四只手推动房价上涨 涨幅首次超过人均收入增幅

　　□杜宇

　　市场供应结构不合理，商品房开发成本增加，部分地区供求总量失衡，投机性购房增长过快

　　来自国家统计局的统计快报显示，2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突 破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。

　　持续走高的房价，不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视。究竟是哪些因素推动着房价的上涨，成为人们关注的焦点。

　　从数据判断，4只手在发力，是显而易见的。

　　第一只手，不合理的市场供应结构。数据显示，2004年新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。

　　商品住宅供应中，中低价位住宅比

　　例偏低。此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

　　非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动房价上涨。

　　第二只手，商品房开发建设成本增加。土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。

　　另外，生产资料价格持续13个月保持两位数上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

　　据建设部有关负责人介绍，在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看，地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些，而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。

　　第三只手，部分地区供求总量失衡。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续五年大于竣工面积增幅。其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。

　　东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市2001-2004年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1：1.1、1：1.08、1：1.04、1：1.05，需求持续大于供应。

　　而在部分沿海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。

　　第四只手，部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

　　从投机炒作来看，一些机构和个人大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。这其中，还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。

　　有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者作出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。

　　另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。以上海为例，去年以来，境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85%。

　　如果说成本等原因是可以从数据来判断，是显而易见的，那么推动房价走高的第5只手则是看不见的，因为它来自不同社会群体的利益。

　　有关专家认为，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市；一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60%以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产；有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市；宏观经济运行环境和土地等资源的约束，决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。

　　专家指出，在多重因素作用下，不同利益主体相互影响———这是房价上涨的深层次原因。