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本报记者 章正义 发自深圳
深圳福田区政府在渔农村的改造中，遭遇三道坎：先是农民的一轮抢建私房风潮；接着是围绕拆迁赔偿标准的艰苦谈判；而集体股的不透明操作还留在后面，有待解决
拆了抢建，抢建再拆
抢建一直是导致城中村居住环境不断恶化的重要因素，也是城中村改造中的难题。正是因为抢建，渔农村成了深圳市福田区城中村改造中首先“开刀”的对象。
福田区宣传部提供的资料显示，2004年5月，渔农村52栋私宅集体拆除，违法抢建成37栋。5月11日，福田区政府果断采取措施制止了这次集体抢建行为，并研究提早启动渔农村改造计划。
然而，8月上旬，在停建私房3个月后，渔农村村民又集体恢复抢建，并有村领导参与其中。直到8月17日，福田区委区政府对渔农村违法抢建私房的行为坚决采取强制性措施后，抢建行为才得以制止。
“如果去年渔农村不出现集体抢建潮的话，岗厦村河园片区的改造才是福田区首当其冲的目标。”2005年5月23日上午，深圳市福田区重建局副局长郭鹏生向记者道出了渔农村之所以成为试点的原因。
据郭鹏生介绍，渔农村共有76户原村民，建筑面积13.2万平方米。平均每户约1700平方米。而该村竟有人拥有房产面积超过10000平方米。若按20元/平方米的价格出租，每月仅收取租金最高便可达20万元。这种利益驱动也正是城中村抢建屡禁不止的主要原因。
“抢建又不仅仅是渔农村的问题，哪个城中村不在抢建？”20日下午，在问及渔农村当初为何抢建时，村民的反问折射出他们较为普遍的抢建心态：法不责众。
时任深圳市市长的李鸿忠在去年10月28日的动员大会上便分析了“抢建潮”形成的两个周期律:一是政策周期律，一旦政府要出台什么政策，抢建潮就出现；另外一个是选举周期律，每次区政府换届，默许违法建筑便成为有些领导获得选票的手段，从而造成违法抢建高潮。
“鉴于此，市政府最终决定以1999年3月5日人大《关于坚决查处违法建筑的决定》为标准，即‘9935’标准，决不退让，”深圳市城中村改造工作办公室(下称“深圳市城改办”)副主任陈军军解释说，“凡是1999年3月5日前建成的均是合法的，之后的则属于违建”。
深圳于2004年2月27日开展“梳理行动”以来，仅用不到一年时间便成功拆除乱搭建和各种临时建筑物3833万平方米，涉及人口200多万。而按照“梳理行动”三步走的部署，违法建筑的查处则是今年的重点。
深圳市查处违法建筑工作办公室督察察督办组组长张文业5月19日下午告诉记者，查违办成立以来一直着手查处违法建筑的工作，每个月乃至每周都有相关统计资料汇总。但该办一位负责人则表示暂时不能透露相关统计数据。因为“这一数量相当大，且目前还正在全市范围进行普查，不宜透露”。
对城中村抢建甚至出现个别人员房产面积逾万的现象，深圳一位资深地产研究人士半球(笔名)认为，“这只能说明政府的控制能力太差，城中村的问题是政府严重不作为的恶果，为什么在建的时候不予制止而等到建完之后才去拆呢？而且有些都是领导(如村长)带头抢建，这同时也显示了政府监督机制上还存在漏洞。”
拆赔标准：政府、村民、开发商三者博弈
“城中村改造难在与村民拆迁赔偿的谈判上”，谈到深圳特区内今年上报的28个改造项目，深圳市城改办副主任陈军军表示，这些项目或许在年内仍无法动工。但在城中村改造没有多少经验可供借鉴的情况下，“示范年的意义在于，通过几个具体项目的运转探索出比较好的经验做法，为今后的工作探路。”5月21日下午，记者来到渔农村，爆破的各项准备工作已接近尾声。一名现租住在渔农村对面裕亨花园的渔农村原村民告诉记者，此次拆迁采取住房补偿和租金补偿相结合的方式，其中住房补偿按1：0.9的比例补偿；由于原村民要在两年后新房建成后才能回迁，其间以租金方式给予补偿，每月每平方米补偿20元。同时，那些去年抢建而成的在建房屋也可根据是否高于8层而获得90%或80%基建成本的补偿。这便是开发商所称的“9982”补偿标准。
据福田区宣传部提供的资料，该标准形成于2004年10月10日左右，并经福田区领导同意于2004年12月31日定稿。其间，为做村民的工作，福田区政府专门抽调28名科级以上干部入驻渔农村，实行“包干到户”式的说服签约工作。
“村民们对这个赔偿标准都不满意，我们的要求是住房补偿按1：1的标准，租金补偿每月每平方米为25元”，上述村民向记者表示，“但那些人说政府决心已定，不签便拿不到补偿金，拆了的房子也不准再建，这种情况下，我们能不签吗？”
深圳城中村改造坚持“政府主导，市场化运作”的基本模式，关于拆迁和补偿的标准，《暂行规定》中有明确规定：城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用；拆迁补偿实行货币补偿为主，对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行；补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。
然而，据福田区重建局副局长郭鹏生透露，在渔农村的拆迁赔偿中，村民获得的住房补偿面积户均高达1000多平方米，“至于超过住房补偿的合法住宅面积的补偿标准，还需进一步评估决定”。而且考虑到为防止矛盾关系的进一步扩大，对抢建房屋也根据其基建成本给予一定比例的补偿，以让其支付建筑工人的工资。“这是一个比较现实的选择。”郭鹏生说。
在深圳土地资源供应趋紧的情况下，城中村改造无疑给地产开发商带来了新的机遇。深圳市华来利实业有限公司主管营销的副总经理蔡伟光表示，继2002年深圳市政府实施土地紧缩政策以来，2003年、2004年土地供应总量持续减少，2005年，深圳市土地供应总量将控制在0.8平方公里内，而特区内不新增土地供应，土地持续紧俏。“没有土地，深圳的开发商已没有选择余地”，蔡伟光说，“要么离开深圳，要么走城中村改造之路！”
据陈军军透露，通过城中村改造可以从特区外通过农转地获得100多平方公里的土地。深圳市社会科学院院长乐正向记者表示，“某种意义上说，深圳正向城中村要地，比如南山区的大冲村改造后将变为高尚住宅区，而在此之前深圳是不会有这么多地来搞高尚住宅区的。”
在城中村改造中，既要吸引开发商的进入，同时也要防止高强度、高密度的开发。开发商在享受地价优惠的同时也受容积率的制约。根据《暂行规定》：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，则按照现行地价标准收取地价。
深圳资深地产研究人士半球分析说，开发商实现盈利的唯一的途径便是提高容积率，因此，政府靠容积率来限制开发强度的作用不大。渔农村占地面积3.1万平方米，“改造后建筑面积为18.5万平方米，容积率约为6,这是以办公的容积率来盖住宅，开发商在享受政府地价优惠的同时，还可以获得更多的商品房来出售获利。”
集体股，“村长股”？
深圳进行如此大规模的城中村改造，也承受了很多来自反对者的压力。半球表示，他反对进行大面积的拆除重建。同时他对深圳城中村改造前景也不看好，“即使渔农村拆完了，但其他地方也动不了。”
政府并没有提供足够的廉租房来供应社会，而农民实际上扮演了“二政府”的角色，建了很多房子来供低收入人群居住，城中村实际上就是深圳的廉租房，应对其进行科学的评价。深圳经济发展的主动力(如高科技)都是靠年轻人，这些人一开始来深圳的第一站便是城中村，在没有足够替代品的情况下大面积拆除城中村并不是一个可取的做法。
深圳社科院院长乐正也表示了同样的观点，不过他认为，最终的结果不是蓝领劳务工离开深圳，而是整个深圳物价水平的进一步提高。
乐正认为，城中村改造的一个目标便是使其符合城市规划总体目标和城市安全基本需求，并且使其经营合法和建筑合法。但令他担忧的是，通过改造把城中村物业完全置换成高尚住宅，又把低收入阶层居住的空间挤压掉。“虽然深圳目前面临人口压力，但不能以行政行为进行结构调整，况且人口结构的置换必须建立在产业结构置换的基础上。”乐正说。
他更为关心的是，城中村改造之后还应该进一步对其进行改制，包括其村属集体股份制公司便须进行大的调整。据他介绍，每个村都有一个村属集体股份制公司，由49%的村民分摊的合作股和51%的集体股组成。
其中，集体股非常不明确，主要表现在完全的黑箱操作，集体股到底怎么运作以及这些钱到哪里去了，百姓完全不知道。完全就是股份公司的董事长黑箱操作，因此有人认为这51%的集体股实际上就是“村长股”，控制在村长的小金库里。“应将集体股进一步摊薄，扩大村民的合作股，以使村民在分红中获得实利；同时，不能仅靠收租来过日子，而要进一步拓展收入来源。”
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