全国房价一季度上涨9.8% 二线城市泡沫风险初显

　　作者：李靖

　　4月，发改委和国家统计局发布了一项对全国以及主要35个城市房价和租金等的调查结果：一季度全国房价涨幅9.8%，房屋租赁价格上涨1.9%。

　　由于这是对全国各个城市数据的一个平均，业内人士认为，目前房价的上扬已经不仅 是上海、北京这样的一线城市的问题。结合各个城市的房租和居民消费收入的变动情况，房地产市场出现了一些非常微妙的变化，需要尤其警惕二线城市的房地产泡沫危险。

　　二线城市房价持续上涨

　　不久前听一个石家庄的朋友说，他们那里二环内一套两室一厅的房子租金也就三四百元，但是同样区域要想买下来一套则需要二三十万元，相比之下大家都觉得房价涨得有些蹊跷。据发改委的数据，石家庄今年一季度房价涨幅6.5%，而租金增长不过0.5%。社科院城市发展与环境研究中心的一位副主任表示，石家庄的房价涨得摸不着头脑。

　　在一些房地产正在发力的二线城市里类似的现象比比皆是。同样是二线城市的青岛市，其市委书记去年下半年明确表示对房价的担心，他认为，如果青岛的房价一直走高，那么民生将受到限制，并造成城市发展的滞后。

　　中国城市竞争力项目主持人倪鹏飞针对发改委和统计局近期的调查结果对记者表示，“我个人认为，目前的房地产问题不是局部问题”，应该说随着经济的发展和人民生活质量的提高，房价上涨是一个长久的趋势。但是目前的价格和租金以及居民收入等数据比起来，上涨的速度快了一些。

　　倪不久前对35个大中城市的整体分析得出如下判断：房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。其中，青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等城市“发展过热，已产生泡沫”，其“房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长”。

　　虽然没有以上这些城市这么严重，但处在“发展过热，有泡沫威胁”阶段的二线城市，如南京、杭州、重庆、宁波，“这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格略高于城镇居民消费价格增长，表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长，快速提升”。

　　但要强调的是，也有一些省会发展相对不足，房地产市场处在有潜力的待发展状态，比如昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐。

　　而同样是房价上涨很快，这些二线城市和上海、北京存在很大的区别。倪鹏飞指出，目前一些东部城市，如上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州等房地产需求潜力很大，同时也有条件消化房地产泡沫。乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州等城市市场需求相对潜力弱小一些，消化房地产泡沫的能力也较弱。也就是说，大多数中西部二线城市虽然产生了泡沫，但是他们消化泡沫的能力不如东部一些城市，泡沫危险比起一线城市来要大。

　　警惕高房价“传染”

　　对于许多城市出现的房价短期内过快上扬，《2005年房地产蓝皮书》副主编李景国认为这是去年房地产价格持续上涨的一个延续，但是调控政策上没有“精确制导”是一个很重要的因素，“目前采取的抑制房价措施并没有击中要害，很多措施虽然会有效果，但有一个滞后期”。另外，各地政府对开发商“以非法手段哄抬房价的行为”督察不利，销售环节上的不法行为对房价短期大幅上扬起了很大的作用。

　　倪鹏飞表示，现在中等城市房价短期内上涨这么快，炒作是很重要的因素。而这种房地产炒作实际上是从大城市向中小城市“传染”的，就像服装的流行，先在大城市流行，然后逐渐过渡到中小城市，现在流行的是炒作意识和手法。各地看到房地产的利差这么大，纷纷开始模仿，一些企业和炒家先在大城市炒起来，成功后向其他的城市传播。

　　一位开发商在谈到即将发力的二三线城市时说，这些楼市的发展方向很简单，以前一线城市已经发生过的事，接下来也会在这一类城市身上重复。