政府出招稳定住房价格 专家对政策尚存疑虑

　　昨天国务院七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见》。“打击炒地”、“期房禁止转让”、“提高炒房税赋成本”，一系列具体措施成为前段时间高层会议频频发出的调控房价信号的最有力注脚。

　　原文速读八项措施抑制房价

　　《意见》共分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”；“加大土地供应调控力度，严格土地管理”；“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”；“加强房地产信贷管理，防范金融风险”；“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”；“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”；“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”；“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。

　　开发商“囤地待价”行为被禁止

　　政策要点：

　　《意见》要求，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

　　《意见》还要求对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。

　　相关解读：

　　目前，我国房地产市场投机炒作之风日盛，成为房价疯涨的一个重要原因。严重的房市投机，使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力。

　　“期房”将禁止转让政策要点：

　　《意见》提出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。具体为：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　相关解读：

　　当前,炒房的方式基本是贷款买房转手获利，房产积压便意味着房贷的损失。这项政策可以说是断了短期炒房者的念想。

　　严控开发商利润

　　政策要点：

　　《意见》提出要加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

　　相关解读：

　　当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。

　　120平方米成为税收临界点政策要点：《意见》提出自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。

　　个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　《意见》强调，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围。对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。

　　相关解读:

　　据了解，现行税收政策对营业税缴纳的要求是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税，不足一年的差额征收。住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投机炒作。一些不该享受优惠的也享受了，这就使得普通百姓的自住住房需求没有得到应有的保障。而这次对房地产市场宏观调控的重点是：遏制投机性需求，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。因此，对普通老百姓的住房需求，支持政策没有改变，税收政策调整不会对普通老百姓产生影响。

　　何为非普通商品住房

　　《关于做好稳定住房价格工作意见》中提到中低价位普通商品住房、普通住房、非普通住房。非普通商品住房主要包括：公寓、别墅、渡假村、写字楼或是商业用房。

　　消费者在购买商品房时，可以查看项目的销售许可证，上面会写明是否是普通商品住房。

　　市建委负责人表示，目前本市没有具体规定单价多少元的房子属于中低价位。据了解，目前本市每平方米价格高于9432元的商品房在交纳契税时不享受优惠政策 。

　　对政策能否见效表示疑虑

　　今天上午，人大房地产经济与管理教研室主任丰雷在接受记者采访时表示了对政策出台的赞赏，但对其能否真正见效则表示了疑虑。丰雷认为，宏观经济转暖以后，房地产市场一直非常热，但是真实需求和投机需求所占的比例各有多大现在还不是很清楚。政策出台在遏制投机的同时很可能抑制了老百姓真实的消费需求。减少土地开发和用政策限制二手房转让在打击投机的同时可能也影响一部分购房者的正常需求。房地产过热的遏制并非一件简单的事情，减少土地政策和对严格税收很可能对真实的需求影响更大。出台政策提前预警很有必要，但具体操作上还需要灵活掌握。

　　建设部专家陈淮在谈到对房价的抑制时也提出三点原则，第一、不能伤害国民经济的正常运行；第二、不应当伤害对国民经济起到重大支柱作用，让我们国民财富不断增加，发挥重大影响的房地产产业；第三、不能伤害正在奔向全面小康，正在拥有和想拥有自己的财富财产的社会群体。

　　房地产市场将更加透明有序

　　首都经贸大学城市经济系邢亚平副教授认为，相比八条措施调控房价，新出台的《意见》更具有可操作性。同时，几项调控房价措施在短期内相继出台，说明政府对抑制房价增长过快的态度是相当坚定的。

　　《意见》中明确，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内；享受优惠政策的住房必须同时具备三个条件等，这些政策措施无疑将使中低收入家庭有了更多选择，为百姓购房创造了一个透明有序的房地产市场。本报记者洪燕杰　傅洋