上海楼市非常时刻

　　-本报记者 吴立波 上海报道

　　2005年3月全国两会期间，看到上海市和中央调控房市的决策，在父母的催促下，李青在3月10日终于做出了一个决定：把2002年6月，父母在上海五角场上海财经大学对面花23万买的65平米的二手房，挂牌63万出售。

　　在随后的一个多月，只有挂牌之初的10多天，有三个想自住的人先后看过李青的房子，但都嫌价格贵，没有人愿意买。后来，李青被迫把挂牌价从63万降到60.5万，再从60.5万降到目前的59.5万，但房子现在还是无人问津。

　　“现在这边挂牌的越来越多，买的人很少，所以只能等等再说吧。”李青无奈地说。但是，李青不打算再进一步降价了：“这套房子一分钱贷款没有，这个价卖不出去的话就出租吧。就算从9500跌到3500，我们也没赔。”

　　一个多月前，在人们为宏观调控措施是否能真正打压上海房价而争论的时候，李青心里就有些发慌，他盘算着，等这套房子单价涨到10000元以上就果断出手。但现在，他和那些当初的争论者不得不面对房市突然下滑的新局面。

　　上海房市非常时刻

　　4月17日，上海最大的房地产网站房产之窗新房监测系统显示，11日到17日的一周，上海全市总成交量为39.6万平方米，比前一周减少了近20万平方米，比上月同期下滑了3成以上；总成交均价达8978元／平方米，与前一周基本持平，但住宅成交均价为8792元／平方米，环比下跌1.0%。

　　“我估计一手房价格下降大概在5%-8%。”上海美联物业副总经理方万昌的估计更为严重。

　　与成交下降和房价微降伴随的，是新房销售速度的下滑和退房率的大幅度提高。万科集团副总经理丁长峰公开承认，万科的项目，认购率甚至达到了20倍，但是现在只有3-5倍的认购率。丁长峰说：“明显感觉到投资客大幅减少，买房的大都是真实需求。”上海荒岛房产工作室专家冯伟表示，目前内环内的一些高档楼盘，特别是酒店式公寓等投资型楼盘的退房率较高，超过20%。

　　二手房市场的表现，与新房完全同步。方万昌透露，根据他们的调查，截至4月12日，上海市面上二手房的挂牌量增加20%，其中，以一些刚购入两至三个月的楼盘居多；成交量却降低20%，买家已明显出现观望情绪。“目前二手房价格下降在10%左右吧。”方认为，3月初以后房价先后降、升5%之后，至今又累计下降了10%左右。

　　挂牌量和成交量的改变，使一些区域的供求关系得以改写。荒岛房产工作室观测到，仅上海静安区，其供需比由2005年1月的1：1.46调整为3月的1：0.65。

　　二手房和一手房市场的同步下滑，导致上海房市的整体性回调。上海房产之窗网站显示，自3月初上海市政府着手调控房地产价格以来，上海的房价一度呈下降态势，从11100元／平方米左右滑落到8880元／平方米左右。

　　在价格回落的同时，房市整体的成交也在迅速萎缩。4月17日，上海网上房地产交易系统显示，当天全市成交住宅创下222套的新低，同时还有46套合同撤销。而自交易中心建立网络系统以来，全市日成交数额就很少低于1000套，即使是在宏观调控政策出台最多的3月份，全市月成交套数也达到了17851套。但4月之后，日成交量一直处在800套以下，市中心区域的成交数额更是凤毛麟角。其中中心城区卢湾区的新建楼盘甚至一连数天都出现零签约，而静安、徐汇、黄浦等区域的楼盘成交数也均在个位数徘徊。

　　然而，上海市统计局最新统计数据显示，上海房市的降温实际上早已开始。

　　一季度，上海房地产开发投资236.66亿元，同比增长25.8%，其中商品住宅投资175.24亿元，增长20.8%。1-2月，全国房地产开发投资比去年同期增长27%，同期上海增幅为23.5%，低于全国增长水平3.5个百分点，居东部地区11个省市的第六位。

　　与投资增幅下降相应的，是上海新建商品房开工面积的下降和房产商新储备土地的减少。一季度，本市商品房新开工面积677.34万平方米，比去年同期下降10%，其中商品住宅509.83万平方米，下降22.6%；上海市房地产开发企业一季度共购置土地面积53.77万平方米，比去年同期下降32.8%。

　　“我们这些中小房地产商已经被迫离开房地产的主战场了。”上海通茂置业董事长刘蔚有些无奈，银行对中小房地产商的贷款几乎已经停止，通茂置业已经拿不到地了，只能暂时撤出。现在，刘蔚准备进入政府的中低价房和配套房市场，但能不能做，做多少，他认为还是个未知数。

　　非常时刻的政府调控

　　“现在政府宏观调控的目的已经达到，投机性的房地产需求已经得到抑制，政府必须适时停止紧缩性的房地产政策了。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟分析，在这个非常时刻，由于市场预期已经改变，如果政府任由这种看空的情绪蔓延，并且还“火上浇油”，再出台新的紧缩性的房地产宏观政策的话，极可能出现房价暴跌的局面，后果将不堪设想。

　　2004年上海房地产及相关行业共产生了19.5%的GDP，堪称上海经济增长的第一大引擎，其经济房地产化的倾向相当明显。3月26日，国务院下发的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(俗称“国八条”)，尤其是“国八条”中的第二条“切实负起稳定住房价格的责任”：把房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快控制不力的，要追究有关责任人责任。

　　搜索一下“上海房市”相关网页40300篇。上海今年将全年确保新开配套商品房1000万平方米，中低价商品住房1000万平方米。上海市还计划推出配套商品房的“租赁机制”，以帮助更多种低收入家庭解决住房问题。

　　于是�熒虾Ｊ性�4月份进一步出台了一系列新政策。4月7日，上海停止商品房“转按揭”，房产持有人必须还清贷款后才能卖房，同时禁止中介公司帮助客户垫资还款��4月12日，上海市工商局披露了目前立案查处的9起房地产公司及中介机构违法经营案件。其中上海万邦集团被重罚20万元；4月15日，上海房地局进一步放宽预售标准，允许配套商品房和中低价普通商品房在完成拆迁、开始打桩以后，就可办理预售许可证，以进一步为抑制和稀释房价做出努力。

　　4月18日，上海市房屋土地资源管理局向外界透露，从4月中旬起至6月底，上海市房地、工商、物价部门将在上海全市范围内开展房地产市场专项整治活动，重点将围绕打击投机炒作和哄抬住房价格的行为展开。

　　同日，上海市政府新闻发言人焦扬表示，上海有关部门下一步将继续密切关注房地产市场发展情况，做好充分的预案准备，根据市场情况适时出台一些适度的政策和措施。焦扬表示，调控的目的就是保持上海房地产市场的健康发展，保障广大人民群众住房条件不断改善，继续保持市场基本稳定，防止大起大落。

　　但专业人士仍然担心�熣庖幌盗行抡�策会给上海房地产真实健康需求带来致命打击�煷舐涞木置嬗锌赡艹鱿帧�

　　华伟认为��“现在媒体一味的宣传房价将怎样跌。但重要的是我们到底需要怎样的房市。健康平稳的房市不仅仅对于上海重要，对于中央政府来说也一样重要。如果房价真的下降30%，那就是崩盘的局面，这个后果谁承担得了？那不仅仅是经济危机，还是全局性的政治和社会危机。现在上海地方财政高度依赖于房地产，如果房地产出了问题，中央有钱来补贴上海财政吗？”

　　“紧缩性的房地产调控政策，现在应该见好就收。”他再次强调。