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“开发商不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩，这样不仅令优秀开发商的品牌、服务优势很难体现，还会减弱其提升产品素质的动力。”
上海房价暴涨，普通市民供楼负担急增，不仅引起上海市政府及央行的高度重视，日前相继出台了对炒楼者另外课税、调高个人房贷利率等政策，就连一般人认为是受益者的房地产开发商也心存忧虑。
卖楼容易减弱创新动力
上海万科房地产有限公司总经理丁长峰就直言：“我们并不希望上海的房价像现在这样涨法，这样，万科的品牌优势、服务优势、质量优势就很难体现出来了。”他解释说，2000年前，开发商卖出一套房子往往需要一个月以上的时间，而购房者则基本上要在比较十几个楼盘、几乎所有亲戚都看过房子之后才能决定是否购房。而现在，“上海不存在卖不出去的房子，我们的楼盘卖得好，别人也和我们一样好，我没什么可自豪的。”
2004年，上海万科的销售收入比2003年少了近6亿元，但净利润却高出4000万元。这自然得益于上海去年房价的高速上涨。但房价高企也为上海万科的管理带来了新的问题：“现在每套房子都能获得10倍以上的超额认购，销售人员不再为如何卖房担心，设计部门也很难像以前那样绞尽脑汁地工作，因为再烂的房子都有人买。”
更让丁长峰担忧的是，现在的上海房地产界已渐渐进入了一个劣币驱逐良币的阶段。“开发商并不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩。而有些开发商花了很大的成本进行产品创新之后，却发觉周边非常一般的楼盘也能卖得很好，这样也会减弱他们提升产品素质的动力。”
因此，丁长峰认为，如果上海房价急速上涨的态势能够得到平抑，万科也能从中受益：“品牌优势能体现出来，地价会降低，人力资源上也能有个汰弱留强。”
公开土地供量有助平抑房价
丁长峰表示，万科正为上海房地产的低谷作三方面的准备：第一，保持稳健的财务水平；第二，加强内部的管理，调整员工心态；第三，将一部分利润提出来用于提升产品品质。
但他同时认为，上海的房地产不会在今年迎来低谷。“上海市政府和央行最近出台的一些政策和利率调整还太过温和，不可能真正地打压房价。拿首付比例来说，上海去年基本上就没有低于3成的首付了，最新的政策不过是在说法上更明确；多付的那些按揭利息相对于上海的房价也不过是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出台更强有力的措施，比如进一步上浮首付比例，以有效打击房地产投机。
而平抑房价更有效的方式，是政府能改革目前的土地供应制度。“将两年内的土地供应规划向社会公布，以便开发商能够更有的放矢地进行投标，而不是像现在这样，因为不清楚未来什么时候才会有下一块土地被拍卖，开发商普遍有一种吃了上顿没下顿的感觉，因而一有土地拍卖，就蜂拥而上、不计成本地拿地。“开发商更理性地买地，房屋的成本和售价自然也会下降。”
陶冬＊ 严侃 刘凌云/文
*陶冬为瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师
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