天津房市的京字招牌

　　作者：邝新华  

　　和很多天津下岗工人一样，刑海选择

　　了开出租来延续自己的职业生涯。刑海是一个实诚的人：“我那偏单卖早了！要现在卖能多落好几万块钱！”刑师傅的老房子在河西区小海地居住区，一个两室。天津人把两室 叫偏单，一室叫独单。他的房子是在2003年初卖的，就在那年的年底，天津的房价突然井喷，一个套内面积四十多平方米的小偏单，从七八万涨到十一二万。自那以后，天津人的房子神经变得异常敏感。

　　在2004年的天津，有一句很有名的房地产广告语：“天津，你准备好了吗？”这个项目叫“融创奥城”，是在天津市单价最高的土地上开发的，开发商自称中国房地产业的“NO.1”。在2004年初期，天津人似乎对这样一个“变故”没有足够的思想准备。

　　都是拆迁惹的“祸”

　　“第一原因是拆迁。2003年官方公布的拆迁数量是700万平方米。根据1∶3的拆迁需求带动关系，市场上会产生2100万平方米的需求。这几乎是1997年到1999年新增商品房供应量的总和。”天津中原物业顾问有限公司市场研究部经理梁美娜向记者解释说：“有些业内人士认为，实际拆迁数量比这个还要大。”

　　梁美娜用刚性需求来形容人们的心态，而南开大学区域经济研究所的黄楠教授则形象地解释为：“海河工程、道路改建等带来的拆迁逼着市民进入房地产市场。”这对安分守己的天津人来说，不无道理。

　　天津房地产市场的发展，可以从另一个视角来解读。在2003、2004年，天津一些大型居住区的主干道上，许多房地产中介连锁店如春笋般冒出，甚至有同一家出现在马路的两头的现象。在小海地居住区的双水道、王顶堤居住区的迎水道等地方，顺驰、广厦、汇众、龙盛、二十一世纪、津房、龙都等二手房中介一个也不少。当时南方有这么一条新闻：“天津买房的人比买白菜的还多。”其实，卖房的比卖白菜的也不少。据业内人士透露，2004年初最旺的时候，迎水某些房屋中介店普通店员的月薪达一万元。对人均年可支配收入只有一万出头的天津人来说，这是一个天文数目。

　　在内环南京路津汇广场十四楼，梁美娜给记者讲解天津房地产市场成长的历程：天津房市的发展从1997年到2004年分为三阶段。

　　1997年到1999年是起步阶段。这段时间的年成交量比较低，基本上是每年300万平方米左右。2000年到2002年是成长阶段。这段时期的特点是供需在均衡的状态中稳步上升，年成交量大概在600万平方米左右。2003年到2004年是快速发展的阶段。其重要标志是2003年全年成交量突破1000万平方米，这也是拆迁量最大的一年。

　　黄楠说：“决定房屋市场价格的主要因素是供给和需求的关系，但土地和建材的成本也是重要的方面。”土地价格的上扬对房价的影响也不可忽视。天津是在2003年实行土地转让“招拍挂”的，和其它城市一样，这使天津的地价走上了一个新的台阶。至于建材，用天津市房地产协会秘书长梁正文的话说：“钢材的价格快要翻一倍了。”在这三个因素中，“拆迁带来的需求放量起着主导作用。”梁美娜说。在记者采访的对象中，基本持这种观点。

　　对京、津、沪房市的不同，梁美娜这样解释：与京、沪比较，天津的房地产市场还比较滞后，这主要体现在需求结构上。天津的商品房内销的占了绝大比例；投资型客户不到10%，安居、改善型客户占大部分。而京、沪的购房者中外地人或者投资者所占的比例都比较大。梁正文说的“天津人对中低档住宅的需求特别明显”也印证了这一点：房价的上涨对某些地区来说是投机倒把的象征，而在天津，这代表的是复兴。

　　那么，没有了拆迁，天津房地产市场还会保持高调吗？

　　城市复兴进行时

　　在南京路的另外一个高档写字楼——万科世贸广场十五楼，天津泰达城市开发有限公司副总经理元勇给记者讲述着天津六百年的沧桑。

　　1860年，天津成为通商口岸以后，北方海运大港的趋势也越来越明显。当时的九国租界内，外国人大量投资建房，形成现在著名的五大道风景区。中国的第一个火车站、第一个邮政局、第一个印钞厂都出现在天津。清末民初，天津是中国北方最大的经济中心。

　　在上世纪80、90年代，珠三角、长三角等地随着改革开放迅速发展。与其它沿海城市相比，天津似乎没有那么引人注目了。

　　这种情况在进入二十一世纪后便有所改变了。在2002年底，天津市提出一个“五年规划”，要投资7000亿元进行城市固定资产投资，其中城建投资约3000亿元。

　　于是，2003年展开了大规模的拆迁，刑师傅的故事就发生在这样的历史背景之下。因《南风窗》策划了天津复兴的话题，从此“天津”与“复兴”两字引起了媒体的广泛关注。

　　在天津市众多的举措中，最引人瞩目的是海河两岸综合开发。官方的说法是，到2010年，海河区域综合开发总投资将达1050亿元。如此巨大的蛋糕引来了包括香港泰升集团在内的众多地产大鳄。位于海河发端的泰达城就是北京万通集团、上海广洋集团与天津泰达集团联合开发的。元勇正是这个项目的负责人之一。

　　泰达城的主题是城市复兴，意指天津的中心城区旧貌换新颜。无独有偶，北京人也在思考着城市中心的重新定位，厌倦于每天奔波在上班的路上，北京人希望回到城市中心居住。“北京跟天津还不太一样，天津住宅区尚未郊区化，大部分高档社区都在外环以内。我们说的复兴不仅指老城区的发展，更代表我们是在为天津的大发展而做贡献。”元勇说。

　　由老城区和道路改造带来的拆迁只是中间变量，以海河工程为代表的天津新政是带动房地产市场一路走高的更深层次的原因。

　　梁正文指出，居民收入的增长也是房地产市场有效需求提升的重要原因，“最近两年天津市民的收入都以两位数的幅度增长。”

　　无疑，拆迁需求、收入提高带来的内需是天津房市起飞的关键原因，而随着市内道路改造、海河工程带来的拆迁逐渐减少，收入的提高是否还能支撑天津房市的发展呢？像珠三角、长三角等地，房地产的繁荣总是伴随着外来人口多，外来投资多的特点。在内需逐渐减少的今后，天津是否也需要外需的拉动呢？对于这个问题，似乎天津人早就想到了。

　　在2004年的最后几天里，《天津市城市总规划(2004-2020)》高调出炉。房地产的业内人士称，打北京牌是天津人的下一招。

　　等待老大拉一把？

　　3月18日下午5点零5分，北京开往天津的列车上挤满了人。两层的快速列车为乘客提供了额外的座位——两个台阶上坐满了人，而记者手中的报纸也被“借”走了一半。乘务员介绍说，每天下午5点这趟车人都“倍儿”多，票都买不着，何况今天还是周五。这种场景让人想到了繁华闹市的下班时间，没有一辆“有座”的公交车；也让人想起了将要在今年7月动工的京津城际轻轨和行程四十分钟的诺言。

　　京津城际轻轨是天津新规划中最刺激人眼球的一项内容。3月3日，铁道部部长刘志军、北京市长王岐山、天津市长戴相龙分别签署了会议纪要，这个总投资超过120亿元的项目得到了确认。人们常说，要想富，先修路。四十分钟意味着什么？一个在北京东城区工作的朋友说：“我从家里开车到单位需要一个半小时！”昔日，天津是北京的政治后花园，今天，天津是否会成为北京的生活后花园呢？天津房地产会从京津联合的趋势中得到什么好处呢？

　　站在过道的刘伟在北京某建筑公司工作，这次去天津是找一个朋友，“我要在天津过周末”。刘伟经常去天津，“我们喜欢开车到天津吃海鲜，连油钱算在一起，这一顿饭能省好几百块钱，还落个汽车旅行。”当他听说四十分钟能到天津时，第一反应是：“以后吃海鲜可方便多了。”

　　在一些地产商看来，这绝不仅仅是一顿海鲜。合生珠江是最早嗅到京津间商机的房产商之一。其新项目京津新城位于天津宝坻区周粮庄，距离北京90公里，距离天津市区25公里。京津新城的名字大有“京津通吃”的意思。虽然重点针对天津市场，可不少北京消费者还是慕名而来。据合生珠江相关人士介绍，今年该公司会就该项目加强对北京市场的宣传。与此相似的是万科新城，天津万科营销中心的陈其告诉记者，在他们的客户中有相当一部分来自北京。

　　不论北京人还是天津人，都喜欢谈论一个话题：“京津联合以后，会有更多的北京人到天津买房子吗？”

　　黄楠认为，京津的联合会促进两地人员的流动，但京津的城市功能不一样，城市所能提供的服务也不一样，所以并不是每一类人都能搬到天津来住。对于一些在北京城中心区工作的管理层，他们的时间很宝贵，用经济学的话说就是时间的机会成本很高，这种人可能周末来度假，但不会长住。

　　对于天津，对于房地产，这已经足够了。

　　“环渤海大经济圈形成以后，作为环渤海经济中心的天津，流动人口会增加，外来需求也会有明显的提升，北京人在天津买房子也是很正常的。而且，随着京津城际轨道的建设，城际轨道一带会形成新的产业带。天津市的房地产会继续发展。”梁正文说。

　　“加强与北京的联系是天津发展的重要手段。现在有一种共识，城市的发展不是局部地区内城市与城市之间的竞争，而是区域与区域之间的竞争。区域内的各大城市间不应该抢占资源，而应该利用各自的长处进行优势互补。”元勇说。

　　“拆迁过后，天津市房地产仍然需要发展，于是天津打出北京牌，希望通过京津经济互动，带动天津房地产的持续发展。”梁美娜总结说。