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2005-05-13本网讯
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》下发后，国家税务总局高度重视，认真贯彻落实，要求各级税务机关严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。
国家税务总局有关方面负责人指出，在国民经济发展中房地产业从来都是一个非常重要的部分。在1999年和2003年，为了贯彻国家积极的财政政策，为了鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。主要内容如下：
一、营业税
营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。
优惠政策：1、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
2、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]016号）第20条规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
二、 土地增值税
土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
优惠政策：财税[1999]210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
三、 个人所得税
个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
优惠政策：《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税[1999]278号）文件规定：1、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
四、 契税
契税暂行条例规定：个人转移房屋权属按成交价格的3%--5%征收契税。
优惠政策：财税[1999]210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
五、 印花税
印花税暂行条例规定：商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
这些优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，房地产业（包括住宅）已走出内需不足的阴影，发展速度加快。自2004年第二季度起，国家开始调整宏观调控政策，总体上从扩张方向向紧缩方向转变，以抑制已经局部过热的宏观经济。今年以来，国家对房地产业中住宅业的形势进行了分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，具体表现在：从供需关系上来看，需求大于供给;从结构上来看，普通住宅供给尤其不足;从性质上看，房地产开发商已经销售的住宅中空置率相对较高，表现出这些已经销售的住宅中商业性购买比重较高，消费性购买比重较低。因此，住宅价格上升趋势过快。这些均说明在住宅业已经出现了一定的泡沫。
在住宅业泡沫未破裂之前，调整住宅业的宏观调控政策势在必行。经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出八项措施。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。
住宅业有两大特点：一个是既有商业性买卖，又有消费性买卖；另一个是既有普通住宅，又有非普通住宅。
从上所述特点出发，根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了调整。
1、为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。
2、对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。
特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。
这位负责人说，房地产是国民经济中一个支柱产业，它的健康发展对整个国民经济健康发展有重大作用。各项政策调整的目的是解决房地产投资规模过大，价格上涨幅度过快等问题，将泡沫消除在初发阶段。我们要密切关注政策落实的效果，定期对政策的效果进行评估，以实现“做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”的目的。
这位负责人强调指出，各地税务机关在落实这次优惠政策调整中负有重要责任。目前，国家税务总局正会同建设部等部门研究制定具体操作办法，下发以后各地要严格执行。国家税务总局要求，各地税务机关对不符合享受优惠政策标准的住宅，一律不得给予税收优惠，对于违法给予税收优惠，影响国家宏观调控政策效果的，要追究有关人员责任。
最后，这位负责人表示，各地税务机关一定会严格落实七部门文件，为搞好对房地产（住宅）业的宏观调控履行好自己的职责，做出应有的贡献。
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