政府强势主导广州旧城改造探索新路

　　本报记者 张艳红 发自广州

　　将开发商拒于政府主导的旧城改造项目之外，“这其实是一个放弃眼前利益，着眼长远的改造模式”

　　昨日(31日)上午11点，作为穗“破损房成片改造重建”的试点工程，解放中路的旧城 改造工程正式奠基。

　　穗旧城改造的主要负责人之一、广州市国土房管局物业处处长文靖接受《第一财经日报》记者采访时告诉记者，今年启动的旧城改造模式，与以往最大的区别在于“没有拆迁”，政府用“政府公告”替代“拆迁公告”，完全杜绝强制拆迁。改造区域内的私房业主在政府改造完成后，将全部回迁原地居住。

　　同时，此次启动旧城改造完全由政府与业主之间协商进行，房地产开发商则被晾到了一边。

　　“事实上，广州的旧城改造长期以来处于摸索当中，在有所成就的基础上也走过不少弯路，解放中路改造也只是一种新方式的尝试。”文靖说。

　　20年摸索之路

　　广州市此次的旧城改造是在致力于规避上世纪90年代中后期改造过程中的误区，以及解决历史遗留问题的基础上开展的。

　　上世纪80年代为开发商圈地的狂热时代。开发商根据自身需求，在市区大量征用土地用于房地产开发。由于当时的政府部门对于城市发展缺乏详细规划，开发商征地过程中挑肥拣瘦，从而形成目前广州市区高楼大厦紧邻破旧民房这样一种“二元结合”的凌乱局面。

　　另外，大量为了炒地产的商人乘机囤积大量土地，迟迟不用于开发，造成市区大量荒废的烂尾地块。

　　1997年之后，当时包括上海、北京和天津在内的少数城市开始将旧城改造交给发展商，实现城市快速改造的目的。为此，广州市也采取此种方式，给予发展商税费减免等优惠政策，但引发不少群众纠纷。

　　对此，1999年广州市政府立即作出反应，以时任市长林树森的话，即，“广州市的旧城改造再也不让开发商参与。”从此，政府完全扛下旧城改造的重任，并开始了解决历史遗留问题以及探索旧城改造新模式。

　　以解放中路项目为例，该项目同时包含了解决遗留问题与创新两方面的内容。据了解，解放中路项目地块本于1995年被北秀实业公司征用，该公司于同年拆除了临主干道的商铺和房屋，以后却停止了一切建设。2004年，广州市国土房管局发出《闲置土地认定通知书》和《闲置土地处理决定书》，收回该公司的土地使用权。在此基础上，相关部门将此地块作为“破损房成片改造重建”的试点，全面实施重建计划。

　　记者在越秀区国土房管局的设计图纸上看到，解放中路项目占地9813平方米，房屋113幢，由于全部房屋属于砖木结构且超期使用，破损严重。而由华南理工大学何敬堂院士负责设计的整改图纸上，解放市场项目规划由商业、绿化广场、停车场以及数幢多层洋房构成。

　　节约改造成本

　　在外界看来，将旧城改造交给发展商开发房地产，将极大地提高改造速度，为政府财政节约大笔费用。另外，记者了解到，不少广州的中小发展商仍旧将旧城改造视作一块巨大的蛋糕。这个看似政府与发展商双赢的模式却遭到文靖以及越秀区国土房管局局长黄有华的质疑。

　　他们为记者算了一笔账：开发商介入旧城改造，政府将在税收等费用方面给予减免。就开发成本而言，给予拆迁户的安置费、建设成本等等加起来，总开发成本每平方米超过5000元。此外，由于部分发展商资金不到位，给予拆迁户的安置费用难以兑现，致使最终由政府财政为发展商埋单。

　　但是，目前的新模式由“市区结合，区街联动”的方式进行，即改造费用由市财政、区财政以及私房业主共同承担。据介绍，由于无需支付拆迁安置费，重建成本通常在每平方米2000元左右。区域内的私房业主只需缴纳每平方米500元以下的综合复建费。剩下的成本则由广州市财政与区财政按照一方50%的比例支付。据了解，越秀区预计前期投入4500万元用于解放中路项目的改造。

　　“这样算下来，整个改造的成本是非常低的。因此资金绝对不是一个问题。”文靖说。

　　谈及经济利益以及开发成本，黄有华局长起身让记者望其办公室窗外——一块已经挖好基础的烂尾地改作的停车场上，零散地停放着几部轿车，用于打基础的钢筋锈迹斑斑，仍旧笔直地指向天空。

　　“这块地荒废都有20年了。”黄有华不无感慨地说：“20年，这里的住户都迁走20年了，但是地块却没有动工，在它荒废期间，损失了多少经济效益啊！”

　　此外，黄有华还告诉记者，旧城改造与拆迁有着本质的不同，拆迁是根据城市建设需要，由拆迁人向政府申请《拆迁许可证》后实施，具有法律强制力。政府主导的旧城改造，则以“政府公告”的形式，不具备法律强制力，旨在按照统一规划，改善旧城区居住环境，防止城市功能老化，抽疏人口密度，疏导交通。

　　因此，除了成本节约，这种改造的另外一个好处是，不但为该区域居民提供良好的居住环境、促进商业繁荣，而政府本着保底不盈利的目的，将改造后的底楼用于公共绿化、停车场以及公共配套，从而提升周边物业价值，使整个区域的居住环境、商业环境以及投资环境大大改善。“这其实是一个放弃眼前利益、着眼长远的改造模式。”

　　老城区拒绝开发商？

　　去年以来，广州市老城区房价上涨快速，并且一度出现断货现象。今年初，老城区房价持续升温，据了解，新推住宅，甚至市区单体楼单价都超过每平方米8000元。对此，业界认为问题的关键在于老城区无地可开发。

　　其间有发展商向记者抱怨，政府控制老城区土地，旧城改造也排斥开发商，政府的改造又选择较低的容积率，这无疑让老城区房价雪上加霜。

　　文靖则告诉记者，事实上，目前政府主导的旧城改造都是些城市地块的“边角料”，是些没有发展商愿意动的硬骨头。相反，目前老城区的土地，都控制在开发商手中。“在规划局的图纸上可以看到，广州市老城区几乎都被各个开发商或者炒地皮的商人画了红线。可谓‘大地一片红’。只是他们出于各种原因，没有投入开发而已。”

　　据知情人士透露，虽然政府致力于回收闲置土地，但是由于土地涉及历史原因复杂，目前仍然有大批闲置土地掌握在公司以及私人手中。虽然政府规定2年内不开发土地将收回使用权，但是种种原因使得不少公司能够一次又一次办理土地使用延期手续，市区延期十余年的地块都不在少数。

　　“红线的大量存在给我们的旧城改造工作带来不少压力。当我们划定一个区域后，往往会发现该区域已经被人画了红线，我们的改造计划只能搁浅，眼看着房屋日益破损而无能为力。”文靖说。

　　“并不是政府阻止开发商进入老城区，而是开发商掌握了土地不用于开发。”作为旧城改造的负责人，文靖非常期待能有一个便利的平台，促使老城区土地二手交易。“让他们有地的与有钱的去合作，尽快盘活那些地块。”