|
新桂网-南国早报记者陈永海根据政策规定，居住用地的土地使用权的最高年限是70年，这个期限是从房地产商取得这块土地的开发权之日算起的，并非由消费者获得这套商品房的产权之日算起。如果开发商兴建这个楼盘用了5年时间，那么购房者对这套商品房的下面的土地使用权便只剩下65年；如果是“烂尾楼”重建，土地年限“缩水”更多
商品房用地年限“缩水”多
不久前拿到商品房房屋所有权证的南宁市民张先生，觉得自己“吃了大亏”。他告诉记者，住宅用地的使用年限是70年，但按房产证上的发证日期推算，他买的房子用地只有64年使用期，整整少了6年。“我付的总房价是35万元，按照70年的使用权计算，少了6年可就等于多付了3万元！”周女士花22万元在南宁市白沙大道“花园×城”小区购买了一套新的商品房，今年2月底收楼时才发现，小区土地的使用年限只有68年（2000年3月19日至2068年3月19日），如果从房子交付时算起，她实际能居住的时间只有63年，比她理解的70年期限少了整整7年。记者在采访中了解到，与张先生和周女士有同样遭遇的购房者不在少数，他们“吃亏”的年限从两三年到七八年不等，有的甚至多达十几年。比如，南宁有一个“曾经叫得很响”的商业房地产项目，土地批下来后，从招商到建设花去10年时间，而商业用地使用权出让的最高年限才只有40年，则房屋到了购买者手中只能使用30年了。如果是“烂尾楼”，情况会更糟糕，房子使用权可能会更短。在南宁市中心，部分颇受购房者青睐的小户型楼盘，就是利用搁置多的“烂尾楼”改造而成的。这意味着，当业主拿到房子钥匙时，房子下面的土地使用权已经被耗去若干年甚至十几年，房子的使用权自然也随之“缩水”了若干年甚至十几年。还有一种情况，有的开发商改变土地用途，在只有40年土地使用权年限的商业用地上建“商住楼”，不明就里的业主还以为自己的房子有70年的使用期。据了解，南宁市青秀区某大型“商住小区”就属于这种情况。南宁一位资深房地产律师说：“住宅用地使用权‘缩水’，是每个购房者都要面临的问题，但很少人关注。”不少房地产业内人士对此表示认同，但认为这个问题短期内难以解决。
“缩水”的年限谁埋单
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地出让的最高年限按用途区分：居住用地为70年，商业、旅游娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。因此，绝大部分购房者自然就将所购房产的使用期限理解为70年；而在开发商的承诺中，商品房的使用期也是70年。但事实并非如此。据建设部地产司的官员解释，“70年”这一期限，只是国家对取得土地使用权的开发商的约束期限，至于购房者享有的房屋使用期限，国家政策并无“70年”一说。有关专家提醒购房者，要注意区分“房屋产权”与“土地使用权”两个概念，房屋所有权证确认的是“房屋产权”，它在理论上属于私人财产范畴，应该是无期限的；而土地是国有的，土地转让只能转让使用权，所以必须有期限界定。皮之不存，毛将焉附？有业内人士认为，因为我国的土地使用权出让就是土地批租，起算时间是土地批租之日。房产权是依附在土地使用权之上的，所以它实际也存在期限的问题，也就是购房者所理解的“70年”。带着这一问题，记者采访了南宁市几位开发商。他们明确表示，购房者所要求的70年是不可能实现的，除非开发商拿地、开发、办证等一系列工作均在同一年内完成，但这显然不现实。一家房地产公司的老总说，土地使用期限自开发商从政府那里获得土地使用权的第一天就开始计算，而正常的房产规划、开发、销售及办理房产证的过程，一般要耗费三四年时间，若遇到政策调整、市场波动等意外情况，时间还会拉长。“将房屋使用期限视为70年，其实是购房者的误解。房产使用的具体期限，只能由开发商与购房者双方以买卖合同来约定。”这位开发商说。
“不公平”考验开发商诚信
这“缩水”的使用权，究竟该谁埋单？南宁市一位房地产律师认为，在现行政策框架下，根据合同法，只要买卖合同约定了房屋交付使用的时间和土地使用权起止时间，就不存在公不公平的问题，更不存在补偿年限的问题。实际上，房产用地的实际使用期限与房价密切相关，因为剩余年限不同，直接影响着房产的实际使用价值。换句话说，同一处房产，其用地剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高；反之亦然。但在现实当中，很少有人注意这个问题，包括房产商——其所售商品房的价格从未根据用地剩余年限的不同而有所区别。据了解，尽管开发商都知道所售房产的用地使用期限达不到70年，但他们依然将70年的土地使用费全部计入了房价中，使得一些购房者买了只有60多年“使用期限”的住房，却要按70年来支付相应的土地使用权出让金。“这对购房者是不公平的。”南宁市社科院社会发展研究所所长钟柳红认为，开发商对这个问题应该心里有数，但他们往往利用信息的不对称来误导消费者。“这个问题实际上也考验了开发商的诚信，他们不应该把因开发滞后导致土地使用期缩短的损失，全部转嫁到购房者身上。”
解铃还需系铃人
有房地产业内人士认为，房产用地使用期限“缩水”现象，反映了现行土地转让政策的缺憾。广西某房地产开发公司的负责人说：“依照现行政策，土地使用期限是从国家批出土地的时刻起算的，70年的期限保证了政府出让土地权益的始终。可是，政府能不能将起算日期调整至土地真正为购房者所用的时间，从而保护购房者的权益？”也有人建议逐步取消商品房土地使用权70年的期限，因为当初定出这个期限，并没有相关的科学依据。“其实完全可以房地一体，土地使用年限应当与地上建筑物的正常使用年限相一致。当房子老旧破损已无价值时，土地使用权自然到期。”但在一些专家看来，这两个建议在短时期内缺乏可行性。房产用地“缩水”的使用年限，其实不该由购房者埋单。因此有法律界人士建议，由房屋买卖双方通过协商后以合同的方式来解决问题。但其前提是信息对称，即购房者自身要了解相关的情况和政策法规，审慎签订合同；而发展商也要履行告知义务，主动将剩余年限的真实情况告诉购房者，满足对方的知情权。同时，还应该实行土地使用权出让金分摊制，即以年度为计费单位，开发商和购房者按各自实际占用的使用年限分摊这笔费用。比如，前面提到南宁张先生的案例中，就应该由开发商和张先生分别负担6年和64年的土地使用权出让金。“让开发商主动承担被消耗的土地使用年限的损失，其实可能性不大。”南宁同望律师事务的刘锦欣律师说，解铃还需系铃人，要解决这个问题，还得依靠政府的强制性介入。“要么将起算日期调整至土地真正为购房者所用的时侯；要么出台政策，由开发商和购房者按各自实际占用的年限分摊这笔费用，这样才能体现公平交易的原则。”
作者：陈永海
（来源：新桂网-南国早报）
| 
