中原地产的蓝筹时代

　　企业年销售额愈亿元在中原地产界已不是什么稀罕事儿，年利润额几千万元的“盘子”也早已显得平平常常。地产界的大手笔运作牵动了太多人的神经。在近年“洗牌”声此起彼伏的情况下，我们有幸目睹了一批“地产大鳄”的喜、怒、哀、乐，对连夜排队“买号”的场面也司空见惯了。

　　地产，给了多少人第一桶金？从发展商、建筑商到建材商，从室内设计师、建筑设计 师到园林景观设计师，从置业顾问、策划师到策展人……2005年，这一切都呈现了或即将呈现出更加理性的思想情怀。

　　躁动之后并非沉寂，中原地产“蓝筹时代”的特征显得越来越明显。

　　□经济视点报记者 刘如涛

　　地产时空里的中原面孔

　　第N种表情

　　人生五味。这五味在地产界里全都有。地产界有句广告语，大意是：河南最中国。的确，虽然中原地产不像深圳地产领跑中国、有成熟的“深圳模式”，但是，她海纳百川、有容乃大的胸怀却是为数不多的。

　　业内人士从年开发量、房价上，习惯把郑州归为地产行业的三线城市，同时，也肯定地指出，中原地产产品的精致程度是国内一流的。从地产企业的角度来看房地产，她的发展大体上有以下五种表情：

　　其一，建筑商转型式。郭先生原来是做土木工程的，在原始积累形成之后，抓住了上世纪90年代初的一个机遇，一举成名，现在已是行业内的先辈了。也许是误打误撞，但其中也有必然性。

　　其二，做贸易改行式。这批人最初背井离乡，在外面摸爬滚打，后来“荣归故里”做地产，还带来了“外资”，一举成名。

　　其三，资金撬动式。水往低处流，就像“做商人不赚钱是不道德的”一样，在全国地产行业几度“复苏”之际，大量的资金倾入地产行业，银行进来了、卖食品的进来了、卖汽车的也进来了……

　　其四，专业渐进式。与坊间流传的“卖房的成了房东”不同，这种情况的实质是卖房的嫌赚钱不够多、不过瘾，“从善如流”——为扩大利润空间而做起了开发。北京“玫瑰园”的开发商属这一类型，郑州也不乏其例。

　　其五，无中生有式。常言说，树大招风。地产界老板大都深谙此道，有些大老板们不惜重金进行“品牌再造”，抛弃已经形成的企业品牌或产品品牌，另起炉灶，重新“塑造自我”。在这里，看似新的企业行头，实际上其运作手法已经是日臻成熟。

　　中原地产企业经历了少则3～5年，多则8年、10年，甚至15年的摸爬滚打，大都形成了自己的核心竞争力，其抗风险能力、机会识别能力、产品研发能力都达到了前所未有的高度。

　　第N次调控

　　孟晓苏博士是明确提出房地产“周期论”的中国第一人。有了“周期论”作前提，我们更加容易理解宏观调控，更加容易理解政策的导向作用。在“市场配置资源，政府保障公平”的产业运行体制之下，中原地产目前已经达到了改革开放以来的最高点，房地产业已经成为郑州市国民经济的支柱型产业。

　　20世纪90年代，特别是1992年邓小平同志“南巡谈话”以后，党的十四大确立了我国的社会主义市场经济体制，郑州房地产业迎来了一个大发展时期。1996～1998年，由于受亚洲金融危机的影响，中国经济实行了“软着陆”，房地产业受到严重打击，开始萎缩，1997年达到谷底，这一时期，房地产业得到了重新的盘点与整合。1999年，郑州房地产业又开始爬升，在一次次的治理整顿和宏观调控下，目前保持了持续、健康、快速的发展势头。特别是从2002年以来，郑东新区的整体规划方案敲定，郑州的城市框架进一步拉大，国内地产巨头纷纷摩拳擦掌、挥戈而来，中原地产呈现出一派欣欣向荣的局面。2003年，在中国房地产界一片“泡沫论”的口水战中，郑州地产业的活跃程度反而更加剧烈，这时候，郑东新区平静的表面之下是资本力的悄然集结，郑州北区的发展前景也空前看好，主力楼盘销售全线飘红。2004年，郑州房地产市场分化更加明显，国内房地产巨头搅动了郑东新区的格局，房价被步步拉升，商业项目纷纷变招，竞争更是白热化，城区住宅开发市场稳步前进，大盘魅力有增无减，房地产项目几乎还是开一个火一个。这似乎是对“泡沫论”的最好注解。

　　媒体在房地产的发展中扮演了重要的角色，它堪称房地产的晴雨表。据业内人士分析，近5年内，在国家确立住房货币化分配制度、建立完善房地产市场体系之后，年年在规范房地产市场秩序、优化经济环境，每当行业有新的政策出台，反应最迅速的往往是媒体，有时候中央一级的文件还没有传达到地方，媒体上关于焦点问题的报道已经是沸沸扬扬。“8·31大限”、“121文件”、“国八条”、新“国八条”、“平抑房价”等，这些连普通购房者都能说出个一二三的词汇无不得益于媒体影响。行业越蓬勃发展，新问题可能越多，上面在年年调控，下面在年年调整。中原地产海纳百川、东西兼容、盛事不断。

　　从现在的角度看，“冬天论”、“泡沫论”、“七年之恙”等都被每年连续不断的宏观调控瓦解了，中原房地产离下一个谷底也许还很远。当然，这些论点对于中原地产行业的警示作用是不可估量的。

　　一个城市的地产玄机

　　得中原，观天下

　　善攻者动于九天之上，善守者藏于九地之下。中原地产善攻善守都不乏其人。

　　建业是中原地产的领头羊之一，它善于守拙，硬是在盐碱地上打出了漂亮的高尔夫！往下走，实现它的“绿色家园计划”，再往下走，把物业做到尽善尽美。据了解，建业物业管理的品牌已经产出了大把大把的票子。2004年，建业还不失时机地跨过老107，扼守“森林高地”，异常高调地推出“三案并举”。由此可以看出，建业对河南有深刻的理解。

　　新地产由原来的“新世纪住宅”到用新地产统一品牌，其旗下的系列产品已经在中原占领了重要的一席之地，2004年深圳住交会上，赵宏延情不自禁地向媒体曝出了新地产的发展目标和扩张计划，立志做到“数一数二”。新地产可谓是中原地产本土化营销的佼佼者。

　　金成是中原写字楼开发的“代言人”，一直保持着低调的姿态，从红专路到经三路，再到紫荆山路，每一个项目都具有标本意义(由于开发体量和项目的连续性等原因，其他开发企业稍有逊色。)。

　　思达的稳健和文化属性早已为大家所认知。到今年，思达置业就10岁了，它开发的多个项目屡屡成为中原地产界的奇迹。以“小办公、大商务”为概念的思达数码大厦，以“小户型、大社区”为主导的丰乐花苑，以“教育、文化、自由、健康”为主题的大河春天等都值得称道。

　　…… ……

　　郑州在世界银行发布《2003中国投资环境报告》中，城市综合投资环境排名跻身前十位，它承启东西、贯通南北，十省通衢，是中国重要的交通枢纽，是由沿海通向内陆的桥头堡。郑、汴、洛经济隆起带的研究更带动了郑州前进的步伐。郑东新区总体规划面积150平方公里，其中起步区面积33平方公里，国际著名的规划和建筑大师黑川先生把共生理念深深地融入了新区的规划之中。2003年和2004年，这两年之间，诸多的国内地产大鳄纷纷在郑州圈地，并且紧锣密鼓地投入了项目的开发建设，中城投资、天津顺驰、上海绿地、浙江中义、南方香江、武汉汉飞等，不胜枚举，并且这些投资商都是大手笔运作。

　　这说明了什么？

　　外来企业尚且这等垂青中原，中原地产商善于出奇者，更是占尽天时、地利，其势浩大，无穷如天地、不竭如江海。

　　切地脉，识良机

　　当前，地根与银根双缩，房地产企业开始出现分化，有钱者生，得地者赢，无钱无地者出局。其中，土地资源拥有量的多少对企业的持续发展来说尤为重要。综观郑州的房地产一级市场，不难发现当前有如下特点：

　　自郑州市土地储备中心挂牌以来，以政府为主导型的土地储备供应机制有效调控了土地市场，防止了国有土地资产的流失。土地使用权出让实行招、拍、挂之后，企业优胜劣汰的趋势更加明显。郑东新区的地价节节攀升，早拿地的企业已经尝到了甜头。中心城区的土地资源的稀缺性更加明显，地价在稳步上扬。

　　郑东新区起步区在2003年拿地时每亩四五十万元，而近期通过招、拍、挂出让的CBD土地价格已突破了每亩200万元。早期进入的天津顺驰一开始推出的住宅均价就达到了每平方米3000元，现在依然是一路看涨，邻近楼盘的房子均价也都超过了每平方米3000元，甚至于每平方米在3500元以上。在这种情况下，房子销售仍然火爆。原来人们担心的“郑州人能否承担起这么高的房价”的问题现在已无需解释。这里的房子仿佛回到了产品决定销售的时期，换句话说，只要房子好，就不愁买家不来。

　　对于郑州城市中心区的土地，人们在格外关注的同时似乎是投入了更多的情感。比如，由位于紫荆山立交桥毛主席塑像身后的那块“金三角”，人们为其取名为“地眼”。据了解，这块地将会有不俗的表现，这个“地眼”一定能肩负起它的历史使命。

　　另外，花园路与东风路交会处的431.2亩土地，在2004年5月12日以5.91亿元总成交价被金基不动产收入囊中。这块“地王”也许只有金基“吃”得下。该项目已于近期正式启动。众所周知，金基的背后是思达，也许只有思达才拥有除了资金之处的地脉资源优势。

　　对于“地标”，人们都非常熟悉，裕达国贸酒店是郑州的“地标”，国际企业中心、河南报业大厦是农业路上的“地标”，金成国贸大厦是紫荆山路上的“地标”，索克信息大厦是花园路北段的“地标”，联合中心是郑东新区的“地标”。弄清了“地标”的概念，人们就会理解未来大厦、金成国际广场对于一个城市的意义。

　　5月中旬，记者从郑州市土地储备中心获悉，2005年，郑州市预计向市场供应的土地不低于6500亩，其中，经营性用地不低于3000亩，非经营性用地不低于3500亩。目前，已经储备的大宗地块主要有伏牛路以东、淮河路以南原郑州电气装备总厂的87.333亩土地，郑上路以北、秦岭路以西原郑州金笛印染有限公司的120亩土地，以及棉纺路以北、嵩山路以东原郑州水工机械厂的251亩土地。这三块地均处于郑州的繁华地带，配套设施非常成熟，对于擅长于在城区开发的品牌企业来说非常难得。据专业人士分析，原水工机械厂的地块基本上是熟地，简单修整之后可以直接用于住宅开发，其价格参照以往成交的附近地块招、拍、挂的价格，估计每亩将会突破100万元。

　　在专业化发展方面，成熟企业的感受会特别深刻。就像过去发生在任志强与潘石屹之间的“鸡蛋换粮票”一样(这件事中任与潘各取所需，都是赢家)，看着烫手的地到一些人手里也许并不非常合适。所以说，房地产开发不仅要切准地脉，还要知道自己企业能做什么。市场只会让强者更强。

　　多元融合的中原特色

　　居住改变中国，居住也在改变中原。中原地产在交流、融合的过程中实现着跨越。从整个地产行业来看，它都充满了潜力与活力，在整个中国都占有不可替代的位置。

　　第一，中原地产的文化性。黄河文化是中原文化的代表，它厚德载物、富于创新、充满生机。近年，中原地产界涌现了许多卓越的管理团队、经营团队。有的企业面向全国选聘职业经理人，以丰富产品的内涵。中原地产是一个大平台，每年这里的活动一个连着一个，论坛不断，国内的、国外的专家学者、商界名家都对此钟爱有加。从新住宅运动到新文化地产，都深深地影响着中原地产。

　　第二，中原地产理念的先进性。因地制宜做项目，顺势而为做企业。每年的住交会上，河南军团都是一支劲旅。园林地产、教育地产、概念地产、水景住宅、TOWNHOUSE、纯别墅、健康人居等开发理念在河南应有尽有，其中不乏原创的、一流的开发理念，中原地产在前期包装、引导和物业管理方面都已经走在了国内同行的前列。地产行业的领军人物也从原来的屈指可数发展到了一个高素质的企业家群体。

　　第三，中原地产本土营销手法别具一格。如果说，中原地产界最早受到了港派营销专家、海派营销专家的启蒙，那么，在启蒙之后，中原本土化营销专家的成长速度非常快。“拿来主义”在最初起到了很大的作用，从最初的“外来的和尚好念经”到现在的本土化营销精英一统天下，“土鳖”的整海能力变得非常强。不能不说是一种成熟。但是，跨入蓝筹时代之后，人们对USP(独特销售主张)关注得多了，对SP(促销)就不那么埋单了。也难怪，本土地产服务机构智源堂在两年前就提出了“无营销”的口号。

　　第四，从产品上看，中原地产日臻成熟。具体表现为：户型多样化、差异化、合理化，在销售过程中一户一价；定位明确，产品诉求十分到位；品牌含金量提高；软件(配套服务)附加值高。万科能做到的，中原地产也能做到。21世纪社区随着地势做的“百亩人工湖景区”、帝湖花园先做帝湖后建房的大手笔在业内都产生了轰动效应。另外，仅从做高尔夫的水平上也可以看出中原地产在产品上所下的工夫，更不要说其他小桥流水，奇花异木了。

　　第五，相关行业、相关产业为中原地产提供了强大的支持。首先是媒体，无论报纸、电视、广播、网络都为房地产业提供了广阔的平台。房展会是近年来地产界一个热点话题，展会多了，开发商选择的范围就大了，这是好事。其次是广告、策划行业。比如，恒辉、大智、智信、恒美等老牌机构。再次是二手房中介行业。二级市场的成熟极大的为房地产的发展创造了空间。21世纪不动产、顺驰连锁销售、成熟的二手房有形市场已经成为整个地产界不可或缺的组成部分。

　　3年前，在大智创作的一则广告中有个广告主题：“爱都市，就住天下城；恨都市，就住天下城。”虽然这仅仅是天下城的一则广告表现，但是，它深刻地表达了人们对房地产行业所融入的深厚的情感，喜怒哀乐一应俱全。可以看出，中原地产是多元文化的大融合，是智慧的大融合，也是人们对未来财富梦想的大融合。

　　蓝筹时代的地产格局

　　之所以称之为蓝筹时代。一方面因为2005年中原地产保持了均衡、快速发展的态势，品牌企业在宏观调控之下显得更加轻松，不仅销售状况良好，并且在拿地、开发、销售方面更加有信心。在规范的、成熟的市场环境下企业更容易找到突破的途径。另一方面与地产行业相关的政府机构、行业协会、行业商会、传媒产业、营销策划机构等都较为成熟，郑州的城市运营和房地产开发都步入了快车道。

　　下面，根据当前国内不同城市的发展状况可作一个简单的比较：

　　一、别墅市场。别墅是住宅中的奢侈品，它的买家是社会财富塔尖上的少数人。从2002年以来，中国别墅市场逐渐升温，京城别墅每平方米单价过万元、总价超越千万元的早已司空见惯。深圳别墅以精细的设计见长，其中联排别墅最火。成都与郑州的情况较为接近，总价50万～100万元的别墅较为抢手。当前，思念·果岭山水、九郡弘、东方今典、家和万世等项目的开发水平已经走在中国别墅市场的前列。

　　二、写字楼市场。写字楼的开发状况反映了一个城市的经济水平。同一线城市相比，郑州的写字楼开发规模、综合管理水平都很弱，但是，郑州目前写字楼的代表作品和代表性企业的管理水平都是国内一流的。未来大厦、金成国际广场、国际企业中心、索克信息大厦等项目都备受大企业的青睐。索克物业、万厦物业、黄锦物业、未来物业、思奇物业等企业引领了写字楼物业管理行业的发展。香港戴德梁行也开始在中原寻求发展空间了。

　　三、商业地产(商场、商铺)市场。郑州是中原商战的发源地，借助成熟商圈的优势，郑州商业地产迎来了名副其实的黄金发展时期。国内商贸流通业巨头南方香江集团从2003年开始进入中原，在短短的两年时间内，以迅雷不及掩耳之势在郑州郑东新区和洛阳廛河区布下重兵，其目的就是要占据中原的有利位置。随后，亨哈置业、澳柯玛的物流园项目也相继奠基。二七商圈的产权商铺的叫卖声和城市边缘商圈再造的呐喊声交织在一起，绷紧了每一位商人的神经。

　　四、普通住宅(多层、高层)市场。近年，中原住宅市场打破了以往建业房产一枝独秀的局面，好比强龙过江，好的设计、好的社区层出不穷。当前，除建业系、思达系、金成系、中房系等产品之外，鑫苑名家、新地产、帝湖花园、金色港湾无论多层还是高层都表现不俗。另外，郑东新区高起点的规划和良好的投资环境，吸引了更多外来的开发企业，它们都代表了目前中国地产开发的领先水平，为中原的发展注入了新鲜的力量。

　　五、土地市场。近年，外来资本纷纷流入中原房地产开发领域，在土地争夺方面，无异于一场不见硝烟的战争，这种资本的流向最能说明问题，用上海绿地总裁张玉良的话解释——郑州有很大的发展空间。郑州市在拉大城市框架、加快城市化进程，在加大市政配套建设的投入，在加强土地储备计划的编制和实施工作，这一切，都为房地产业的发展开辟了广阔的空间。