政府放行地产基金目的是减压存量房市场

　　作者：李乐

　　国务院关于稳定住房市场价格的通知发布后，各地房地产市场走势更加错综复杂。截至发版前，上海楼市均价每平方米已经下跌368元。在此形势下，楼市内外资金动向如何，本组文章试图通过多角度观察给读者勾勒出大致走向。

　　4月4日，新华社评论员文章再次将房地产行业推向了风口浪尖，“控制过热、稳定房价”成为近期上至中央下至地方政府的主要任务。除了运筹土地、金融、税收等手段继续加大对增量房市场调控力度，决策层显然也关注到了房地产市场中的存量问题。

　　记者近日了解到，由建设部支持、全国工商联住宅产业商会负责运作的“廉租房基金”试点正在紧张筹备中，它将通过reits(房地产信托基金)模式，私募资金后收购并持有现成物业，通过租金收益实现投资回报。据悉，银监会非银行业务司已经初步认可了这种模式，项目报批手续正在办理中，年内有望获得批准并进行试点。

　　存量房风险

　　提到房地产市场风险，关注点通常在增量市场，但全国工商联住宅产业商会的一项研究报告显示，截至2004年底，东部沿海发达地区10个直辖市、省会级城市存量房总计高达2.2亿平方米，而国家统计局的数据表明，2003年底，全国商品房空置率已经接近26%，远远超过国际通行的10%安全警戒线。

　　作为这份研究报告的操刀者，全国住宅产业商会会长聂梅生指出，存量房数额过大，将带来两方面风险：第一，存量房占用大量资金，而目前我国房地产开发融资高度依赖银行，存量房难以交易变现给银行带来巨大坏账风险；第二，存量房市场不盘活，增量房市场定价就不受约束，极易出现价格背离价值情况，存量房市场活跃起来，其交易定价会对增量房价格起到参照和约束作用，在分流投资的同时，还可以约束增量房价格的快速上涨。

　　据悉，这份研究报告提交至相关部门后引起重视，要求住宅产业商会建议一种合适手段化解存量房给房地产市场带来的风险，“廉租房基金”应运而生。

　　政策支点

　　记者从全国工商联住宅产业商会会长聂梅生处了解到?“廉租房基金”将借用reits模式：首先由信托公司私募成一个 “资金池”，而后由专门的机构收购市场中的存量房，并将其作为廉租房出租，收取租金作为投资回报。

　　意在存量房市场的reits何以冠以“廉租房基金”？

　　聂梅生向记者坦承，如果不是与廉租房“捆绑”在一起，在目前监管框架下，此信托基金可能很难获得政策支持。由于与房地产信托基金配套的管理措施、体系尚未建立，监管部门原则上并不支持类似的房地产信托基金计划。但在前不久国务院对各部委、地方政府的通知中明确要求，为了稳定住宅价格，应积极支持兴建经济适用房、廉租房以满足城市中低收入者住房需求。由于实现此项制度需要耗资巨大，无论地方还是中央财政，都无力独自承担。聂认为，他们找到了最好的切入点——帮助地方政府建立、完善“廉租房”体制。

　　统计资料显示，目前全国还有1.5亿平方米危旧房面临改造，要完全解决这一问题，目前各地方政府的投入显然是杯水车薪。

　　就此，建设部部长汪光焘明确表示，在廉租住房建设中，各地要以财政预算资金为主，多渠道筹措资金——这无疑为“廉租房基金”提供了相当大的政策空间。

　　赢利期待

　　但由于廉租房租金相对较低，很难实现REITs收益要求。因此，在这个项目设计中，地方政府将动用低保财政支出补足廉租房租金与市场租金间差额，以保持基金正常运转。

　　至于初次募集资金数额，聂梅生表示，将依据试点城市需求计算，而运行初期收益率将不会太高，维持在稍高于国债收益的水平上。此外，该信托基金的发行机构已基本确定，聂以谈判正在进行中为由未透露详细信息，但告诉记者：“一定是在全国排在前6名的机构。”

　　不过，“廉租房基金”仅仅是计划的第一步，未来“廉租房基金”持有的房产绝对不能仅仅是廉租房。聂向记者表示，运行平稳后，“廉租房基金”肯定会逐步增持中高档房产或者商用物业，以获得更高的租金收入——在REITs模式下，持续融资能力十分重要，只有获得更高的收益和回报，才能不断募集到更多资金。

　　政策变数

　　虽然目前政府有意通过市场化手段来盘活存量房市场，但政策瓶颈依旧存在。

　　银监会一位官员告诉记者，从严格意义上讲，房地产信托基金应归属于信托范畴，可以纳入《信托法》的管理范围。但是，在目前《信托法》当中，并没有“信托基金”这一概念，更没有相应管理规定，这一领域目前尚处于“缺位”状态。这是目前房地产信托基金尚未放开的主要原因。至于未来相关政策是否会有所调整，这位官员并没有做出正面回答。

　　虽然短时期内房地产信托基金全面铺开的可能性不大，但监管层对“廉租房基金”网开一面至少传达出了某种信号，而风险正在聚集的房地产存量市场也在期待。

　　资料

　　REITs

　　REITs是英文“RealEstate Investment Trusts”的缩写，REITs是采用公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠，实质上是一种证券化的产业投资基金。REITs通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理。

　　北京商品房近两成空置

　　中国社科院4月6日发布的《中国房地产发展报告》提醒：截至2004年6月，北京市商品房空置面积高达944.61万平方米，空置率为17.7%，属于危险空置。

　　《报告》建议目前应调查分析基本准确的空置数量，确定合理库存，及时预警，预先制订防止空置和消化空置房的政策措施。比如限制某些区位、某类住房土地供应，收购部分空置房作为保障住房或对开发企业促销空置一年以上的住房实行减税政策等。

　　《报告》建议，通过收入分配制度改革，通过需求管理预测供应人群，合理确定经济适用住房布局，做到有计划供应，避免被动审批项目，对无房或未达标的中低收入家庭购买存量房实行补贴，即由政府按照一定的标准对符合购房条件的家庭给予补贴。

　　《报告》认为，在廉租房和经济适用住房之间存在着夹心层，这部分人既不符合廉租条件又无力购买经济适用住房，需加大财政支付力度，扩大廉租覆盖面。综编