孙宏斌：北京的房价肯定还会涨 目前不存在泡沫

　　新浪财经讯 4月22日，地产界名人、融创集团董事长孙宏斌在海南博鳌回答新浪财经提问时称，北京房价肯定还会有一定幅度上涨。

　　政策对市场影响不大 认同任志强《万言书》

　　新浪财经：国务院发布稳定房价的八条意见，你怎么看这个问题。

　　孙宏斌：我觉得这个肯定是好事儿，它对于市场的规范，对于目前有些个别城市和个别地方房地产过热肯定有特别大的作用。我想这样的规范，这种做法是符合所有人利益的，可能对于百姓来说，或者对政府来说，尤其是对开发商来说，很多人有一个误解，觉得开发商希望房价高，其实不是，看是什么样的开发商，如果就是开发一块地，当然地买完了，房价越高利润越高，但大开发商希望的是长期的发展，他会不断的买地，所以我们不愿意房价涨的太快，这样对我们下面的可持续发展会有问题，进一步买地会贵了，另外风险也大了，我们觉得国八条对这个市场是特别有好处，对于想长期发展的开发商也都是有好处的。

　　新浪财经：你怎么看待任志强的《万言书》？

　　孙宏斌：我觉得他的观点挺好的，我认为现在大家对市场的判断比较一致，只是表达方式不同。

　　新浪财经：您认为房价上涨的原因是什么？

　　孙宏斌：国家已经发出明确的信号不希望房价涨的太快，这些不足以对这个市场有特别大的影响。所以我们预计还会有一些新的政策再出来，有一些可能是市场化的措施，有一些是非市场化的措施，这些东西还会出来。但是我觉得长远来说对市场影响都不会太大，因为市场就是一个供求关系嘛，我觉得现在要解决的最大问题就是加大供应量。现在供应量偏紧。去年宏观调控主要是调控供给这方面，不管是资金方面、土地方面，而中国的需求是肯定在增长，供给少了以后自然造成供求不平衡。从根本上解决这个问题的办法就是增加供给量。

　　新浪财经：国家也一直强调不存在地荒的问题。

　　孙宏斌：和地荒没有关系。

　　新浪财经：但国家控制的这些土地可能随时放开，是不是手一松量就大了，价格自然就下来了。

　　孙宏斌：政府是可以加大供应量的，但是这很困难，政府没有地，要通过拆迁、征地，也不是它想加大供应量就可以加大供应量，但是唯一解决这个市场的不平衡的问题还是供应量的问题。

　　上海房地产市场确实有投机行为 但只是个例

　　新浪财经：据说上海很多人手中囤积很多住房，是不是因为他们手里囤积这些房导致供给不足呢？

　　孙宏斌：在上海投资型的客户买高档房偏多一些，像这种外地的买高档房的比较多，但是低档房的投资量不是很多，还是供应量的问题。

　　新浪财经：为什么上海房价增长那么快呢？

　　孙宏斌：还是需求，上海可能有一定的投机的比例，但是最主要的还是需求。

　　新浪财经：但是不可能一下子需求量就膨胀那么高？

　　孙宏斌：上海连续很多年，每年的囤积都在2000平方米。

　　新浪财经：您认为这是真实需求在推动吗？

　　孙宏斌：当然，上海是一个特例，根据数据来看上海投资比例偏大，有投机成分在里面。我们在上海的项目在青浦有，在宝山有，在嘉定有，这些项目很正常，投机成份很少。比如说在二环以内的地方很不平衡，就仅仅上海这个地方就很不平衡，上海是一个特例，上海确实有很多境外资金，外籍人士包括台湾人、江浙一带的人，但是其他地方像北京的投机都没有那么高，我觉得除了上海其他地方都不存在这个问题。北京不存在这样的问题，北京的投机比例不高。

　　北京房价涨的不算快 还有上涨空间

　　新浪财经：但北京这几年的房价涨的也特别快？

　　孙宏斌：每个地方都在涨，北京涨的不算快，北京市场现在还有上涨空间。比如我们现在的房子利润率其实很低，它是品质提高了，我觉得北京还有上涨的空间。

　　新浪财经：为什么这几年就爆发了这么多需求呢？我们以北京南二环比，“清芷园”原来是6000多，现在已经超过8000了。

　　孙宏斌：比如你或者你的朋友，原先在大学毕业的时候，不可能想到三年、五年就买房子，现在毕业三五年的人有多少人买房子，你数数你认识的亲戚、朋友、同事肯定能找到10个人准备买房，这个市场是非常大的。

　　新浪财经：是不是因为大家的一种恐慌心理呢？

　　孙宏斌：不是，这种需求是真实的。

　　新浪财经：可是按照北京的平均工资做比，房价和工资不成比例？按普通老百姓的收入来算，购买这样一套住房很难承受？

　　孙宏斌：其实中国的指标很有问题，尤其是你现在拿工资来做比我觉得没有意义，以前中国人每家都希望买一台彩电，但是现在每家至少有一台彩电，这种需求肯定是真的。

　　新浪财经：房价上涨，如果租金的水平也同比上涨，说明房价的走势是一个正常的水平，但是租金的上涨并没有房价上涨的厉害？

　　孙宏斌：这种比例现在还不是那么明显，房价和租金上涨的比例肯定不是同步的。现在租金是一个水平，房价是一个水平，当我预期这个房价会有增值空间的时候我会买这个房子，可能租金过几年会涨起来的，它不是一个同步的，租金应该是滞后的。北京是比较特殊的，很多房子成本完全不同，有的是零成本，有的是五年前买的4000，有的三年前买的6000，现在有8000，所以对于零成本的人来说租多少钱都可以，但是对于4000的人可能租金就会偏高一些，不管是从哪儿来的房子根据房子的品质，租金应该是差不多的。

　　孙宏斌：我认为中国的房地产是由有效需求支撑的，这就是很多专家、学者分析的时候最缺的一块儿。很多人说中国的房地产，加息、汇率变了等等这些东西都影响着资金面，但是需求什么样，这些专家、学者无从分析，这个东西对他们来说像一个“黑箱”一样，所以他们的结论不可能对。

　　新浪财经：你赞同北京的地荒论吗？

　　孙宏斌：我不赞成。

　　你要知道政府手上并没有地，他如果要地的话，要么通过把工厂迁走，要么把农民迁走，这些地都是占着的，你要拆走工厂或者农民都需要成本的，不存在哪一块地在荒着。

　　北京的房价还会一直往上走的，这是毫无疑问的。

　　新浪财经：打个比方，您认为北京南四环的普通住宅应该在什么价位呢？

　　孙宏斌：这个很难评价，因为房子的品质、环境不一样，价位就不一样，但是我认为南城的房价上涨是毫无疑问的，我认为上升空间会比较大。

　　新浪财经：政府的措施没有达到效果？

　　孙宏斌：政府的东西起不了作用，短期来说会起一些作用，比如会影响人们的购买心理，长期来说不会有影响，因为需求是真的，供应量是偏小的，必然要往上走，现在解决这个问题只有一种办法就是加大供应量。

　　新浪财经：你们开发了几处房产，就您的售楼形势，您的楼盘销售情况都非常好吗？

　　孙宏斌：挺好的，北京的楼盘卖的不好的不多。

　　这一轮房价上涨和九四年有本质不同 目前房价没有泡沫

　　新浪财经：现在的房地产形势和九四年的时候有什么区别？

　　孙宏斌：很多人把这一轮宏观调控和上一轮宏观调控相比，这完全不对。它不是周期性的，94年中国的需求不支撑这个市场，现在的需求完全不同了。94年的年轻人谁想到买房子，现在所有年轻人都在想买房子，就像我们公司员工一样，这个差别太大了。94年到北京打工的人谁想到买房子，现在所有到北京打工的人都想买房子，这个需求发生了本质的变化。北京房价肯定要涨。但是不可能每个楼盘都涨。

　　新浪财经：这两年间的需求就爆涨了这么多吗？

　　孙宏斌：我觉得还是在稳定的上涨，不是突然的，每年都是20%以上的增长。

　　新浪财经：这个需求来自哪里呢？

　　孙宏斌：不光是北京，天津在涨、杭州、成都都在涨。

　　新浪财经：这里面没有泡沫存在吗？

　　孙宏斌：我认为没有。

　　新浪财经：好象现在各个机构，包括好多西方的一些投行都认为中国，尤其是在京沪房地产市场是有泡沫的。

　　孙宏斌：我觉得他们说的没有意义，最了解中国市场的是我们，就像顺驰一样，我们知道这个需求是什么样的。

　　新浪财经：现在顺驰的“蓝调国际”已经全部售完了吗。

　　孙宏斌：这个楼盘现在因为手续的问题还没有开始销售，但是我认为不愁卖。我们一直是非常努力的，我们的成本都比别人高，想把品牌做的好一点儿，想长远的发展。

　　新浪财经：是不是因受奥运会因素的影响，或者说2008年之后会有一个回落呢？

　　孙宏斌：我觉得北京的房价和奥运会没有关系，北京的房地产和奥运会是没有关系的。和奥运会有关系的是奥运会投了这些钱了以后，这些钱会某种程度上变成购买力。

　　新浪财经：还有一种因素，因为现在固定资产投资增速比较快，包括刚公布的国民经济运营情况指数都反映出，固定资产投资增长22.8%，原材料的瓶颈现象一直存在，您认为材料成本降低之后房价成本是不是会有一个回落。

　　孙宏斌：影响不是很大，前年钢材在涨的时候，水泥也在涨，我们算了一下对我们的影响是1.5%。

　　现在主要问题是土地成本高了，有的地方已经翻了两番。土地成本变化的太快了。过去这三年土地成本涨的比较快。

　　海外基金购买北京物业是因为便宜

　　新浪财经：近期有好多海外基金购买北京物业，你如何看待这个现象呢？

　　孙宏斌：就是因为他们觉得北京现在便宜，他们为什么从上海往北京移，就是因为觉得北京比较便宜，有投资价值。据我了解很多境外投资者在买物业的时候决策起来非常简单，下单非常快，就是他们对大势有一个判断。

　　大手笔源于准确判断 融创没有风险

　　新浪财经：你现在在顺驰是什么样的角色呢？你现在主要精力在哪些。

　　孙宏斌：顺驰我现在基本不管了。主要是融创和顺驰置业。我们今年的目标还是希望有一个好的布局，我们希望在华北地区、在西南地区、长三角地区这三个区域有一个好的布局，明年再进入新的区域，后年再进入新的区域，今年完成布局。比如在华北、天津，在长三角、上海、苏州这块会有一个布局，西南在重庆、成都已经布完了，在昆明还要做，在这三个区域把布局做好。今年我们融创的销售回款目标是70亿。

　　新浪财经：我感觉你总是一出手就特别大，比较狠。

　　孙宏斌：这就是对你的判断有没有信心了，如果你认为北京的房价肯定涨的话你会买一套房子，如果没有信心你不会出手，别人因为买房不是因为比你有钱的，或者可能你根本没有判断就没有做什么。

　　新浪财经：其他的房地产商他们也在地产界多年了，他们的手法多数并没有你这么狠，是不是他们有点犹豫呢？

　　孙宏斌：我想是。我现在说的判断是我的判断，很多人对于国八条很多形势的判断都不同，我从来没有说服别人对市场的判断，比如说服你或者说服其他的开发商跟我一样，因为没有意义，大家对市场判断都一样就没有机会了，市场经济就是因为大家判断不一样的时候机会来了。

　　新浪财经：你觉得风险是什么？

　　孙宏斌：就是判断必须是准确的，而且要不断调整。前年年底我们做全国化扩张的时候，当时没有想到宏观调控，宏观调控一来马上调整，你判断完了以后根据形势变化不断调整，一定让要判断是连续的过程。我现在说很乐观，明天中央又出一个政策，连续不断的政策，这时候你就要根据政策来调整。

　　新浪财经：你认为风险主要是政策风险吗？

　　孙宏斌：不是政策风险，政策对这个市场影响并不大，这个市场就是供求关系，你要供求关系是供还是需。

　　新浪财经：可那刚才您说的，是政府宏观调控一来，地产就很受影响。

　　孙宏斌：其实没有受多大的影响，宏观调控供给少了，需求并没有变，其实这个房价是涨了，没有宏观调控的话可能房价涨不了这么快，资金紧了土地紧了，自然供给小了。

　　新浪财经：您现在面临的最大风险是你判断上的风险还是资金上的风险。

　　孙宏斌：我们现在没有任何风险，我们现在就是需要把公司经营的更稳健，让品牌的美誉度更高，为下一步的发展打下好的基础，现在我们这个企业没有风险，我们手上有足够多的土地，可供后面三年的开发，我们的布局是合理的，我们土地的成本按照现在来看都是便宜的，没有风险。

　　新浪财经：你这么自信一定没有风险？

　　孙宏斌：比如说银行加息了，银行一分钱贷款不给老百姓，老百姓也能买房。

　　新浪财经：不是不买，是买不起。

　　孙宏斌：还有买得起的，很大比例的老百姓是一次性付款的，尤其是富裕的地方。去年宏观调控带来的最大影响就是让老百姓一次性付款的多了。其实银行这些政策，表面上看对银行是有好处的，比如利息收入增加了，首付款比例增加了，它安全了。但是把生意变小了。

　　新浪财经：去年王石好象和你有不同的说法。

　　孙宏斌：现在已经尘埃落定了，去年我们的判断是对的，我们这么大的力度也是对的，去年我们取得的成绩也证明我们是对的。

　　新浪财经：你去年那时候没有担心过吗？那时候外界很多声音都在质疑。

　　孙宏斌：去年我在这儿说，就是我们没有什么可担心的，因为市场供应量小了，市场需求是一直在增加的，房价必然往上涨，市场好了我们就没有任何风险，房价往下降30%是不可能的，中央从来没有说让房价降下来，中央说是让房价的涨幅降下来，上海的目标也不是把上海房价降下来，上海的目标是把房价的涨幅控制在10%，很多老百姓听成中央要把房价降下来，中央是说把涨幅降下来，还是要涨。房价降下来比涨的问题更大，因为它涉及到每一个地方，比如政府出让的时候利益没有了，老百姓的房产缩水了，现在土地收入是很多政府非常重要的收入。

　　任志强的“给富人盖房论”没有错 只是很多人不爱听

　　新浪财经：是不是说政府只要牺牲一点儿，土地的价格就可以降一点儿，现在政府税收收入也比较大，是不是有这种可能。

　　孙宏斌：很多城市土地收入比税收收入要多。

　　新浪财经：你就不担心这个风险？政府采取一种措施，房价下降。

　　孙宏斌：不可能，市场经济了，政府可以对没钱老百姓提供一种补贴，政府不可能给所有人提供补贴，那就不是市场经济了。

　　新浪财经：那么可以说现在盖房还是给富人盖的。

　　孙宏斌：任志强说的话是没有错的，只是很多人不爱听了，任志强说的经常是真理的。你做生意，你的目标客户是谁？是能买得起房的人。任志强这个话说的太直白，大家不爱听，但本来就是那么回事儿。

　　新浪财经：假如你在政府管理者的位置上，房都有钱人买了，穷人怎么办？

　　孙宏斌：任志强一直说这个问题，政府要解决穷人的住房问题，比如廉租房，但是所有人都补贴，政府就破产了。任志强一直说商品房和穷人的房分开，采取两个政策，这是很对的。现在香港也是这样的政策，香港的工屋和豪宅差了多少钱，那都是政府补贴的。

　　新浪财经：新财富杂志新的一期封面是《上海失乐园》，文中提到上海最终会出现把穷人全部推向郊区的局面。

　　孙宏斌：上海越来越国际化了，这和美国一样，和纽约一样，你想住的很便宜很舒服，你就要一天开车三小时，你想上班很方便，走10分钟那就很贵，它已经是一个正常现象了。

　　上海确实有投资过热的地方，但是上海有一些大都市的基本规律，比如说在这种城市里面很多房子就是空着的，纽约很多房子也是空着的。比如对很多人来说比如浙江老板说他200万买一个房子，一年住几个月不是问题。很多留学生都在国内买房子，他不是为了买，他就是想退休以后住，美国人退休以后去佛罗里达，中国人退休以后回上海，我觉得这不叫泡沫，恨不得所有在上海出去的留学生都在上海有一套房子，它确实是空着，他就是想退休回来住，中国人退休以后去佛罗里达干什么呢。我觉得这不叫泡沫。我觉得这里面有很多基本规律。

　　去年宏观调控的时候有一个特别有意思的现象，去年贵的房子卖的快，便宜的房子卖的慢，就是因为有钱人对形势有判断，觉得房价降不下来。但是没钱人就看新浪网，看报纸，说要降要降不买了，然后过三个月又涨一千，不是中国，全世界贫富分化都在拉大。我一直跟我的客户说你们一定要有自己的判断，别看报纸，报纸上说的东西不是报纸的观点，都是专家学者的观点，专家学者的观点都是胡扯。

　　新浪财经：听你这么一说很多人一看可能房价还要涨，大家一追房价又涨了。

　　孙宏斌：这没有什么，其实很多人说涨，很多人说降，所以最终还是你自己做判断。

　　新浪财经：房产商似乎从来没有说过要跌的。

　　孙宏斌：如果要跌我肯定会说的，我做一个判断，如果跌的话我的损失会更大，当然要相信我的话。专家说的话不承担任何责任，比如我看好北京，我在北京买一块地花了10亿，专家花了钱吗。这就是我说的大开发商，我是在不断的发展，不断的买地，所以我对市场有一个判断，你当然应该信我，因为我说的每一句话都有代价。当然也有的开发商是光说不干，我们是说完就干的，我的判断比专家谨慎得多。

　　新浪财经：从来都是买的没有卖的精，肯定不能听卖的。

　　孙宏斌：反正听专家的肯定不对，中国很多专家现在都是有问题的，太急功近利，太想着与众不同。

　　新浪财经：现在你们作为开发商，更重视的是土地的位置还是房产的品质呢？

　　孙宏斌：主要是市场需求，有需求了贵也卖得出去，对我们来说一定要对市场需求有透彻的了解。比如说这个市场特别好了，你看品质差的房子都卖出去了，他的品质差一点而，卖的便宜，这里面主要是需求。我是希望品质做的好一点，卖的贵一点儿，这样对我的品牌长远有好处。房地产的利润并不高，我们的利润不超10%，我们的商业模式是客户有好处，我快速的开始，快速的卖，快速的现金回笼，所以我的价格卖的比较便宜，老百姓比较受益，我们这个销售模式是最符合和谐社会的标准。

　　新浪财经：在北京有新开发的项目吗？

　　孙宏斌：没有。

　　新浪财经：好的，谢谢您的回答。（晓夫/文）