唐军解密首次中美地产外交

    本报记者 洛涛

　　美国纽约市的东北方向有个著名的上东区，北京东北四环边上有个漂亮的阳光上东。很长一段时间内，只是北京的上东听说着纽约上东的繁华与奢靡，纽约上东对于北京上东的存在一无所知。2005年5月，这种单向传播的状态被打破，北京阳光上东的声音响起在纽约上东。5月1日至5月8日，阳光上东五月访美代表团首次实现了中美上东区之间的双向对话。

　　2005年5月26日晚，“上东五月 地产外交”媒体发布会在北京举行。首创置业总裁、阳光股份董事长唐军在接受经济参考报记者专访时表示，在全球经济一体化的背景下，国际挑战与国际合作正迎面而来。此次在与美国行业投资机构、基金接触，寻找资本的同时，通过资本的链接直接快速地借鉴国际先进的管理模式、经验，利用丰富的金融工具为公司寻找更广阔的发展空间，无疑意义更为重大。

　　北京阳光上东把美国人“震了”

　　2005年5月1日至5月8日，阳光上东五月访美代表团一行16人，应中美城市规划与发展基金会、美国纽曼房地产学会的邀请赴美，会见纽约、费城等城市的高层房地产人士，研讨各自房地产开发的经验，共同寻找合作的商机。5月5日晚，首创置业和阳光股份在美国纽约101公园大道的101俱乐部举行招待鸡尾酒会，纽约的近百名房地产开发商、投资银行、房地产律师楼、咨询公司以及研究机构等房地产业人士参加了此次活动。酒会现场，十几块印有阳光上东项目实景图和效果图的展板吸引了纽约房地产业的人士，他们中很多没有到过中国的人表示“开了眼界”，对于他们来说，很难想象北京竟会有如此漂亮的社区。

　　首创置业总裁、阳光股份董事长唐军在接受本报记者专访时表示，此次首创置业和阳光股份两大上市公司携阳光上东赴美，不仅首次实现了中美两个上东区之间的双向对话，更重要的是开始了与美国房地产业内知名机构间的平等对话，这在一定程度上意味着：中国房地产开发已经从学习、借鉴欧美房地产开发的经验，进入到与其对话和交流的新阶段。另外唐军认为，此次随首创置业和阳光股份访美，是阳光上东继2004年全球建筑设计招标、推出全球全程定制服务后的又一重大事件。因为对于已经实现首批业主入住、并且6月即将有新业主入住的阳光上东来说，正在从“形似”阶段向“神似”的阶段跨进，如何实现这一跃进，直接到美国上东区感受和考察，无疑是最佳途径。

　　唐军告诉记者，曼哈顿黄金地段的写字楼土地价格每平方英尺的价格是400美元，相当于每平方米4000美元，而住宅公寓的土地价格甚至比这个还要高。近年来是纽约住宅公寓类型的物业发展的新一轮时期。纽约只有30%多的住户是实际的业主(自住)，大部分人还是在租房。接待他们的当地协调人——联合国接待委员会的行政主管Karen Newman小姐告诉我们，她从没想过要在纽约买房子，并对他们的团员在北京有多套住宅表示羡慕。

　　与国际知名投资机构接触意义重大

　　在海外“热钱”已经进入中国房地产市场的今天，中国房价的走势、房地产市场泡沫的有无也成为国外投资机构尤为关注的问题。所以，此次美国之行，首创置业总裁、阳光股份董事长唐军被问及最多的问题就是：“中国房地产市场是否存在泡沫？”

　　一段时间以来关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论显然也刮到了大洋彼岸的美国。而从哈佛学子的口中问出，令唐军不得不再次面对这个问题。唐军在哈佛大学演讲中告诉学生，中国房地产正处在快速发展阶段的初期，将随人均收入的不断增长而稳定高度成长。北京房地产市场是由真实需求推动的，奥运会的举办更是一个强劲的推动力。而北京房地产市场是一个开放、透明和规范的市场，适合外商投资关于稳定性和收益性的要求。

　　尽管对中国房地产市场的发展趋势心存疑虑，但美国投资机构和地产律师楼对于首创置业和阳光股份的到来仍然热情有加。唐军告诉记者，到美国展示阳光上东的时候，很多很知名的公司，包括美国大的地产公司及律师界、投资银行界一看阳光上东能做到这种水准，这么大的规模，在美国已经见不到了，确实给美国人带来很多很多震撼。在与包括Apollo Real Estate Advisors L.P、W.P.Carey International LLC、UBS、Dune Capital LLC、Wharton Equity Partners等在内的美国几家实力雄厚的房地产投资基金高层进行会谈时候，这几家公司无一例外地在首次会晤中就派出了核心阵容，每次会议礼节性地寒暄几乎都是一带而过，会谈开始后几分钟就直奔主题。其中两家公司在会谈的第二天就表示对阳光股份的项目非常感兴趣，希望能尽快看到更翔实的资料，他们也会在近期访问中国、访问阳光上东。

　　唐军表示，在全球经济一体化的背景下，不管是对于香港上市的首创置业，还是对于很早就在深圳上市的阳光股份而言，国际挑战与国际合作正迎面而来。在与美国行业投资机构、基金接触，寻找资本的同时，通过资本的链接直接快速地借鉴国际先进的管理模式、经验，利用丰富的金融工具为公司寻找更广阔的发展空间，无疑意义更为重大。

　　站在巨人肩上向亚洲级地产商挺进

　　唐军说,首创是一个有政府背景的公司,但从1995年以后我们更多强调的是国际化公司。通过这次上市我们已经解决了资本的国际化,现在40%的股份是外资拥有的,其中9.8%是新加坡政府产业投资公司,还有30%的股权都是大欧美公司所持有,正因为这些大的世界级公司都直接参与了股权投资,我们的运作如何将直接关系到他们的经济收益,所以他们特别关心首创置业的发展和业绩,经常与我们进行交流和沟通。我们也利用赴美国、英国、日本、香港等地的路演跟世界各地的投资者进行交流。这种互动不仅仅是我们向他们介绍公司的情况,反过来他们也很愿意把国外最新的信息、最新的作法和想法带给我们,无形中使我们接受了很多对公司发展非常有利的建设性意见。有人问我，你们跟某某比如何如何，我说，跟他们比首创置业肯定是非常小的，但是必定我们只有10年的时间，再过10年以后，我们可能就不是小土豆了。

　　首创置业目前正在向亚洲级综合地产营运商目标挺进。唐军告诉记者，首创置业的发展目标是：10年内成为亚洲一流的专业地产商,其标准是年销售额超过100亿元,净资产为50亿美元,利润达到10亿元,土地储备足够使用5年。唐军向记者表示，纽约是一个用了100多年建立起来的城市，现在中国正处于城市化进程，一定要“站在巨人的肩膀上”：借鉴发达国家城市建设中好的经验，吸取其中的教训和弊端，开发商还要负起提升城市价值的社会责任。

　　唐军还透露，今年下半年，如果运作顺利的话，首创置业将走出北京，大规模开拓外地市场。另一方面，土地和金融政策带来的门槛提升，会让有实力的开发商在市场上站稳脚。对开发商而言，最重要的是自己能做出什么样的产品，产品能不能做好，能不能做人们想要的产品，才是最重要的。

　　国际著名专业咨询机构麦肯锡公司在其近期出具的一份房地产业研究报告中认为，营运标准的确立有助于地产商在项目开发上稳定在一定水准，而无营运标准可言的公司项目质量往往参差不齐，令市场很难放心。在房地产业发展程度较高的国家，人们已习惯用一系列营运标准来评价地产公司,在中国确立房地产业的营运标准只是时间问题。

　　记者在采访中还了解到，标志着首创置业下一阶段运营管理整体方向的《五年经营计划(二○○三至二○○七)》已确定了发展战略，该文件从制度上规范了公司运营业务管理的范畴及流程，以经营计划为核心，旨在加强计划管理和目标管理，同时发挥了置业规模工程资源优势，通过集中大额大宗设备材料采购，降低工程开发成本。唐军明确表示，对高科技公司而言，技术标准是专利的最高形式，持有技术标准就等于掌控了该产业的命脉。而对于一家地产公司而言，拥有营运标准就等于拥有了品牌，分析首创置业的项目、物业组合及其拥有的各种资源，可以说首创置业正在为中国地产业定制营运标准。