揭开房价迷雾背后的调控真相

　　本刊记者 天元

　　目前，房价的上涨与反复已经成为中国经济中一个非常特殊的现象。尽管来自于国家的调控力量和民间的呵斥之声一直在继续，但是，房价却像断了线的风筝，越飞越高。

　　所以，回顾一系列的调控过程，透析房价上涨的奥秘，可以帮助我们对当前的房地产 有更加深入的认识。

　　多管齐下，房价涨势未缓

　　事实上，从3月份开始，新一轮的宏观调控就已开始，房贷利率回到了原始位置。与此同时，其他的调控措施也在默默进行中。

　　作为被归结为房价上涨根源的土地也开始进入调控的范围。

　　4月15日，国土资源部开始将《2005年全国土地利用计划》下达各地。除了对本年度土地供应形势做出判断后，《计划》的另一个重要意义就是在严格控制建设用地总量的前提下，优先保障稳定房地产市场急需的建设用地。

　　国土资源部有关负责人表示，目前调控部分地区房价过快上涨已经成为中央的一项重要决策，国土资源部门也将积极参与到这场调控中。主要加大土地供应调控力度，在房地产用地供应总量和结构上做文章。具体做法是，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重，增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。

　　分析人士指出，《计划》的出台，既是一次针对“地荒论”的国家行动，也是通过调控土地市场抑制房价的有力信号。

　　与此同时，部分地方政府针对土地的措施也开始了。在广州，为打击囤积土地的投机开发商，从5月1日起，广州市国土房管局将对闲置土地征收土地闲置费，对于已经签订《国有土地使用权出让合同》，并被认定闲置满一年的经营性房地产用地，其每月的土地闲置费标准为合同出让金总额的1.2%。新法执行后，对囤积土地坐等升值的投机者形成不小的压力。

　　而在北京，市政府法制办制定的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》已经由市政府批准，将从5月1日开始实行。本市首个年度土地供应计划———“北京市国有建设用地供应计划”也将同时出炉。据了解，该系统将对所有土地使用信用情况进行详尽记录，任何单位和个人都有权举报违法用地行为。对经核实的欠缴地价款、擅自改变土地使用用途、闲置土地以及其他违法行为，系统将采取向全社会公布的方式予以警示。

　　一直以来，税收政策一直被看作是调控房价的另一个有力手段。

　　而从市场上关于不动产税征收的种种传言看，这个问题显得更加复杂。先是财政部财科所所长贾康在一次会议上表示，不动产税征收应该着眼于是中长期目的,与短期抑制房地产泡沫并无必然联系。紧接着，在4月24-25日的全国部分城市房地产形势座谈会上，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在讲话中提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控的要求。再下来，有消息称，央行准备对房产征收不动产税和投资贸易税，并在包括北京在内的6个城市试点。但后来的消息证实此事并不确实。

　　所以不管是土地还是税收，可以看出，宏观调控的力度和广度都在进一步加深，在这时，市场的反应就显得尤为重要。

　　房价走高的迷雾

　　但是，当我们的努力在持续不断的时候，房价却在走高的道路上一去不回头。5月8日，北京市统计局公布的一组数据表明，今年第一季度北京市房地产市场保持了较快的发展态势，市场需求旺盛。其中商品房销售价格比上年同期上涨6.5%，比上年四季度上涨1.9%。在住宅类中，普通住宅和高档住宅售价分别比上年同期上涨8%和8.9%，均创下全市1998年以来的房价最高涨幅。

　　而来自市建委的数据也显示，仅4月份北京市商品住宅预售登记共25463套，登记面积2978168平方米。这一数字与去年同期相比有很大增长。

　　不难看出，在各种宏观调控政策不断出台之后，房屋交易量不但出现继续增长，价格也持续上涨，而这种结果远远背离了我们对于房价的预期。

　　迷雾背后

　　那么是什么影响了调控的步伐，让房价成了一只放飞的鸽子呢？

　　其实，造成调控失算的原因是多方面的。

　　首先，地方政府受各种因素影响，片面发展地区房地产业，最终影响宏观调控效果。

　　房产市场的地域性差异，决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者是“指导价”的方式来完成，只能通过抑制各地区(城市)房价，实现全国范围内房产市场的稳定有序。因此，在实现政府宏观调控的过程中，地方政府起着举足轻重的作用。地方政府态度的偏移，可能会对国家宏观调控的成效产生很大的干扰作用。

　　但是在目前的行政区划中，地区利益是宏观调空所面临的一大障碍。由于房地产业涉及范围广、带动的相关利益比较多，因此在很多地方房地产业就成了支柱产业，房产企业也是地方上的纳税大户和地方经济的代表。不但房产企业与地方经济直接挂钩，房产也与官员政绩挂钩。在这样一种不协调的关系链中，房地产成了最该扶持和最不能倒的行业，因为它已经与地方经济和官员生涯联系在一起了。于是乎房地产的发展陷入一种畸形状态，大量泡沫由此产生。

　　其次，调控政策缺乏有力配合措施。

　　不管是去年10月底的加息还是今年3月银行调整贷款利率的方法，甚至最近一直被炒得沸沸扬扬的“国八点”的出台，我们发现，在新政策刚出台的时候，来自市场的震动是非常明显的，但是随着时间的推移，市场对于政策的免疫反应开始呈现，麻木情绪也充斥坊间。

　　之所以会出现这种情况，一方面在于这些政策的落实力度不够，很多预期的措施在遭遇一系列的现实障碍之后失去了效果。在另一方面，新政策的实施，需要相关的配套政策来辅助，因为单一的政策无法体现出应有的作用。而目前许多调控政策出台后，相关的配套政策不能出台，使这些政策成了唬人的纸老虎，雷声大，雨点小，最后不了了之。

　　因此，业内人士认为，宏观调控最终还是要落在微观政策和具体执行上，要使微观政策真正奏效，没有配套措施是不行的。

　　再次，房地产系统的问题。

　　在所有的关于调控的言论中，几乎所有的人都将调控房地产市场，抑制房价的宝押在了金融等措施上面，尽管这些调控手段的确能够带来一定的作用，但是从长远看，仅仅通过这些调控措施能够实现房地产市场的安全吗？

　　答案显然是否定的。因为金融系统作为一个独立的体系，不但有自身发展的一套理论和方法，从实证的意义上说，金融安全来自于金融系统本身治理结构的改革，而不是某个行业的好坏。例如在房地产信贷方面，即便是房地产的信贷风险很大，但也可以通过一系列的措施来降低这种风险。也就是说，金融机构可以通过透明机制来约束信贷的发放，但是不应该因此而惜贷或者不贷。

　　同样，房地产的发展也是自成体系的，必须在市场规律的作用下进行，而不应是通过其他途径来解决。国家调控房价和抑制房地产泡沫的愿望是美好的，但是必须明确的是，在现在的市场背景下，受住房不可替代性、住房需求的刚性及土地资金稀缺等因素影响，供不应求将是未来几十年中国房地产市场的基本走势。控制投资，不仅对房地产无益，而且还会危害社会协调发展。 因此，如果不是从房地产这个行业的整体来进行有益的调控，仅仅通过一些皮毛性的东西来达到调控房地产的目的显然是行不通的。

　　房价，到底该怎么办？

　　在遭遇房价与调控的矛盾之后，现在应该是我们通过房价迷雾来看清调控真相的时候了。

　　其实，要想长期稳定房价，首要的问题是必须建立抑制房地产泡沫化的长效机制。因为从房价上涨的原因探究，不外乎以下因素：首先，国民经济的持续增长带动居民收入的增加，人们对住房需求的档次随之提高，改善性需求增加，供需不平衡的现象成为影响房价的最大因素；其次，在房价上涨这一大背景下，消费者关于房价上涨的预期增强，甚至因为房价上涨而带来一定的市场恐慌心理，因此刺激了人们购房的欲望；再次，投机心理以及境外大量资金搅局中国房地产市场，客观抬高了实际房价。在北京、上海等发达城市，随着境外投资基金的介入，房价被抬高。

　　故此，我们认为，房地产泡沫的问题并不是三言两语就能说清楚的，抑制房地产泡沫也需要一个长期的政策准备和心理准备，要通过一系列连环性的措施来解决房价问题。

　　其次，从供求的关系看，应该采取相应的措施来平抑供求矛盾。因为如果供需矛盾不能解决的话，房价问题无法得到平抑。而很多人坚持看好房价会涨的理由，正是因为有大量的需求在那里。实现供求对接，进一步放开房地产二、三级市场，增大房地产供应量，在对一级市场的冲击中平分秋色，这在一定程度上可抑制一级房地产价格。

　　因此在现在，需要我们重新审视关于宏观调控的一切理念和方法，对此进行总结和回顾，只有这样才能应对新的房产形势。

　　5月5日

　　建设部规定申报国家园林城市

　　必须符合4项条件

　　建设部日前修订了国家园林城市申报与评审办法，规定申报国家园林城市必须符合4个条件：已制定国家园林城市规划、并实施3年以上；对照建设部国家园林城市标准组织自检达到国家园林城市标准；已开展省级园林城市创建活动的，必须获得省级园林城市称号2年以上；近3年内未发生重大破坏绿化成果的事件。此外，建设部还要对申报后通过综合评审的城市进行10天公示。

　　5月6日

　　经济适用房最多90平米

　　新管理办法6月1日实施

　　在建设经济适用住房时，存在户型面积偏大、结构不尽合理等现象，让不少中低收入家庭难以承受。浙江省政府近日颁布了《浙江省经济适用住房管理办法》，该《办法》限定：经济适用住房建筑面积标准一般为80平米或60平米两种套型，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过10平方米。新管理办法6月1日开始实施。

　　城镇房屋拆迁补偿款

　　将免征个人所得税

　　经国务院批准，国家税务总局日前发出通知，明确了与城镇房屋拆迁相关的税收问题。通知规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　国家统计局

　　下半年房价增长仍可能偏快

　　来自国家统计局的数字显示，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。尽管央行提高了商业银行自营性个人住房贷款利息，但国家统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。

　　5月7日

　　农行：守信买房人给优惠

　　贷款利率可适当下浮

　　根据中国农业银行刚刚出台的个人住房贷款政策调整的意见，守信的个人住房贷款者将获得实惠。根据这个“意见”，对于今年3月17日前取得农业银行个人住房贷款并执行优惠利率的客户，在2006年1月1日利率调整时无不良信用，即无到期未还本金、利息或罚息的，可对其贷款利率按照下限利率即期限基准利率的0.9倍即5.508%执行(分行另有规定的除外)。此外，对于今年3月17日以后新发放的个人住房贷款，各分行可对借款人购买的第一套自住普通商品住房(含经济适用房)实行下限利率；除此之外，对借款人支付首付款比例较高的、借款人为农行个人优质客户的、借款人购买农行总分行级房地产优质客户开发的住房的，或满足其他相关条件的，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。

　　5月8日

　　建设部最新数据

　　全国累计清偿拖欠工程款近半

　　建设部最新公布的统计数据显示，截至4月1日，全国累计清偿工程款823亿元，占拖欠总额的49.61%。其中，清偿政府拖欠工程款295亿元，占政府工程拖欠总额的41.87%。

　　开业时多位高官出席

　　五星酒店竟是违章建筑

　　据悉，今年3月31日，苏州市规划局在其政府机关网站上正式公布了一批违章公告。坐落在太湖国家旅游度假区中心长沙岛上的一家五星级标准的酒店———苏州宝岛花园酒店竟赫然在列。记者近日经过调查后发现，这家开业仪式有不少苏州高层领导参加的豪华酒店，竟然是一个没有《建筑工程规划许可证》的违章建筑。

　　我国首部公共建筑

　　节能设计标准7月1日起实施

　　我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准《公共建筑节能设计标准》将于2005年7月1日起正式实施。这部标准的发布实施，标志着我国建筑节能工作在民用建筑领域的全面铺开，必将对我国的建筑节能工作发挥重要作用。

　　5月9日

　　上海辟54块房产为

　　本地“穷老板”建创业园区

　　从上海市劳动和社会保障局获悉，上海16个区县已经初步物色54块房产，帮助在上海的“穷老板”解决创业之初无场地的困难。这些房产将用于建设54个创业园区，总面积达10万平方米，预计年内陆续建成。这些创业园区在年内全部启动后，预计可吸纳2500多家非正规就业劳动组织，吸纳就业者1.2万余人。

　　国税总局:单位自建住房

　　销售给职工应纳营业税

　　国家税务总局日前明确表示，纳税人自建住房销售给本单位职工，应纳营业税。根据营业税有关规定，纳税人将自建的房屋对外销售，涉及建筑与销售不动产两个应税行为，所以应按建筑业缴纳营业税(3%)，再按销售不动产征收营业税(5%)。若是自建自用的房屋则不征营业税。若是自建住房后又销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应征收营业税。

　　5月10日

　　杭州准许农转居住宅上市

　　北京暂无相关政策

　　日前，杭州市政府办公厅发布了《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见》，明确规定已办理房屋所有权证的农转居多层、高层和小高层住宅，其所有人补缴土地出让金、原减免的大市政配套费和相关税费后，可上市交易。北京市建委有关官员表示，目前北京市不会出台类似政策。有业内人士认为，杭州出台该政策的目的是抑制新开发商品房价格的非理性上涨。北京也存在大量农转居住宅，应该允许其业主在缴纳相关费用后上市交易。

　　7.9个亿 南京出让

　　“天价”地块兴建豪华别墅区

　　南京市国土部门近日公布了今年第7号土地出让公告，位于城东临近宁杭高速公路的、面积为18.3万平方米，容积率仅0.5的一块地，出让底价高达7.9亿元。引起了业内的高度关注。据悉，根据容积率可以判断出这里将建成一处别墅区，建筑面积则在9万平方米左右，若按照每套别墅300平方米来计算的话，别墅的数量将达到300套之多。

　　5月11日

　　新规范正式出台实施

　　物业擅租共用部位叫停

　　从北京市建委了解到，《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》近日正式出台实施，新规范规定，物业公司利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，应该持有相关业主、业主大会同意意见或协议。业内人士表示，这将有效遏制物业公司擅自利用小区公用部位和设施设备牟利的情况。

　　天津市公积金基数七月调整

　　缴存比例不作调整

　　从天津市住房公积金管理中心获悉，天津市将调整住房公积金缴存基数，缴存比例不作调整。自2005年7月1日起，住房公积金缴存基数由2003年职工个人月均工资总额，调整为2004年职工个人月均工资总额。2005年住房公积金缴存比例不作调整，单位和职工住房公积金缴存比例仍为各8%。