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本报记者 吴晓波 发自广州
“现在的商业地产项目危机的症结已经不在招商及资金运作方面，太多模仿经典案例，使商圈功能重复，将引发商业地产的新危机。”中原商铺一部招商及拓展副经理张国耀如此表示。
在分析广州的商业地产时，他表示，现在大型的新商业地产项目喜欢模仿天河城，小型的新项目喜欢模仿流行前线，但是太多的模仿只会失去自己的特色，而且同质化的市场过于饱和，对于商家后续经营不力。
他表示，例如正佳广场，与天河城的距离本来就很近，但是它在功能方面仍然继续模仿天河城的模式，只是在细节方面加以补充，例如强调餐厅的特色，或者一些比较新颖的主力店，但由于差异化不明显，而且没有成熟的氛围，短时间内难以争取到固定的客流，自然使开业的商家利润受损。另一方面，目前广州新的小型商业项目如新城区的东圃、岗顶以及天河南一路，老城区的北京南、上下九附近，几乎同时开张了近十个摩登城或者潮流站，其模式基本都以流行前线这一专营青少年潮流用品的商场为主，但是能招的商家越来越小，档次也越来越低，而消费者对于这类同质化的市场接受程度有多高值得商榷。模仿太过是造成众多中小型商业地产项目频频易手，过一段时间就要被迫重新改头换面推向市场的主要原因。
而不少业内人士还表示，除了商圈功能重叠外，在一线城市做商业地产，地理位置不理想，与项目定位难以配合，也是目前的一大症结。广州科也管理顾问公司董事长贡立华在举例分析位于广州金融中心的中泰国际广场为何始终难以做旺时表示，它虽然邻近广州最标志性的写字楼中信广场，而且有地铁口、大型绿化广场、广九直通车站等配套，但在地理位置上来说，它属于一块尴尬的窝角，不利聚集人气。广州东站出来的人流大多为流动人口，而南面的人流对跨越近十万平方米的绿化广场觉得麻烦，更倾向于到中信广场及时代广场购物，加上其周边的居住人口不够密集，因此，这个地区适宜引入一些有特色的产品，而不是常见的大型商场，才能吸引人们到此消费。这也是为何百盛百货号称中国面积最大的旗舰店在中泰苦苦支撑三年后，仍不得不败走羊城的原因之一。
至于在二线城市发展商业地产的关键，中原地产商铺部研究员表示，主要是看当地的市政力度对该区域支持力度有多大，以及如何针对当地的购买力引进适当的商家。一些新兴的旅游城市如三亚等，不能只注重高端及游客的消费，必须切实结合当地的消费水平。因为旅游总有淡季旺季之分，商业地产如果要长远维持，必须能在淡季中也寻找到良好的利润平衡点。
而资料显示，三亚目前有9000多个商业网点。去年建成的大东海瑞海购物广场，建筑面积5万平方米，新加坡佳新商业集团已经入主。但由于此广场远离市区，依托的是大东海一带的游客市场，并未达到预期效果。营业面积在2000至5000平方米的商场仅有天成货仓、天鸿商城、万福隆超市等三家，且都聚集在老城区解放二路。其他的绝大部分是前店后宅形式的个体商铺，规模小、层次低不说，管理也极不规范。这就已经有明显过热的倾向了。
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