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房贷证券化能否实现沟通两个市场的效果，还有赖于楼市是否平稳有序
张斌 NBD特约评论
在中国，资本市场与房地产市场素来有“东边不亮西边亮”的现象。特别是近几年，证券市场一再创下新低，而房地产市场却依旧高歌猛进。于是，从政策层面，以“国九条”
为代表的一系列拯救股市的措施陆续出台；而从央行2003年颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》开始，到近日央行提高房贷基准利率，以及筹划开征房地产税，抑制房地产市场价格过快增长的措施一直没有停过。
但无奈“落花有意，流水无情”。从眼下效果来看，两个市场当前的表现跟政策制订的目标相去甚远。莫非股市和与楼市真的不能相互兼容、甚至共同繁荣？但新近获批的房贷证券化试点让人们看到一丝希望。
严格地讲，房贷证券化是一种资本市场的创新，但其产生的前提却来自于房地产市场，正是由于房地产市场的发展，促进了房贷数量的激增，最终导致了房贷证券化。不过，从西方成熟国家的经验来看，只有当房贷达到一定比例、对银行资产的流动性造成问题的时候，房贷证券化才显得必要。
从目前中国情况来看，这个比例已经超过了12%，而且仍在高速增长；同时，某些因素增加了银行进行房贷的风险，例如2005年1月1日生效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这使得银行在借款人不能偿还房贷时，可能无法通过行使抵押权来获得救济。而近期银行房贷基准利率和首付率的提高在增加炒房人门槛的同时，也加重了还款人的负担，违约的风险大大增加。所以，通过房贷证券化转移风险，成了银行必需之选。
房贷证券化同时也作用于楼市：它通过发行证券的形式，使投资者成为了房贷的真正权利人(通常是债权人)，实现了间接融资到直接融资的转变。尽管目前资产支持证券可能先在银行间债券市场发行，并限于机构投资者购买，但从长远角度来看，购买者肯定会扩展到全体投资者。这就使老百姓可能兼具了购房者和房贷资金的直接提供者双重身份，从而将房地产市场同资本市场直接联系起来。
一旦房地产市场健康有序发展，资产证券化的收益就高而稳定，资本市场的交易也就活跃；如果老百姓对资产证券化的参与程度很高，将加大房地产市场的资金量。
由此可以看出，房贷证券化是否推行，还有赖于楼市是否健康有序。如果是，则由房贷证券化募得的资金将进一步推动房地产市场的发展；如果否，则会进一步增加房地产市场泡沫的可能。
以往，股市和楼市相互割裂，选择了一个市场，意味着放弃了另一个市场，所以在供需规律的作用下出现了一盛一衰的现象。房贷证券化让我们认识到，两个市场不仅可以相互兼容，还可以共同繁荣。
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