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新桂网-南国早报记者陈永海一套商品房，不管价值十几万元还是上百万元，其土地使用权最多只有70年买一套商品房，少说也得花一二十万元，多则数十万甚至上百万元。面积相当的房子，价值差别主要不在建房的钢筋砖瓦上，而在于地段的不同，这是众所周知的事情。然而，不管是多少钱买来的房子，不管是在什么地段，购房者得到的仅是70年的土地使用权。这一点并不是每个购房者都知道。根据我国有关法律规定，居住用地的土地使用权出让的最高年限是70年。也就是说，最多70年以后，你房子下面的土地就不归你使用了。要继续
使用，就得重新花钱取得使用权；如果土地因为“公共利益”要挪作他用的话，你可能就得忍受拆迁之痛。“地之不存，房将焉附？”70年后，购房者拥有的房屋一旦失去土地支撑，其财产权如何保障？
土地使用权年限 购房者普遍不知
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。但是，现实中购房者普遍对住宅土地使用权期限的问题不太了解，或者根本不关心。位于南宁市埌东的某小区，毗邻南湖，房屋均价已达3600元／平方米。据保守估计，即使在这里购买一套最小的房子（90平方米），也得花32万元。记者在该小区里遇到了开广告公司的莫先生。去年底他在这里购买了一套150平方米的房子。当谈到土地使用权期限这一问题时，莫先生表示不太清楚。“政策经常变化，谁知道70年之后事情会是怎么样呢？走一步看一步吧。”听了记者的详细解释之后，莫先生这样说。记者采访发现，在南宁持这种“无所谓”观点的业主大有人在。对于变幻莫测的将来，大家都选择继续观望。南宁国际会展中心附近的一个小区是某市直单位的职工住宅区，属于带福利性质的集资房。钟先生在这个小区购买了一套房。记者问他是否担心土地使用权期限问题，钟先生连连摇头：“这不是个人问题，没什么好担心的。涉及这么多人，相信到时政府会有妥善的处理方法。”开发商如何看待这个问题？记者以购房者的身份电话咨询了南宁一些楼盘售楼中心的工作人员。他们的回答如出一辙：小区的土地使用权期限是70年，到期后业主可以办理续签，不必担心70年后房子会被收回。
担心70年后房子 是否属“杞人忧天”？
开发商这种近似哄人的说法，甚至得到不少专家的认可。“我们不必为70年后的房子烦恼。”广西某房地产评估公司的一名资深估价师说。“我们目前购买商品房所支付的房价，实际上只包含了70年的土地使用权价格。”这位估价师说，至于70年期限满后怎么办，目前法律没有明确的规定，但他相信这个问题到时会得到妥善解决。持这种观点的业内人士认为，我国的法律制度在不断改进，主管部门会随着实践的发展逐步修正一些不合理的地方；同时，土地使用权期满后允许续期，而且法律规定，申请续期的，“除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。细心的人会发现，相关法律已经注意到这个问题，并且有所反映了。1990年公布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：“土地使用权期满，土使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”这意味着，如果无法承担土地使用权出让金或者其他原因，房屋有可能被国家无偿收回。然而，1994年公布的《城市房地产管理法》对这个规定做了修改。其第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这里只提到土地使用权无偿收回，而不再是以前的“地上建筑物连同土地使用权一起收回”。这表明，如果国家收回土地使用权，对房屋不再是无偿收回。70年后，如果要重新申请土地使用权，老百姓是否承担得起土使用权出让金？对于这一问题，有专家认为不必担心：从理论上讲，虽然土地使用权期满后续期所需支付的土地使用权出让金，应该是下一个70年使用权的“时价”，但到时候有关部门会考虑社会安全因素。从目前的实际操作看，房改房上市流通也要缴纳土地使用权出让金，但实际上所缴纳的土地使用权出让金，只占房价的很小一部分，甚至是象征性的。
发生冲突难避免 关键靠法律约束
据专家估计，我国的住房自有率已经超过70％，有的城市甚至达到80％，因此土地使用权期限问题的涉及面很广。多数人相信，70年后购房者一般都能顺利取得下一个70年的土地使用权，但也有人对此表示担心。广西大学法学院一位不愿透露姓名的教授说：“由于国家对土地使用权出让金如何收取没有任何明文的规定，实际上现在的政府是用子孙的资源在获取收益。数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的出让土地中获取较高的收益，而业主不能接受那么高的土地使用权出让金，发生冲突就在所难免。”根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，国家可以根据社会公共利益需要，收回土地使用权。“问题就在于如何理解这个公共利益。如果真的为了国防军事等公共利益，个人利益必须服从公共利益。但是有些时候，有关部门做的事情不一定是为了公共利益。”南宁一位长期从事房地产诉讼的律师说，人们之所以关注未来的事情，是因为我国的现有法律中产权保护制度并不完善，包含很多不确定因素，比如70年后土地使用权出让金如何收取是不得而知的。目前我国商品房土地使用权出让金约占总房价的40％，法律没有规定土地使用权出让金如何确定，收取方式却是一次性缴清。这种“利用子孙资源”的制度，不可避免地带来一些对百姓不利的后果：地方政府炒卖土地，房价上涨等。这位律师认为，要解决这个问题不能单靠人的监督，而是要制定法律来约束某些地方政府的行为。这才是解决问题的根本办法。
：为什么是70年
居住用地使用权出让最高年限是70年，为什么不是80年或者60年呢？国土资源部有关人士解释，我国以现行的方式出让第一块商品房用地是在1987年，当时还没有相关的经验和政策可以依据，于是借鉴了香港的做法：把土地的使用年限定为70年，正好可以满足两代人的居住。比如一个人在他成年以后（如25岁）购买住宅地产，那么按照平均的寿命计算，房子大约可以满足两代人使用。并且，由于当时我国民用住宅主要是砖混结构，房屋的使用寿命基本上是70年。
作者：陈永海
（来源：新桂网-南国早报）
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