|
央行近期作出决定，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，主要内容是将现行的住房贷款优惠利率调到同期贷款利率水平。央行称：“将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理”，“稳步推进利率市场化”。这才是央行长期的政策目标和战略方向，它比“促进房地产业健康、持续发展”更加重要。多数观点将这个决定解读为央行从需求角度抑制房地产过度炒作，防止房价过快上涨。
房贷利率调整后，较之前有所上升；央行还规定，房地产价格上涨过快的城市或地区，商业银行可决定将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。这些措施使贷款买房的成本提高，可能对房地产的市场需求产生一定抑制作用。央行在调高房贷利率的同时，将超额准备金存款利率由1.62%下调至0.99%。
问题是，认为央行应该直接对房地产市场进行“宏观调控”的观点，有可能是对央行政策目标存在着一种误解，因为这种观点包含着一种错误观念——“分割市场”。
因为不同地区、不同产业的市场之间互不相通或相关性很小，因此宏观调控部门可以分开处理，在不同市场采取相异甚至相反的措施；可以分割出一个特殊市场，针对性地实施特殊的宏观经济政策；因此宏观调控可以直接以某个具体产业作为目标。主张央行直接控制房贷，就是将房地产与其他产业市场、个人住房贷款与其他信贷市场分割开来，以为可以孤立地解决问题。
因为产品的异质性和运输成本以及其他壁垒，不同市场在一定程度上确实是分割的。但不同市场之间可以进行交易，相互流通；而且它们的基本要素相同，都是人力、资本和土地，具有一定的流动性。从这些意义来说，市场是相互连通的，具有统一性，不能完全分割。宏观经济政策的本意，就是在统一市场的层面对不同的产业和地区施加普遍的作用；对一个产业实施的宏观经济政策，会通过市场交换和要素流动，传递到其他产业。
房价过快上涨引起特别关注，但它不是一个孤立事件，而是与宏观经济形势和其他产业相互关联。地价过高，房地产商起了推波助澜的作用，但土地市场不够成熟和完善才是主要原因；房价相对于收入水平太高，也是两方面互动的结果，主要原因可能还是人力资源的价格低，导致整体收入水平不高；投机资本也是本来就存在，抑制了对房地产的炒作，它们还会开辟新的战场，进入其他产业和市场。否则，央行的职能会变得复杂，纠缠于一个又一个具体产业。央行作为宏观调控部门，应该发挥全局性的功能。
房贷与其他信贷也不能分割。货币具有流动性，套利的投资者会使房贷和其他信贷相互转化，使两者紧密联系在一起。房贷具有特殊性，因此价格(利率)会与其他信贷不尽一致，但并不存在一个独立的房贷市场，不可能单独为其制定政策而不影响其他信贷市场。
应该说，基于“分割市场”观念的宏观政策确实起过作用。比如用资本项管制使本币和外汇市场分开，使我们既能坚持固定汇率，又能坚持货币政策的自主性。当一个市场的规模比较小时，政府部门有可能对其中的多数交易进行监控，从而将它与其他市场区分开来；但当这个市场规模扩大，政府就很难全面而直接地控制交易行为，频繁的市场交易和要素流动将使它与其他市场统一。在这种情况下，宏观调控部门应该针对统一市场制定政策，而不应指望政策通过“分割市场”产生效果。中国的货币市场正在逐渐壮大，央行应该早做准备，逐步放弃“分割市场”的观念，提高利用常规工具实现政策目标的能力，也就是说，要在统一的利率形成机制下“制定和执行货币政策、维护金融稳定”。
因此，与其将央行调整房贷政策理解为权宜性地抑制房地产市场过热，不如将其看作央行为完善和统一利率形成机制所做的努力。当然，统一利率形成机制绝不意味着统一利率；相反，当央行不再具体指定某种信贷的利率时，商业银行需要根据每种信贷的成本和风险自行确定利率，利率结构将更加丰富，也就是说，统一利率形成机制意味着利率的多样化。
(欧阳觅剑)
| 
