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解读平抑房价五项新举措
焦点导读
房价太高，国家近期屡屡出招平抑。而对普通百姓而言，最想听到的是地方政府切切实实的举措。5月8日，江苏省物价局在“五一”长假后上班的第一天，向全省发出了《关于
开展商品住宅成本监审，规范价格行为，稳定住房价格
的通知》，让买房人听到了来自价格主管部门的声音。与此同时，还有更多其他涉房主管部门的声音，人们还需继续期待……
物价部门这份通知的核心是加快商品住宅社会成本监审，抵制暴利，提高房价透明度，进一步规范开发企业价格行为，具体的举措共有五项。其中，最引发关注的是对土地价格评估方式的调整。
七项成本纳入“严审”
【新政】建立商品住宅社会成本监审制度，提高房价透明度，加强社会对房价的监督。定期测算城市分地区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费的监审，并在认真审核的基础上，向社会公布分地区、分项目商品住宅社会平均成本。解读：上述七项成本是商品房价格构成中的主要成本。物价部门表示，实行严格的成本监审制有利于滤清其中的水分。其中，土地取得费用以土地实际出让价格为依据，前期工程费用以分地区平均水平为依据，建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费以社会一般建造、配置标准为掌握原则，期间费用以上年度开发企业平均费用计算，代缴的行政事业性收费以有权部门制定的标准为依据。
地价市场评估“分水岭”改成3年
【新政】适当调整土地价格的评估方式，抑制房价过快上涨。为抑制房价过快上涨，对取得土地使用权在三年以上的土地可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。各级价格部门要认真审核土地价格评估结果，保持宗地评估价格与周边地价的基本衔接，防止因土地实行评估而推动同地段房价上涨。解读：2004年在调整商品房价格管理办法时，省物价局规定，在普通住宅商品房成本审核中，对取得使用权时间在一年以上的土地，不再以实际出让价格作为定价依据，而改用有资质的土地估价机构依据市场行情作出的评估价格作为主要依据。这样一来，在土地资源越来越紧缺的现状下，开发商实际评估后的地价几乎都远远高于当初拿下地块时的价格，增加的是开发商的利润，抬高的是商品房价格。这次的新政从一定程度上缓解了这个问题。
实际成交价不再“灯下黑”
【新政】进一步完善商品住宅价格备案和监测制度，及时公布实际成交价格，提高市场价格信息的透明度与准确性。各级价格部门要进一步完善和落实商品住宅价格备案制度，明确要求开发企业定期报送商品住宅实际成交价格，开发企业应在商品住宅销售过程中，定期分批将销售数量与价格报价格部门备案。解读：虽然普通商品房目前实行的是价格审核制度，并且核定的价格也对外公布，但这只是“中准价”，开发商还可以有5%的浮动幅度，所以对购房人而言，“实际销售价”仍不确定。特别对于楼层、朝向差价，按整幢(单元)增减差价总额代数和为零的要求，买房人更难认定——又有谁能会去挨家挨户计算价格，以验证“代数和”是否“为零”呢？
三种价格欺诈要严打
【新政】加强对房地产市场中各种价格欺诈、谋取暴利、期房炒作等行为的研究，制定有针对性的防范措施。各级价格部门要对多家开发企业在一定区域内联手控制房价的行为，对开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价的行为，对违反法律法规炒作房价特别是期房价格的行为坚决进行查处，并通过新闻媒介公开曝光一些典型案例，以发挥震慑与警示作用。解读：物价部门通过典型调查发现，房价上涨过快的地区，各种哄抬房价、联手垄断房价等价格欺诈行为比较严重，对房价上涨起着推波助澜的作用。
强化涉房价格投诉处理
【新政】开展价格诚信活动，促进房地产市场规范有序发展。维护消费者合法权益，及时认真处理群众投诉。
解读：涉房收费向来高居各类价格举报首位。今年一季度，全省共受理这方面的投诉154件，占总投诉的10%。投诉中的常见问题包括：开发商不按“一价清”政策执行销售，在房价外另外收取配套设施费，如“管道煤气建设费”、“水电增容费”、“防盗门费”等等；还有的开发商未经物价部门核价，擅自作价售房，另外不执行明码标价的规定、合同销售价高于宣传承诺的价格等。(记者 郑春平)
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