北京市国土局揭秘土地成本：土地只占房价两成

　　土地只占房价两成　经济适用房供地充足

　　北京国土局揭秘土地成本

　　本报记者　肖宾

北京市国土资源局昨天表示，今年的土地供应面积将得到充分保证。本报记者李贵明摄

　　

　　近期，有多家开发商表示房价之所以居高不下，都是因为地价上涨抬高了开发成本。昨天，北京市国土资源局召开新闻发布会，首次公开披露了开发商的真实土地成本，并表示，北京市现有的土地资源足以保证每年的经济适用房建设。

　　-土地成本

　　只占房价两成比例

　　按照有关政策规定，自2004年8月31日以后，开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地，以前的协议土地转让方式将日渐淡出。但采用“招拍挂”方式后，开发商纷纷认为，在新的模式下，土地入市价格被大幅抬高，这直接导致开发成本上升。有开发商公开表示，房价之所以居高不下，都是因为地价上涨抬高了开发成本。

　　昨天，北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维对这种说法进行了全面驳斥。张维表示，近期，国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。而北京土地占成本比还略低于全国平均水平，该数据为22.98%；上海的土地占成本比相对更低，土地只占总成本的16.15%；广州则更低，为11.4%。土地占房地产商开发项目成本的比重是比较小的。

　　国土资源部同时还对全国51个城市2004年的土地价格进行了调查。张维表示，按照国土部的数据，2004年，全国的土地平均价格为1198元，比2003年上涨了6.1%，其中，住宅用地的土地平均价格还要略低一些，为1128元，只比2003年上涨了5.4%。2004年度，国内部分城市的部分房地产项目价格出现了相当大幅度的上涨，通过相关数据可以很清晰地看到，部分地区房价的涨幅远远大于地价上涨幅度。由此可见，房价上涨是由很多原因导致的，土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。

　　-商品房价

　　北京房价表现平稳

　　近期，北京市建委发布了北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格，数据显示去年下半年，本市商品住宅成交均价达到6048元/平方米，同比增长540元/平方米，增幅达9.8%；公寓成交均价10438元/平方米，上涨932元/平方米。

　　有市场人士同时也认为，因为上海的高档房屋价格涨势凶猛，受到价格比较因素的作用，北京市的房价在2004年也出现了几年来最大的涨幅，一些高档项目的涨幅尤其突出，温榆河一带的二手别墅市场在2004年就基本上出现了30%以上的涨幅，从每平方米1500美元左右，上扬到了2000美元左右。

　　针对北京市的房价问题，张维表示，北京的房价走势还是比较平稳的。张维解释说，其所掌握的数据显示，北京市的商品房均价目前在5054元/平方米左右，与往年相比涨幅并不太大。在1997年到1998年间，北京房价曾经出现过大涨行情，当时北京房价位于全国首位，北京的房屋均价要比上海高2000元/平方米左右，比全国均价高出3000元/平方米左右。在此之后，北京市的房价就一直保持在比较平稳的态势上，尽管均价比全国平均水平高出不少，但近年来的涨幅要远小于上海、重庆等地。

　　-土地供应

　　今年土地供应充足

　　基于对北京市目前房价走势平稳的这个认识，北京市国土资源局将会充分保证2005年北京市的土地供应面积。

　　张维表示，到目前为止，北京市2005年的土地供应计划还没有经过市政府的审批，所以目前还不能正式公布，但本年度的土地供应计划将绝对会满足、符合城市发展的需求，并不会出现土地供应过紧的问题。

　　2002年，北京市国土资源局共供应土地4559公顷；2003年共供应6438公顷，相比增幅是比较大的；到2004年，更是达到了创记录的9498公顷。

　　张维解释说，2004年之所以会出现土地供应面积再次激增的现象，是有其独特原因的。当年因为首都机场扩建工程，仅此一个项目就一次性供应土地上千公顷，再加上2004年存在所谓的“8.31”大限问题，导致北京市的开发商全都集中申报项目，引发了土地供应大幅放量。

　　尽管2005年的土地供应计划还没有确定最终的具体数字，但张维表示，根据发展需求预测，另外再排除一些类似于“8.31”那样的历史因素的影响，2005年的土地供应面积计划维持在2003年的水平，也就是全年共供应6000多公顷土地。因为“8.31”之后，现在开发商手中本身就有不少土地，这部分土地在2005年将会有一定的释放，再加上2005年的新供应土地，将足以满足北京市2005年的发展需求。

　　-经济适用房

　　建设用地绝对保障

　　在两会期间，曾经传出消息，有代表建议北京市取消经济适用房这种做法。在3月31日的采访中，记者从北京市建委和国土资源局了解到，北京市将会继续推出经济适用房，而且相关用地绝对充足。

　　建委有关工作人员对记者表示，经济适用房对北京意义重大，在全国范围内都具有示范意义。1998年至2003年底，北京市共批准经济适用住房建设项目52个，竣工面积1113万平方米，中央国家单位及各系统等建设413万平方米；两部分共约1500多万平方米，平均每年竣工面积250多万平方米。

　　2004年北京市竣工经济适用房306万平方米，全市经济适用房均价为每平方米2953元，而去年包括经济适用房在内的商品住宅均价为每平方米4747元，如果不包括经济适用房，2004年商品住宅的均价应为每平方米5025元，也就是说，经济适用房将商品住宅均价拉低了278元。

　　有市场人士表示，与上海相比，北京房地产市场之所以呈现相对稳定状态，房价只是平稳上涨，一个非常重要的因素就是北京每年有300万平方米左右经济适用房的供应量，对整个商品房市场起着平衡作用。如果没有经济适用房的这种“中和”作用，北京房价涨幅肯定要增加不小。

　　建委有关工作人员表示，在今后，北京市仍将大力推进经济适用房的建设工作。张维昨天也表示，经济适用房用地属于划拨用地，国土局在供地政策上对经济适用房将予以绝对保证，只要建委等部门确定好具体的项目位置，国土局每年都能保证200万到300万平方米的土地供应量。

　　-新闻链接一

　　土地供应办法将出台

　　本报讯　(记者肖宾)北京市国土资源局有关负责人昨天表示，北京市目前正在制定“北京市国有土地供应办法”，该办法预计很快就将正式公布，在新办法的指引下，北京市的土地市场将被纳入一个更加规范的体系之内。

　　北京市国土资源局副局长张维表示，2004年北京市有关部门对土地市场进行了治理整顿，共清理土地违法行为2411件，涉及土地5424公顷。截止到2004年底，已经制止纠正1569件，立案查处842件(已结案723件)，责令退还土地1500公顷，复耕土地449公顷。

　　有知情人士表示，北京市的土地市场相对而言还是存在比较多的问题的，仅一个治理整顿就查出5424公顷存在违规问题的土地，这已经基本上相当于正常年度里，北京市一年的土地供应总量。有关方面对该问题的处罚力度过轻助长了违规行为的发生。在此次整顿中，共查出土地违法行为2411件，但仅有7人受行政处分，5人受党纪处分。

　　针对北京市的土地市场，张维表示，国土局正在会同市发改委等部门制定“北京市国有土地供应办法”，该办法将建立不同产业的用地标准，并将制定出北京市的土地储备计划。该办法还将规定，北京市的土地以后全面由市一级政府统一供应，市政府将按照不同用途、不同方式，对土地供应有保有压。此外，按照新办法，有关部门以后还将对北京土地市场采取新的监管模式，每季度都将做出市场分析。

　　-新闻链接二

　　94%开发区被核减

　　本报讯　(记者肖宾)北京市国土资源局昨天宣布，经过清理整顿，北京市共核减开发区442个，被核减的开发区将面临转为自用、复耕、按正常程序运作三种处理方式。

　　北京市国土资源局副局长张维表示，经过2004年的清理整顿，北京市的470个各类开发区核减了442个，减幅为94%；核减规划面积46768公顷，减幅为53.4%。

　　针对如何处理被核减开发园区问题，北京将主要采取三种做法：对已经建成了的开发园区，要求其取消名称，转为自用；对没有动工，只进行了圈地的开发区，则要求其彻底复耕；对工程正处在进行中的，则要求其按普通项目，正常申报。

　　目前，北京市未发现再以开发区名义招商引资的现象，也没有再成片开发土地的行为。本市保留、拟保留的28个开发区，已上报国务院审核。目前北京经济技术开发区已通过审核。

　　《京华时报》(2005年04月01日B60版)