棒喝乌纱帽 打压高房价

　　作者：李靖

　　编者按 继央行上调住房贷款利率后?部分地区银行又相继停止了住房转按揭业务，提高了贷款买房的首付比例。遗憾的是?这一系列市场化的调节手段似乎并没有奏效?于是?中央政府不得不祭出行政调控的法宝。新华网评论员文章明确指出，“房价大起大落?要追究有关责任人责任。”为什么呢？因为“住房价格上涨过快?随时会演变成全局问题”。国家 发改委新闻发言人也从调控房价、控制通货膨胀的角度?谈了高房价的危害与地方政府负责人的责任。当高房价终于和地方官员的乌纱帽挂上钩，期待与批评兼而有之。期待者认为?目前的房价“野马”必须靠行政高压才能打压；批评者担心?这一行政手段即使压住了房价?其负面效应也许更大。究竟该如何看待这一轮行政调控房价?请看本期新闻访谈。

　　高房价背后的地方政府影子

　　《中国经营报》：以前，人们总是把房价高企的责任推到开发商身上，但是能不能做出这样的判断，房价高企还有地方政府的一部分推动作用？

　　倪鹏飞：房价高企是综合原因，地方政府应该是有一定责任的。地方政府出于地方财政压力的考虑经营土地，对房地产市场有一定影响，在好多地方，财政收入和土地收入几乎相当了。还有就是地方政府对市场的监管和执法的力度不够，也是一个问题，交易不规范，监管得不严。这次中央为什么通过发通知的办法稳定房价，就是由于房价问题里有行政原因，有地方政府的责任，有一些不是市场行为，所以必须采取行政手段对付。现在全国各地的房价都在飞涨，形势非常严峻。

　　张占录：我认为房价高企里面没有谁应该承担责任，这是一个市场的运作。但是如果非说谁要承担责任的话，那也是政府比开发商责任要大。因为正是房地产政策制定上的不完善，使房地产市场发生了扭曲。

　　政府现在想采用经济适用房的方式解决这个问题，可是因为现在很多制度不健全，经济适用房没有起到它应有的作用。对购买经济适用房家庭收入的核定、购买对象的核定，这两块现在都无法控制。政府失职的地方就是经济适用房上没有做到位。

　　夏业良：地方政府的责任我觉得不是那么明显。因为房价目前还主要是需求拉动的，地方政府如果有责任还是在一定时期控制土地供给，引起了市场的供需紧张。有的地方政府虽然有主动刺激需求的行为，但是应和当时的背景相联系。前些年还讲刺激需求，这是一个统一的措施，这个板子不能打在地方政府身上。下一步，比如珠海这样的宜居城市的房价可能还是要涨。如果中小城市房价涨得很快，那么应该是有泡沫。

　　《中国经营报》：地方政府在房地产价格高企的过程中如何发挥作用？

　　倪鹏飞：首先是把土地价格搞起来。土地价格搞起来，地方财政可以收入一大笔。

　　另外一个是需求的原因，主要是优惠的住房按揭制度的执行和它的不规范，使得房地产虚假需求被放大了。1997年的时候房地产启动不起来，各级政府非常着急，想让房地产成为增长点和消费热点，于是推行住房按揭制度。果然一推行?房地产市场就起来了。因为优惠的住房按揭制度使买房人的贷款远远超过他的承受能力，真实需求被放大了，他的收入和国际标准的规定差得很多。

　　《中国经营报》：请分析一下地方政府推高房价的动力究竟在哪儿？

　　倪鹏飞：最大的问题在财政收益方面。另外，房价上涨下的房地产业的发展也是经济增长的一部分，对GDP增长的拉动巨大，这是政绩方面的动力。

　　张占录：地方政府也不希望房价多高，但还是希望地价高，寻求怎么将土地价值最大化。

　　夏业良：政府当然要让土地价值最大化，香港土地批租就是政府收入的一个来源。如果地价卖得过高了，带动了房价的上涨，政府应该从土地收益中拿出一部分补贴当地居民住房，但不要直接干预市场。

　　房价不降，乌纱不保？

　　《中国经营报》：房价的这种高企会产生什么危害？

　　倪鹏飞：如果房地产价格过高的话，影响它的商务环境。房地产价格太高，企业的经营成本过高，当地的企业成本高，影响这个城市的竞争力。

　　第二，直接损害到老百姓的生活质量问题。由此，优秀的人才不会愿意来，城市的吸引力会受到影响，社会上贫困的阶层也有可能生活压力过大，不堪重负，将来会影响社会稳定。

　　如果房地产泡沫破裂了，对当地经济是重大打击。以日本为例，地产泡沫长期积累的结果对城市、对国家的影响将是长期的。

　　目前我们就应该有这样的危机意识，现在包括北京，很多城市存在房租的涨幅低于房价涨幅，甚至下降的情况，而房租反映的是最真实的居住需求，如果房租下降就说明房屋租赁市场供大于求。房屋租赁市场供大于求是什么原因造成的，反映出租赁市场存在过度供应，过度供应的原因是因为存在着投机，因为投机者购的房子自己是不住的。

　　《中国经营报》：对我国目前民众反应强烈的房价高企的状况，各位有什么解决办法？

　　倪鹏飞：提高利率是一个方面，有可能从经济上打击投机，影响投机者的预期；第二，税收方面要取消房地产交易的优惠；第三，特别要注意的是按揭贷款这一块，通过这一次调整最好能规范起来，不要过度放大购房需求。一方面是抓紧构建健康的房地产制度；另一方面也必须采取凌厉的手段打压房价，否则的话再晚就不好控制了。

　　张占录：对于房价过高的问题，不要“头痛医头，脚痛医脚”。问题真正的解决在于城市内平抑居民收入差距过大，城市和农村间减少城乡差别。

　　另外，政府现在说了，购买经济适用房的人群我们无法限制，那么不如把经济适用房完全推向市场，它的价格会比经济适用房稍有提高，但就整个市场而言中低档房的供应量增加了，会把高房价平抑下来。

　　夏业良：应该把市场和福利分开，房地产市场还是要保证它的市场化运作，但是政府可以通过财政转移支付的方式，对中低收入阶层执行购房补贴的政策；还可以借鉴美国住房合作社的形式，这种方式比我国现在住房公积金的适用主体要广得多；对其他的买两套、三套房的购房者可以采取资产抵押贷款的形式，一方面减轻银行压力，一方面对他们的投资性购房也是一定程度的约束。但是要明确的一点是，并不是所有的人都要有一套属于自己的体面的住宅，可以由政府提供廉租屋的方式满足社会上最穷困的一部分人的居住需求。

　　现在我有一个担忧，如果政府采取的措施过于强烈的话，给人的感觉是一种行政干预，如果这样的话现在压的时候房价下来，以后不压房价了，房价会不会又回升呢？要用市场化的工具来调整市场，以市场的方式来解决市场的问题。

　　房地产开发商利润率过高的话，政府可以加大税收力度，而且要保证这个钱征上来以后不挪作它用，而是用在帮助穷人解决居住问题上。