全球经济观察：房产新政针针见血影响深远

　　中央各部委第一次联手对房地产市场进行调控，体现了巨大的决心，这将给房地产市场带来什么影响

　　文｜兰红

　　在中国高层会议频频发出调控房价的信号之后，5月11日，国务院办公厅向有关部门转 发了由中央七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《意见》)，并要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　这份被称为“政策组合拳”的《意见》，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委。“这是中央各部门第一次对房地产进行联手调控，可见中央此次下了大决心。”中国社会科学院财贸经济研究所金融学博士后倪鹏飞对《全球财经观察》说，另外，这份《意见》明确提出，要“遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费”。

　　针针见血

　　细细研读，《意见》中提出的调控措施，一共涉及八个方面：住房供应结构、土地供应调控、住房转让环节、房地产信贷管理、引导住房建设与消费、经济适用房和廉租房、整顿和规范市场秩序以及加强市场监测。

　　“其中，保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让，成为此次房地产新政的关键词，”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容向《全球财经观察》评点道：“中央在这些方面逐一给出相应的具体措施，针对性和操作性都很强，可谓针针见血，招招对准穴位。”

　　为保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应，《意见》说，在对这些项目供应土地前，房地产主管部门要提出住房销售价位，套型面积等控制性要求，作为出让土地的前置条件。除此之外，《意见》还强调，切实降低经济适用房的开发成本，其建设单位的利润要控制在3%以内。在此之前，国内低端商品房供应不足，按国家统计局新闻发言人郑京平提供的数据，经济适用房的比重由2003年的6.1%下降到了2004年的4.6%；同时，单套商品房的面积也不合理，国家统计局对某市进行调查后发现，该市80平方米以下的商品房不到12%。

　　在土地政策方面，《意见》要求切实制止“炒买炒卖”土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。这项政策无疑将打击一些开发商囤积土地的行为，使拥有土地储备的开发商无法以时间换金钱。

　　为了抑制投机性和投资性购房需求，《意见》对住房转让环节营业税交纳和期房限转政策做了调整。

　　出台背景

　　此份针对性甚强的《意见》，并非横空出世，也绝非应景之作。按刘志峰的理解，“在其背后，正是党中央、国务院领导对房价问题的重视。”就在《意见》转发的同一天，这位建设部副部长在房地产估价师和经纪人学会第二次全国代表大会上透露，党中央、国务院领导曾就房价问题做出不下20次批示，而有关部门也就此深入调查研究，广泛听取社会各界的建议。

　　“仅建设部，为此举办的座谈会就不下10次。”中原地产董事总经理李文杰向《全球财经观察》透露道。在3月29日，“国八条”出台后的第三天，他就受邀参加了建设部组织的“房地产市场和房价座谈会”。此次会上，建设部部长汪光焘明确提出了关于市场形势、房价、土地供应、土地供应价格带来的收益分配、开发商的利润空间、中低收入人群住房保障、拆迁补偿到空置率等涉及房地产不同方面的9大问题，要求来自广州、深圳、上海、南京、北京等地开发商作答，部分未能到会的企业领导也收到了书面作答的通知书。

　　类似的摸底之后，包括建设部在内的中央部门基本统一了认识——近两年来房地产发展中存在的局部性问题很多，这些局部性问题如果不加以解决，就有可能发展成全局性问题，影响宏观经济的发展。“其中，房地产投资规模过大和房价上涨太快，是两个最大的问题。”刘志峰在阐述这个观点时列举了一些数据：1998年以来，居民改善居住环境的积极性非常高，房地产投资都是以20%、30%以上的速度增长，如果这样持续增长，会给经济发展带来一些问题。在住宅价格方面，去年涨了15.2%，这是1998年以来房价第一次出现两位数增长，以往每年都是2%、3%、4%，最多是5%、6%的增长。

　　“每一个楼盘价格的非正常上涨，大部分都是因为开发企业通过虚假交易，发布虚假信息，人为造成市场供应紧张。此外，居民的非理性购房投资以及中介机构操作，也造成房价短期内非正常上涨。”刘志峰解释道。

　　“显然，中央部门的认识，最终促使其推出的措施触及到核心问题。”中国改革基金会公共政策研究所副所长夏业良对《全球财经观察》说。夏业良的意思是，目前支撑房价虚高主要有三大因素：土地、资金和信息，此次七部委联合推出的措施无疑已经开始触及到这三个核心的问题中的两个：土地供应和信息披露。

　　反应不一

　　政策的出台，一时间引起了各方的注意。

　　11日晚上，当《意见》内容率先在网上得以披露后，北京虎杰投资咨询有限公司紧急召开了评估会议。在经过几个小时的讨论后，他们决定维持一个月前的判断。“我们一直认为，房价有可能出现振荡加剧的局面，这个时间段将是下半年的10月与11月间。”公司首席投资分析员张寅对《全球财经观察》说：“《意见》的出台在某种程度上是在印证我们的看法。”

　　张寅指出，受影响的城市将包括北京、上海等地。“在宏观调控进一步收紧的背景下，由于不同房地产开发商资金状况不同和市场预期差异，放盘过程中将涌现‘价格杀手’，房地产市场由此将展现3周?5周‘价格崩跌’场景，而上海房地产价格有可能出现30%以上的阶段性下跌。”

　　也有人有不同看法。李文杰认为，目前来看，政策对房地产市场刚刚启动的城市影响不会太大，因为当地的投资和投机比例都相对少很多；但对投资比例大的城市，影响则会成倍增加，比如上海。以房价来看，全国大多数的城市，在房价涨幅下跌的同时，房价可能仍会上涨；但在上海，则会出现涨幅与房价同时下跌的情况。

　　尽管各方有不同意见，但对上海房地产悲观的判断却是不约而同的。甚至，这种悲观在上海也同样存在。在5月12日下午一个主题为“来自楼市研究前沿的声音”的论坛上，中原地产的杨东认为，接下来几个月的交易量“最起码再下跌40%。”在此之前，按中原地产的研究数据，四月份的成交量已经相比三月份来说降低了60%。

　　荒岛房产工作室研展部经理冯伟甚至认为，到第四季度市场交易量仍会明显下降，这将“超过政策发布三个月的短期效应，而使政策效应变为长期。”冯伟对此的依据是，“三、四月份的政策其实对上海市场产生了非常大的影响，此次政策的出台可谓雪上加霜。仅从需求看，动拆迁的刚性需求被两个‘一千万’工程消化了很多，而潜在的改善性需求、投机需求则会受到接二连三的政策影响而大幅减少，这必然使整个供求关系发生逆转。”

　　这似乎已经超出了政府的初衷。在此之前，刘志峰曾在多种场合强调，“调控的目的是稳定房价，而绝不是打压房价。”

　　地方政府对市场的悲观也有察觉。5月11日晚上，上海的一些经济学家得到通知，第二天将与上海市房屋土地资源管理局副局长庞元紧急会面。“议题很简单，就是：北京的意图；上海的对策；投资者的选择。”知情人士透露道，或许，庞元的这一举动，预示着上海下一轮政策将在近期出台。