全球财经观察：资产证券化水泵启动

　　在建行最后提交的方案中，表外融资模式取代表内融资模式，也许就是决定建行住房贷款证券化方案获得批准的重要因素

　　文｜ 舒眉

　　一夕之间，近乎于“死水”的1.7万元亿住房贷款即将流动起来。 3月21日，央视播发 了信贷资产证券化试点工作启动的消息。当天，由央行牵头在京召开了第一次工作会议。国家开发银行和中国建设银行被确定作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。

　　据消息灵通人士透露，此次资产证券化试点建行和国开行两家银行将各自推出约100亿元规模的资产证券化产品，两者均有可能采用信托的方式进行。其中，建行的方案是拿出其中一部分房地产抵押贷款，和中融国际信托投资公司合作完成资产证券化方案，即所谓的信托模式。国家开发银行则提出两种模式，一种是类似建行的特殊目的信托模式，即SPT，另一种则为特殊目的公司模式，即SPC。哪一种方式最终获批目前尚未知晓。

　　业内人士称，由于信托是中国目前惟一能实现“破产隔离”的机构，因此，通过信托进行资产证券化最具操作性。据专业人士预测，资产证券将首先向机构投资者发售，在全国银行间债券市场交易，参照执行全国银行间债券市场交易规则。

　　建行作为国内银行中最早开展个人住房按揭贷款业务的商业银行，也是目前个人住房按揭贷款规模最大的银行之一。从1999年至今，建行已向央行递交了6次住房贷款证券化的试点方案。

　　与建行不同的是，直属国务院领导的国开行属政策性银行，其贷款投放重点是关系国家经济发展命脉的基础设施、基础产业和支柱产业重大项目及配套工程建设。由于国开行的贷款绝大多数为长期融资，流动性始终为其潜在压力，因此，在国开行试点信贷资产证券化，具有较大的潜力和现实需求。

　　中国市场的飞速发展是推进证券化的最佳动力。截至2003年底，中国商业银行个人住房贷款累计余额已达11780亿元，同比增长了42.46％，而2003年已经比1998年增长了26.64倍。6年间的个人住房贷款，占个人消费贷款的比重高达75%乣97％。个人住房贷款占商业银行各项贷款余额的比重，已由1997年的0.39%上升到目前的9.27%。

　　如果个人住房贷款每年的增长量在50%以上，到2007年，余额很快就会达到5万亿元，到2012年可能就会达到40万亿元。现在银行的所有本外币存款也不过21万亿人民币，那么银行将在未来面临 “无钱可花” 的局面。

　　瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬告诉《全球财经观察》，中国房贷证券化一直“雷声大雨点小”，关键就在于买卖双方的意愿。在很长一段时间，个人房贷一直是银行的一块优质资产，银行并没有很强的将房贷这样一笔优质资产拿出来证券化的动力 。但现在情况发生了变化。房贷资产的质量总体尽管依然不错，但随着房价不断攀升，个人房贷占银行贷款的比重也在不断增加，银行越来越清醒地意识到其中存在的风险。但面对这样一个潜力很大的房贷市场，哪一家银行也不愿轻易放手。最好的办法，就是引入新的投资者，分散风险。

　　另外，制约房贷证券化出台的“瓶颈”主要还在于证券化模式的选择。业内人士透露，“模式之争”曾是房贷证券化实施方案的一个焦点。一种是美国模式(表外融资)，即房贷证券化应该采取在银行外部设立特殊机构(SPV)，将银行的资产买过来，这样才能实现“真实出售”和“破产隔离”；另一种是德国模式 (表内融资)，即在银行内部设立一个机构，运作证券化业务，证券化资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中。

　　建设银行房地产金融部副总经理徐迪透露，从1999年至今，建行共向央行递交了6套住房贷款证券化的试点方案，前4套方案因为本身存在的问题而被央行否决，第五套方案也因法律层面的问题而被国务院否决。

　　央行条法司一位不愿透露姓名的官员表示，在建行最后提交的方案中，表外融资模式取代表内融资模式，也许是决定建行住房贷款证券化方案获得批准的重要因素。

　　为国开行资产证券化提供法律服务的中伦金通事务所合伙人刘柏荣律师向《全球财经观察》透露，目前方案已经起草完毕，下一步国开行将以受托人的方式发售资产支持证券(Asset Backed Securities,ABS)。他还表示，与国际上通用的ABS在操作模式上没有差别。国开行信贷资产得以实现表外处理，使其增加了资金来源，原来国家开发行主要是通过发行企业债券作为资金来源，目前使现有资产通过资产证券化方式进行处理，拓宽了资金来源渠道，是资产管理的最高形式。

　　在刘柏荣看来，资产证券化宛如一台水泵，使住房抵押贷款一级市场和二级市场有机结合，一端被置于广泛而深邃的资金源地，并以金融中介机构为引擎，源源不断地把社会资金泵入住房产业，使其得到强大的动力。

　　“短期之内，这种产品还不会成为主流，但住房抵押贷款证券化是一个必然的趋势，有助于化解银行的信贷风险。”陶冬认为。