《财经》杂志：也看房地产新政

　　在房地产市场上，经过多年的改革，明确政府与市场定位时机已经成熟。但在利益的驱动下，地方政府的越位与缺位并存，不能保障房地产业的平稳发展

　　胡舒立/文

　　在中国的改革历史上，恐怕还没有哪个行业能如房地产业这样受到中央政府政策层面 的“垂青”。从3月初，《政府工作报告》将“调控房价”列为政府工作重点，至5月11日，建设部、发改委等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》出台，中央各部委一系列政策措施频频出手，效果可谓“立竿见影”——近来做为“风向标”的上海房价出现显著下降，就是重要标志。

　　颇有舆论对房价的下行趋势感到欣喜，“房地产新政”好评如潮。但我们认为，中国房地产业的现实要复杂得多。直面房地产泡沫、采取政策手段化解风险是必要的，但此次出台的措施中仍伴有行政性指令，甚至明确规定地方政府领导人要对当地房价上涨负责，使人对“新政”的长期效应感到不安。事实上，在房地产领域，恰如在其他经济领域，摆正政府与市场的关系，纠正因错位导致的经济损害，才是产业健康成长的治本之道。

　　在这里，格外应当强调推进房地产业的市场化。房产是一种比较特殊的商品：一方面，它是人们生存之所必需；另外一方面，它又是提高生活质量的一部分。因此，政府应明确自己在市场环境中的角色，一方面通过对低收入群体的购房补贴、兴建廉租房等措施，保障居民的基本居住条件；一方面放开房地产商品市场，不与民争利。此外，由于土地供给的有限性，房地产价格很容易炒高并进一步带来金融风险，这时政府就需要采取调节需求、增加供给等措施，抑制市场风险，稳定经济。这又决定了政府不宜成为土地市场上的“运动员”。

　　实践证明，这样“有限”和“有效”的政府，才是房地产市场健康发展的有力保证。

　　今年来上海等城市房价高企的现象引起了公众的不满与识者的焦虑，而政府政策频繁出手，多在需求一方做文章，“打击投机”为目标之一。其实，房地产市场出现的畸形现象有着更具根本性的原因，其中心就是政府在供给方的过度参与和角色错位。在房地产利润丰厚的一级市场和二级市场，地方政府或主控其中，或热情参与，获取了土地出让和房价上涨的双重收益；而全国的经济适用房投资比重近年来持续下降，2004年甚至降到了4.61%，恰显示政府远未能履行应尽之责。

　　明确政府与市场的关系，要求政府在房地产一级市场和二级市场中找准自己的定位。恰如学者们所建言，政府在二级市场上应当放弃其“运动员”的角色，做好市场的“裁判员”，执行保障房地产业健康发展和稳定经济的职能；在一级市场上，则首先要建立一个统一的土地市场，将目前三种土地交易方式统一为“招标、拍卖或挂牌出让”(简称“招拍挂”)，并对现行的土地制度作出调整，建立农用地进入非农用地市场的交易渠道，进而通过开征物业税等办法，减少地方政府对土地一次性转让收入的扭曲激励，鼓励土地的供给(参见本期“财经论衡”栏目《土地困局待解》)。

　　土地交易收益的分配不当，事实上是造成政府行为失当的激励因素。《财经》最近在浙江省的调查即显示，政府以土地收入“经营城市”，最终可能带来种种弊端。事实上，改革走到今天，已经到了对土地交易收益重新进行规范的时候。识者已经提出，土地出让收益应当首先用于弥补政府在房地产市场的缺位，作为增加经济适用房、廉租房等保障基本居住条件的补贴支出，而不宜作为不纳入地方政府预算的财政收入，致使政府在房价-地价的联动中患得患失，成为一种不当激励(参见本期报道《浙江土地警言》)。

　　减少政府直接干预，扩张市场调节范围，概括了中国1978年以来改革的全部内容。在房地产市场上，经过多年的改革，明确政府与市场定位时机已经成熟。但在利益的驱动下，地方政府的越位与缺位并存，不仅不能保障房地产业的平稳发展，而且对房价的上涨起到了推波助澜的作用。如今，要让“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。是时候了！

　　(本文刊于5月30日出版的《财经》2005年第11期）