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央行副行长吴晓灵近日在接受中央台经济信息联播采访时表示，日前央行调高个人住房贷款利率的新政策之目的，主要是为了抑制房地产的过度炒作，不是打击低收入的老百姓。新房贷政策是否可以对目前气势汹汹的房价迎头一击，还需一段时间，因为一项政策出台之后，市场有延后观察反应。如果注意到此前央行对房地产的调控政策主要是对供给方面的调整，而这次的调整是首次从需求的角度对房地产进行调整。新房贷政策之主要意图应当是要求各大国家商业银行注意房贷质量，以警惕房地产泡沫对银行产生的不良贷款风险。
但新房贷政策并不可能彻底抑制当前虚高不下的房价。因为造成高房价的根本原因乃在一些地方政府垄断城市土地市场，土地收入成为地方政府财政收入的主要来源之一，从而形成地方政府的“第二财政”。由于地方政府独家垄断土地，会在需求集中，经济景气的时候，加快催高地价。高房价催高地价，高地价催高房价。这是“两高”循环原理。所以，在央行宣布这一调整的同日，新华社播发时评，质疑部分城市政府在以“有形之手”“操盘”，与开发商合谋而大力推动房价飞涨。
另外从抑制房地产过度炒作角度看，新房贷政策作用也有待于进一步观察。0.2个百分点的利率上调(公积金贷款利率上调0.18个百分点)，对于以投资为目的的购房者，也就是俗称的“炒房者”来说，不过增加千分之二的资金成本。首付比例从两成调高到三成，对个人炒房者来说，因为资金限制，有一定的抑制作用，但是对集团炒房者来说，例如有名的“温州炒房团”，进入成本实在可以忽略不计。有专家指出，只要我们这个高房价后面的利益机制存在，投资人预计投资房产仍然能带来较高的投资回报，同时市场上仍然缺乏其他投资机会，炒房活动就不会因为这次加息而偃旗息鼓。相反，炒房资金成本提高，反而会刺激投资人预期更高的炒作回报。
如果要平抑房价，更有力的手段应当是收紧对房地产的信贷总量。目前房地产市场发展高度依赖银行贷款，例如上海，截至2005年2月末，全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；今年1-2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87.7%，房地产贷款占新增贷款将近九成。房地产市场和商业银行如此紧密的关系，要控制对房地产信贷总量谈何容易？更深层次的问题是，因为控制对房地产市场的信贷，就会影响房地产市场流转资金，降低大家对投资房产的投资回报，使得房价回落，这样房地产商利润减少，银行不良贷款增加。房地产泡沫和金融风险，实际上是多个力量合伙哄抬出来的，10年前的东南亚就是。所以，央行新房贷政策之目的，重点在于警示商业银行注意信贷质量，减少银行的不良贷款，防范金融风险。
我国房地产市场过于复杂，是一个系统工程。央行副行长吴晓灵就坦诚，这次仅靠央行是不够的，还必须要国土资源部等多部门来出台相关政策来配合。她指出，“现在实际上房地产价格是不正常的上升，除了当前的宏观经济中的一些具体问题以外，还有一些制度性的问题：比如我们的土地供给制度、比如住房问题上财税政策和金融政策应该怎样合理地搭配。如果我们不注意这些制度的改进，那么银行今后的风险也难以很好地控制。”中央要下决心治理房地产市场的非理性繁荣，必须从制度性结构入手。
与此同时，我们也关注另外一种声音，针对央行此次出台新房贷政策的过程，国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员魏加宁指出，央行政策的出台应进一步规范化和透明化，应加强对政策制订部门的监督管理机制。在国外，每隔一段时间，金融政策的制订机构都必须向公众公开前一时期所出台的重大政策的制订程序、参与人等，让公众了解该政策出台的必要性和具体的操作环节，这种公开性、透明性和规范性的要求可以促使政策更好地被公众了解。
政策出台公开、规范、透明，既可以防止创设政策租金，使得政策在具体实施过程中被人为扭曲，同时可以使公众更加了解政策制订过程，理解政策意旨，形成更清晰和稳定的市场预期，有利于政策制订目的之实现，最终有利于货币政策传导机制的顺畅。
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