国土部否认高地价拉动高房价

　　□本报记者陆昀

　　地价房价“鸡”“蛋”之争仍在继续

　　国土资源部方面表示，目前各地用于商品房开发的土地供量是完全能够满足需求的。所谓“地荒”，是不存在的。针对“土地供应不足”传闻最多的北京市，国土资源部有关负 责人明确表示，北京现在批出的可供建设住宅，并且已经在开发商手里的协议出让或通过规划的开发用地已有9000万平方米，可以建设3亿到4亿平方米的商品房。如果按照现在每年的竣工量计算，北京现在已经批出的土地足够建设10年住宅。纷扰一时的“地荒拉高房价说”至此得到了官方的明确回应。

　　政府：人为提高土地招拍挂价格不大可能

　　然而，近一段时间伴随着媒体披露了中房协地价成本占房价40%的统计数据，爆出一些地方招拍挂中“天价土地”交易案，地方政府提高税费和土地出让金，推动房价上涨，房地产业内一些人仍坚称房价高企是缘于政府的高地价，认为政府将土地作为其“第二财政”，在制造新一轮经济泡沫。对此，国土资源部的有关负责人向本报记者表示，从国土资源部目前掌握的情况看，国内的大城市、热点城市的土地招拍挂

　　都是公开透明的。在土地招拍挂的市场机制下，地方政府要想在土地这一环节人为提高土地的税费和土地出让金，进行“逆向调节”是不大可能的，有关土地税费和土地出让金各地都有明确的征收标准，政府只能通过对土地的总量供应上调控土地的总体价格，而不能对单宗地价直接干预。在个别地方有可能出现违规的个案，但不具有代表性，国土资源部目前并没有收到此类举报。

　　该负责人表示，目前有很多过去比较容易获得土地、囤地较多的开发商在极力反对土地招拍挂，无非是为谋取自我利益的最大化，影响决策层新政策的走向。国土资源部方面坚持认为，部分地区房价过快上涨主要是需求拉动中存在过度投机行为所致，地价总的趋势是在涨，但不是房价上涨的决定性因素。开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖1万元，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。

　　该人士指出，国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明，2004年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

　　根据对全国主要城市的调查，2004年，全国主要城市居住用地地价占商品住宅价格的比例为20%～40%，如北京35%，天津30%，重庆25%，武汉25%～31%，南昌为30%，中山、东莞、深圳等城市在20%～30%之间。而在发达国家，地价占房价的比例较大，如在美国的主要城市，地价占房价的比例在30%～40%，韩国为50%～65%，新加坡为55%～60%，英国25%～38%，瑞典20%～22%，日本商业楼宇的土地价格占总价达80%～90%。

　　国土资源部方面认为，从房价构成看，除地价外，建安成本在房价中占较大比例，平均约为33%。据调查，北京市为32%，上海20%，武汉32%～39%，天津34%，重庆39%，成都26%，西安45%。而且，房地产开发利润占房价的比例也较大。据调研，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%以上，中高档商品房平均利润率更高，一般达到30%-40%，远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6%-8%，远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。

　　专家：地荒引发房价上涨可能性不大

　　房地产及土地研究专家支持国土资源部的观点。人民大学从事房地产经济与管理的专家针对“地价决定房价”的说法从经济学角度提出，土地作为房地产的市场要素属于派生需求，房价是由市场的供求决定的。在宏观经济不景气，房地产市场不景气的情况下，土地的产品价格不会高，而土地的价格也就不会高。

　　人大公共管理学院土地管理系主任叶剑平认为，房价是由“地价＋建安成本＋利润＋税费”所构成的，在建安成本、税费一定的情况下，房价涨，地价肯定要涨，如果地价涨，相应的开发企业的利润会减少。在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，还原了原本的土地价格，房地产企业会遵从市场化的原则去拿地，都会反向推测其成本、税费、利润等，不可能盲目获取土地，做赔本买卖。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为，金融政策和融资渠道的变化是造成近期房屋产品供应增速减慢和房价上升的一个重要原因。开发商在购地的时候，总是以现在的市场房价和预测的未来房价，去评估土地购置价格。据此，由“地荒”引发楼价上涨的可能性不大。

　　北京中原物业顾问有限公司李文杰认为，地价与房价间“鸡”与“蛋”的长久争论关键是土地的有效供量不到位。如果各地政府能分别将每年准许上市的土地面积、开复工面积和已立项的土地中可以招牌挂及有善后问题的均说清，在土地市场完全透明化、公开化的情况下，目前所争论的问题不言自明。

　　土地供应进入规范期

　　为了提高土地有效供给，不少城市已经相继动作。5月1日起，北京市首个土地供应办法《北京市国有建设用地供应办法(试行)》将正式实行，北京市国土资源局表示，关于土地供应、土地储备、收回办法的多达六七个具体实施细则正在制订中，预计5月中旬正式出台，2005年度的“北京市国有建设用地供应计划”也将出台，未来所有类别的土地供应都有章可循，北京的土地供应进入规范时期。

　　同时广州也规定，5月起，要对闲置一年以上经营性房地产用地收取地价1.2%的月闲置费，以增加土地的有效供给。业内人士认为，在各地建设用地供应计划出台后，随着政府对土地调控能力的加强，由于市场不透明形成的人为预期因素将被稀释，在公平竞争的条件下，土地价格将更趋理性。