|
-透视中国房地产系列报道(五) -本报记者 张炜
说起中国房地产业现状，从各方面来讲都具“样本”特质的上海是个不得不提的话题。那么，上海楼市究竟有没有泡沫？政府出台的“组合拳”能否给楼市降温？这些问题不仅牵动着上海人的心，也牵动着国内外无数人的神经。
房价翻着个儿往上涨
数据最具有说服力。2001年上海只有4%的商品房每平方米售价高过8000元，而现在50%已超过此数，中心市区找不到10000元以下的房子。2005年4月10日12时的数据显示，上海内环线以内今年以来的住宅均价为16809元／平方米，中环线与内环线间的住宅均价为11909元／平方米，内环线与外环线间的均价为7951元／平方米，外环线与郊环线间的均价为6398元／平方米，郊环线以外的均价为4599元／平方米。
到过上海的人知道，上海有一个内环线高架，内环线以内是传统的市区，其面积还是相当大的。从中环线与内环线间的区域坐地面公交车到市中心人民广场，大概需要1个小时左右。
再看另外一组数据，2005年3月上海成交的70平方米以下住宅共1277套，70至100平方米住宅共4553套，100至150平方米住宅共8803套，150平方米以上住宅共3218套。按目前上海工薪阶层的购房习惯，过于偏郊的不适合，较多选择内环线与外环线间，即均价为7000元／平方米至10000元间／平方米的住宅。70平方米以下的小房型不是购房的主流选择，这也就意味着买一套住宅的总价可能在60万至80万元间。与2001年上海只有4%的商品房每平方米售价高过8000元相比较，现在购房的地段越来越偏郊，房价却越涨越高。
美联中国上海市场研究部的资料显示，上海房地产在1998年进入低谷，空置率高，而房地产销售额仅约473亿元，住宅均价跌至每平方3096.5元。1999年始，成交量及成交金额每年递增，至2004年，上海商品房全年销售额已达2263.84亿元，与1999年相比，升幅达379%，住宅平均价格亦升至每平方米6385元，是1999年的2.06倍。
楼市和股市的“跷跷板”游戏
上海房价的涨高，显然包含了投资与投机推动的因素。上海福纳市场咨询有限公司去年年中公布的一项调查结果显示：外来购房者比例现稳定在20%左右。而经过半年的跟踪调查，上海房产市场的投资比例从2003年的15% -16%左右下降到2004年5月底的11%。2004年，境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85%。
有人认为，上海楼市中的投资与投机比例并不大，推动房价上涨的主要因素还是真实需求。可实际上，外来购房者与投资型购房起到了“鲶鱼作用”；同时，在买涨不买跌的消费心理驱动下，上海房价因此而加速上涨。上海楼市和股市呈现出一种逆向运动，两者演绎着“跷跷板”游戏。2001年以来的股市持续低迷，也吸引了大批投机性质的“热钱”进入楼市。由于上海房价的迅速攀升，相当数量的“热钱”已经尝到了增值效应。
如同“温水煮青蛙”，大部分房产投资者“在逐步升温的锅里依然欢快地跳着”。有的意识到风险的存在，但投机资金擅于“刀口舔血”，甚至不惜与政府出台的楼市降温“组合拳”进行博弈。然而，国外的经验与教训，已使政府看到了上海楼市的风险。不少国家房地产价格的泡沫化，曾相继引发系统性金融危机，严重冲击整个经济。例如，日本的六大主要城市平均地价指数则由1986年的38.4，飚升到1991年的103.0，再下跌至2002年30.4，跌幅达70.5%，导致经济低迷长达十多年之久，金融机构连连倒闭。
央行副行长吴晓灵日前指出，中国房地产企业对银行贷款的依存度非常之高，所有的风险都放在银行身上，但是银行的钱主要来自老百姓，银行的风险加大了，也就是社会公众的风险加大了。
房地产新政意在引导回归理性
到目前为止，政府出台的“组合拳”属于温和型的，重点在于抑制炒作与投机，避免给真实需求的购房者带来过大的负担。例如，一年之内房地产转卖，要按差额征收5%的营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。4月6日，上海银行业彻底关上了“转按揭”大门，迫使房产投资者还清贷款才能卖房。4月7日，上海工商部门出台16条措施对房地产市场进行专项整治，房产中介、房产合同及房产广告成为重点整治领域。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在评价上海的房地产新政时称，“近期一系列新政出台，其作用主要表现在对市场的心理震慑方面。”显然，利率提高及税费上涨，还只是略微影响到购房成本。3月份，上海房地产开发贷款当月新增29.92亿元，同比多增7.52亿元；个人住房贷款当月新增68.08亿元，同比多增2.69亿元。这组央行上海分行的数据表明，虽然3月17日央行提高了房贷利率，但并没有对本市居民的购房贷款产生太大影响，相反，上海市房地产贷款继续保持较高增幅。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士比较1993年宏观调控中的楼市大跌后认为，与1993年不同，目前房地产市场还没有“发病”，调控是一种预防性的措施，全社会、业主的代价更轻、收益更大。
虽然市场对于房地产市场究竟有没有“发病”存在争议，华伟的观点代表了其中的一种。但无论房地产泡沫的争议结果如何，可以肯定的一点是，此次宏观调控并非以促使房价大跌为目的。政府更希望通过抑制投机及规范市场运作，来引导楼市趋于理性与温和。2005年的上海与1993年的上海，开放程度及经济基础完全不同，况且大涨后出现大跌本身是政府防止的初衷。
上海楼市应该有望实现“软着陆”，并可以减少工薪阶层对房价上涨的抱怨。市政府已加大以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，今年全年确保新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米，以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应占供应总量的比例达到65%。这两个1000万的举措，对于规范房地产市场、抑制投机炒作、把房价控制在更合理的幅度上，将起到有力的调控作用。重要的不仅仅是上海房地产市场的供求发生了变化，而且可满足工薪阶层的购房需求。
| 
