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胶东在线消息 用一个字来形容2004年的房地产那就是“火”。开发商的销售异常火爆，购买者的投资热情空前高涨。但活跃的市场表象下一些隐藏的问题已开始渐渐浮出水面。昨日，记者从开发主管部门了解到，目前，港城房地产市场仍存在三大方面的问题。
收入低，房价高 住宅成本构成不合理
住宅成本构成不合理，导致住宅价格居高不下，记者从市房地产开发部门获悉，烟台住宅价格总体上在全国处于中游偏上水平，但与我市居民个人收入相比仍显偏高，按芝罘、莱山两区住宅平均价格3016元/平方米测算，买一套90平方米住宅，约需27－30万元，为一般家庭年收入的10－15倍，超出了房价收入比3－6倍的合理区间。业内人士认为，偏高的房价不利于商品房的销售，不利于促进个人住房消费。要降低房价，必须大幅度降低开发成本。目前，住宅建设成本高的主要原因，一是土地成本过大；二是收费项目过多，三是拆迁安置费用过大。但由于降低成本的可能性不大，要从长远保持住房市场的活跃，必须提高市民的收入水平。
大鱼小，小鱼多 开发企业整体实力有待提高
从近几年全省统计年报来看，烟台开发公司数量列全省第三，但从企业的整体开发势力对比，与青岛、济南差距甚远；表明我市开发企业整体实力和开发效益不理想，约百分之六七十的是一些规模较小实力较弱的房地产企业，真正具有较强市场竞争力的房地产企业数目有限。部分房地产企业，因资质等级、融资能力等问题，多年以来处于无在建项目，或者处于项目长期无法开工的状况，公司人员多为兼职，为维持生存，部分房地产公司长期进行与房地产开发无关的经营活动。
据了解，目前烟台房地产企业之间发展程度相差悬殊，部分房地产公司已不具备市场竞争力。数量多而散的房地产企业不利于创造本地房地产品牌，不利于形成房地产业的大公司战略。房地产企业应该加快改制步伐，强强联合，促使企业不断扩大经营规模，壮大自身实力，以便在市场竞争中占有一席之地。
施工增长快，销售增长慢 房地产市场发育欠成熟
从今年统计报表分析，施工面积增幅远高于销售面积增幅，这表明烟台房地产市场还不成熟，表现为我市的房地产投资开发过于旺盛，金融支持住房的消费力度不够，居民的支付能力不够强。
居者有其屋是目前大多数百姓的基本要求，消费者的投资积极性不高，将制约了烟台房地产开发的后劲。根据房地产开发市场的规律，在销售年份内，因资金压力、新项目市场调研等原因，投资力度相对会有所下降。在经历2003年和2004年两个投资高峰年后，烟台房地产企业目前正处于新项目筹备及新政策适应的调整阶段。（记者蒋芹 武前才）责任编辑：杨胜武来源：今晨6点
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