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有业内人士预测，继央行对个人住房贷款利率调整后，对房地产市场的监管重点将转向开发代理
本报记者李涛发自北京
近日，中国银监会正在就房地产开发贷款等问题，在房价增长较快的京、沪、深三地
进行调研，并将根据调研结果再酌情考虑对《商业银行房地产贷款风险管理指引》(下称《指引》)进行相关修改。
银监会一位官员对《第一财经日报》记者表示，本次调研的出发点是控制银行信贷风险，房地产开发贷款是其中一项重点。此次调研并非专项检查，而是针对去年公布的《指引》实施情况进行调查，以便提出修改意见。这位官员表示，目前个人住房贷款相对来说是商业银行的优质资产，而房地产开发贷款则存在信贷风险问题。有业内人士预测，继央行对个人住房贷款利率调整后，监管层对房地产市场的监管重点将转向开发代理。据了解，目前在房地产开发资金来源中，银行资金举足轻重。而流向房地产市场的银行资金则由两部分组成：一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的自有资金。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜此前接受媒体采访时分析：如果仅看报表数据，近年银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但是，如果将房地产开发企业的“期房”筹资，包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。去年，银监会有关部门负责人就《指引》出台问题答记者问时表示，由于目前房地产开发商开发资金主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产有大幅增长的可能。从目前的情况看，国内商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力仍显不足。
监管层对房地产业的信贷调控始于2003年6月，当时央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。该通知还明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。
去年9月，为抑制房地产市场泡沫、控制相关的信贷风险，银监会发布了《指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款以及个人住房贷款作出了相应规定。《指引》要求商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向。《指引》还规定，房地产开发资本金比例不低于35%，比此前有关控制房地产信贷风险的相关文件更为严格。
至于此次银监会调研是否涉及开发商自有资本金比例调整问题，银监会官员并未作出表态。
北京师范大学教授钟伟表示，房地产开发贷款增速过快肯定会对银行风险控制造成压力，“但是抽紧开发商的资金非常困难，这方面工作已经做了四五年了，开发商并没有出现兼并收购，并没有出现优胜劣汰。”
钟伟表示，解决这个问题需要和土地供应等问题联系起来综合解决。
而在20日举行的“2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上，央行副行长吴晓灵也表示，必须控制房地产业向银行借贷的总量，房地产业应更多地到资本市场上去筹措资金。
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