把在其他银行的按揭贷款转到该行的借款人提供加贷或是延长贷款期限的服务，此举足见对存量客户的竞争已初露端倪。但从好的方面看，这几年由于房地产投资持续过热、房价居高不下，居民强劲的购房需求很难排除非理性因素。而且，随着宏观经济政策和经济周期的变化，未来市场房价、利率等一些不确定因素增多，这些都可能会给银行信贷带来潜在的风险。此时，若趁势适当放缓个人住房贷款的发展速度，重新审视和评估个人住房贷款的风险，则对房贷业务今后的健康发展不无正面和积极的意义。
自1998年以来，我国房地产业连续保持了7年的快速增长，与此同时，以住房按揭贷款为主体的个人消费信贷也获得了迅猛发展。据统计，目前个人消费信贷余额在金融机构全部信贷总量中的占比已达到20%左右。对于住房抵押贷款，银行更多看到的是不良率低、市场潜力大；但作为一种面向个人的长期信贷，考虑到期间可能出现的经济周期的波动，其潜在的风险不容忽视。而实际上，这种风险目前已经有所显现。由于加大调控力度，上涨持续多时的房价从5月份开始进入向下的调整。期间，3月17日央行调整个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平并实行下限管理，此举已使购房者贷款利息支出增多，并引发了大量的提前还贷；如果今后调控力度进一步加大，在利息上升的同时房价下跌，则购房者不仅要背负更重的利息压力，而且房屋资产价值会出现缩水，这种泡沫效应无疑将加大个人住房贷款逾期甚至违约的风险，一旦风险转化为损失，形成恶性循环，将拖累整个房贷市场的发展。
目前，银行个人住房贷款不良率低是不争的事实，但不可因此盲目乐观。有数据显示，与房价上涨相伴随，中国城市家庭债务不断增加，债务增加的速度全球历史仅见。据社科院发布的报告，上海家庭债务与可支配收入的比率是155%，北京是122%，青岛是95%，杭州是91%，深圳是85%，宁波是79%，天津是44%。相比2003年美国家庭债务与可支配收入的比率为115%，英国为140%。分析人士说，5年前中国的家庭债务还是零，债务增加的速度全球历史仅见。贷款购房者的还贷能力来自于持续稳定的可支配的收入，如果购房者对未来的利息支出和个人支付能力不能作出正确的判断和合理的财务安排，由此形成的高负债，最终买单承担风险损失的只能是银行。
去年9月，瑞士信贷集团副董事长兼风险管理委员会主席德瑞克在北京接受记者采访，谈到风险控制时曾提醒中国同行要谨慎发展消费信贷。他说，目前中国正处于经济转型时期，商业银行在经济快速上升时要学会保持必要的自律，特别不要过多地投入个人消费信贷，如汽车、住房抵押贷款等，以防止因为经济周期的波动在未来3到5年后形成新的不良贷款，导致危机。此言现在看来可谓语重心长。如果进一步考虑到下面两点，则适当放缓个人消费信贷的发展速度更是银行的理性选择。其一，我国社会信用环境较差，个人信用体制建设不完善，银行对个人信用的衡量和管理缺乏严格的标准和控制风险的手段，这是发展个人消费信贷最大的障碍；其二，信贷资产证券化只是刚刚起步，真正将按揭贷款通过证券化的渠道进入债券市场，从而达到分散和有效化解风险的目的还有待时日。
从最近有关房贷新政实施后商业银行反映的调查中可以看到，尽管银行对未来房地产市场的供求状况、住房价格走势表示担忧，开始理性应对房贷风险。但是在具体操作中，除了四家国有银行实行基准利率外，其他商业银行普遍执行了下限利率和较低的贷款条件；而且商业银行表示更愿贷款给按揭第二套住房的买房者，这显然与此次政策调整的抑制投机的意图背道而驰，反映出了商业银行内在趋利性远远大于理性。实际上，在盲目扩大消费信贷业务上，银行是有教训的。汽车消费贷款在经历了暂短的繁荣之后暴露出的危机，已经是前车之鉴，个人住房贷款不应重蹈覆辙。
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