国土资源部驳斥地荒论 地价决定房价是开发商阳谋

　　本报记者林明发自北京

　　国土资源部表示，目前正抓紧调研全国各城市土地存量情况，坚决打击开发商以时间换金钱的炒地行为

　　对于不断上涨的房价，开发商似乎更愿意将其与土地价格的上扬联系起来，地价与房 价到底谁决定谁的无休止争论，把房地产市场搞得“一地鸡毛”。

　　近日，国土资源部首度正式表态，土地价格的上涨并非推动房价上涨的诱因。

　　谁在制造“地荒”论

　　面对日益上涨的房价和大部分工薪阶层的买房人，开发商灵巧地将导致房价上涨的根源归咎于日益攀升的地价，挟地价以令房价。

　　京城地产大佬华远集团总裁任志强曾多次在公开场合表示，土地供应的僧多粥少，造成地产商开发成本迅速提高，而这部分刚性成本必然要转移到房价上面。

　　任志强告诉记者，从各项数据预测来看，2005年可能会出现较为严重的土地饥荒，而土地供应的严重不足会进一步推动房价上扬。

　　另一方面，土地供应出现的严重不足，会导致未来商品房市场总体供应量萎缩，这也会促使房价恶性增长。任志强认为，由于土地供应缺乏透明的计划性，各种不确定因素加大了开发商的“夺地”成本，不利于地价的平稳。

　　一位不愿透露姓名的开发商向记者算了一笔账，随着“8·31”以后，所有经营性土地供应走向市场化，无论是什么原因，土地价格上扬是不争的事实，而随着国家整体宏观调控政策实施，土地供应量呈明显下降趋势，这些都影响到了地产项目的开发成本，土地费用在总投资的比例越来越高，原先土地投入比重占总投入的不足30%，而现在拿地的新项目中，土地费用所占比例甚至超过了50%。同时，“8·31”后土地出让费用需要企业全部通过自有资金支付，不得向银行融资贷款，无疑也加大了企业的延伸成本，进一步推动房价的刚性成本。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，土地交易要市场化，地价走势主要取决于供应量和需求量，但是据了解，北京土地市场的供应指标已经用到2007年，如果市场需求量持续增长，而供应量无法跟上，地价走势将成为影响北京市场最不确定的因素。

　　房价反作用

　　而在不少业内专家看来，地价决定房价只是开发商的一种托辞，真正原因是高房价促动了地价的提升。中国房地产业协会副会长顾云昌在公开场合表示，房价和地价是互为促进和作用的，在现实市场中，常常是由房价决定地价。比如开发商在购地时，总是以现在的市场房价和预测的未来房价去评估土地购置价格。

　　日前，国土资源部也在其官方网站公布了《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》，报告认为，去年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

　　顾云昌同时表示，由于地价上升后对房价的反作用同样显而易见。因购地价格提高，导致开发成本提高，房屋售价也会相应上涨，开发商在参照同地段、同类建筑的房价确定其售房价格时，也会以现时同一地段发生的地价来计算和确定。

　　顾云昌认为，由于房贷收紧，开发商资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，由此产生的另辟融资渠道成本和风险，最终也会反映和体现到房价上。

　　驳斥“地荒”论

　　在不久前结束的十届全国人大三次会议上，国土资源部副部长李元明确表示，“2005年的商品房开发用地绝不会发生地荒。”对开发商的“地荒”论进行了严正驳斥。

　　数据显示，北京市历年通过协议出让和规划用地近9000万平方米，按照住宅的平均容积率推算，可以开发3亿~4亿平方米的商品住宅。而根据北京市2003年全年的商品房开发量推算，3亿平方米可供开发近15年。

　　以2004年为例，北京经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增长了92%；土地面积437.71公顷，比上年同期增长了213%。但据有关人士判断，北京市仍有约5900万平方米的存量土地有待盘活。

　　据国土资源部内部人士透露，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。真实情况是，由于近年土地交易市场化，地价逐步提升，一些地产商开始囤积土地，特别是一些大型企业囤积土地甚至达到几千万平方米。

　　对此，国土资源部表示，目前正抓紧调研全国各城市土地存量情况，坚决打击开发商以时间换金钱的炒地行为。