七部门出台八条意见 打虎令再震地产江湖

　　□ 本报记者 高山

　　七部门出台八条意见

　　国务院办公厅5月11日通过新华社转发建设部等七部门制定的8条《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大 、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　此前的3月份，国务院就针对当前房地产形势在政府内部下发过相似内容的8条意见，被业界称为“国八条”。国务院总理温家宝随后在4月27日主持召开国务院常务会议， 明确提出加强房地产市场引导和调控八项措施。目前公布的《意见》就是温家宝总理在国务院会议上所作报告内容的具体化。

　　在遏制投机炒作行为方面，政策更为明确的规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，即禁止期房转让。意见还规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　针对一些开发商宣称去年的宏观调控政策抑制了土地供给，导致地价上涨问题，《意见》规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　继续严控房价

　　事实上，中国住宅建设与土地出让的结构不合理，管理不到位：一是土地管理不到位，只重视新增土地的管理，而忽略存量土地的监管，不少土地炒作，尤其是房地产的土地炒作大都是在存量土地上发生的。以上海为例，2004年7月上海掌握在开发商手中尚未开发的土地还有6000公顷，接近10年来实际开发土地的总和。

　　房地产市场成为中国经济最大的威胁，任何大起大落都会拖垮中国经济。4月初，银监会开始主导对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八大城市中四家国有商业银行和十二家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查。

　　4月25日，中央督导组在上海召开房地产形势座谈会，分析判断当前房地产形势，并对政策走向进行探讨。

　　令人担忧的是，在宏观调控的背景下，房地产仍然高速发展，价格节节攀升。2005年第一季度，一季度房地产开发投资2324亿元，比去年同期增长26.7%，增长势头不减。同期，一季度国内生产总值31355亿元，同比增长9.5%，居住价格上涨5.6%。中国经济保持过快增长暗藏危机，尤其是房地产过热以及房价过高，导致物价上涨，广大居民购不起房屋，房产纯粹成为投机商品而非住宿消费品，威胁中国经济。

　　另一个令中国经济头疼的问题是人民币汇率的走向，美国国会恐吓中国如“人民币不升值”便是犯“操纵汇率罪”，建议美国加征关税。与此同时，欧美就中国纺织品问题开始调查，在美国的主导下，国际加大对人民币升值的压力。

　　在人民币升值的预期下，国际投机资本继续流入，而投资中国的房地产成为最热的选择。这股热流与国内炒房客纠缠一起，导致中国的宏观调控政策见效甚微。日本和东南亚国家曾经发生的经济危机，货币和房地产价格的波动是主要诱因。一旦中国货币升值，国际投机客获利回吐，抛售房屋，中国房地产市场将陷入崩溃，多米诺骨牌效应下，金融和宏观经济将会相继发生危机。

　　中央政府对于房地产市场如此重视和谨慎，是基于对中国经济能否健康着陆的担忧，而对于这一市场的整顿，则是为未来人民币升值做好准备。

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　　《关于做好稳定住房价格工作的意见》分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”，“加大土地供应调控力度，严格土地管理”，“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”，“加强房地产信贷管理，防范金融风险”，“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”，“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”，“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。

　　《意见》要求，各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。有关部门要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构，并加大检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。