第一财经日报：税收是房产调控不可或缺的杠杆

　　梁岩森

　　健康的房地产市场，首要的任务应该满足人们正常的居住需求，让多数人能够“居者有其屋”(但绝非“人人买其屋”)，其次才是满足少数投资者的投资需求，否则就是本末倒置，为投机和炒作者所利用，并有可能对经济金融秩序造成危害。

　　从国际实践来看，为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的调控政策分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。如果主要从土地供应等供给方面进行调控，在我国目前的房地产供求现状下，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥金融政策、税收政策等对需求的调控就显得极为必要。

　　从金融政策上来说，央行宣布停止对个人住房贷款实施优惠利率已经是调控房地产需求的明确信号。但在中国的金融格局现状下，小幅的利率上调，其作用相当有限，而利率的大幅度上调则又是“双刃剑”，虽然打击了投机性需求，但同时也打击了居民真实住房需求，有导致房地产市场“硬着陆”的可能。因此在强调货币政策效率性的同时，运用多种积极的税收政策组合，强调公平性的重要性便凸显出来。

　　税收政策对房地产市场的调控机制主要体现在三个环节：房地产的开发、保有和转让。

    在开发环节中的适度调控

　　之所以强调适度税收调控，是因为我国当前的房地产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加税款向消费者转嫁，反而会造成房价上涨。在这一环节针对消费性需求和投机性需求设计不同的税收政策作用有限，因而这一环节并非税收政策调控的重点。在这一环节应着重通过对高档住宅、别墅开征消费税体现政策的导向性。

　　具体是：扩大目前消费税的征收范围，对建筑面积大于150平方米(根据2002年末的统计数据，我国城镇人口人均住宅建筑面积为22.79平方米)的高档住宅、别墅征收消费税。

　　我国房地产的和谐发展主要受两方面因素制约：资源约束和购买能力约束。因此，开征高档住宅、别墅消费税也主要是从两方面考虑对消费导向加以引导：一方面鼓励建设经济适用房和中低价位商品房(2003年全国用于经济适用房建设总投资为600亿元，仅占当年房地产投资的6%)，以满足多数民众“居者有其屋”的住房需求，从而体现以人为本和“利为民所谋”的和谐发展精神(但这里需强调的是，多建经济适用房和中低价位商品房使中低收入阶层成为主要购买需求，并不能达到抑制房地产投机需求目标，因为投机行为与收入高低并没有必然性联系，它更取决于预期回报的高低)；另一方面征收消费税增加了高档住宅的销售成本，也适度抑制了高档住宅的需求。同时也从政策上彰显了即使今后人民生活水平提高了，在极其有限的土地资源下，我们也不提倡或鼓励大面积住宅的开发，这也是社会长期和谐发展的必然要求。

    房地产保有环节的税收体系改革

　　目前我国在房地产保有环节的税收体系有几个突出问题：首先，现行税制在房地产开发环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节和转让环节税种较少，税负较轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了土地保有者的经济风险，导致了土地利用的低效率，同时也使得国家无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益。

　　其次，我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。

　　再者，房产税和城镇土地使用税的征收范围仅含城市、县城、建制镇和工矿区，而随着乡镇企业的发展，东部许多农村地区与城镇的差别已大大缩小，因此应该将发达地区的农村也纳入征税范围。

　　从国际比较看，美国的税收政策仅对房屋拥有者的第一套住宅倾斜，如贷款利息可以抵税等。对非自住房屋，则无法享受第一套住房的优惠，并且房屋本身的维持费用相当昂贵，拥有房地产就得年年上税，一般税率在1%到1.5%之间，中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元左右，从而大幅度增加了投资性住宅买卖和维持的费用，明显降低了房地产投机的吸引力。

　　因此，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。我国改革后的房地产税其基本思路可否考虑如下：1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。

　　所谓差别性税收政策，其体现在于对房地产所有权转让环节的税收体系设计，应区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。

　　从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税：美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税(公司所得税)，其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%~30%的税率征收不动产增值税。

　　因此应学习参照国外的成功做法，首先开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税：对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。

　　其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5%营业税，以及营业税税额7%的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。

　　开征“房地产转让收益个人所得税”和营业税涉及两个关键点：转让房产年限确定和转让房产的税基确定。

　　首先，转让房产年限确定，应按照房产所有人购进该普通住房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天，按孰先原则计算是否满一年或三年。

　　其次，核定转让住房税基，应按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价，减去购买该房产时房产发票上注明的购房价款后的差额作为计税依据。如果房产买卖合同注明的房产销售价格明显低于市场价格的，税务机关可依据税法规定核定计税价格。

　　另外，在实际操作中还应区分房地产的无偿转让，无偿转让主要有两种情况：遗产继承与财产赠与。由于我国尚未开征遗产税和赠与税，无偿转让房地产环节的税收调节是缺位的。因此作为以上办法的配套措施应予明确：房地产遗产继承人和财产受赠人在有偿转让房地产时同样执行上述规定，从而避免房地产投机需求钻政策漏洞的空子。

　　必须强调的是，无论是金融政策的效率性和税收政策的公平性，其作用的发挥都离不开房地产产权登记制度、估价制度、定价制度的逐步完善。

　　总体分析，为了避免房地产“泡沫”膨胀可能对我国经济和谐发展造成的负面冲击，在我国目前由于经济发展导致的正常房地产需求与非理性热钱炒房需求双重叠加，而导致的供求严重失衡的房地产市场中，只有通过税收政策、货币政策等对需求的多管调控，在尊重引导房地产潜在需求者和投资者作为基本需求主体的理性和自主决策权的基础上，发挥市场的作用，从而使房地产供给和需求关系恢复到与经济和谐发展相适应的理性水平，才是调控房地产市场的根本之道。(本文仅代表个人研究观点。作者单位：国家税务总局）