争议房地产税

　　本报记者 孙 雷

　　北京报道

　　“房地产税”的多重误读

　　3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产交易环节税费过多，但在保有环节税费则偏轻，这将不利于房地产业的健康发展。同时他提出，推进房地产税费改革将成为近期财政部工作的一大重点，而开征“物业税”则是确定的改革方向。

　　而国务院发展研究中心副主任谢伏瞻近期也在公开场合指出，“明租、正税、清费”是房地产税改革的基本方向，建立健全“房地产税”有利于遏制房地产投机行为。

　　上述“物业税”和“房地产税”，概念上似乎有些混乱。但实际上，这不过是同一税种的不同称谓。容易引起误读的是，叫“物业税”，容易和“物业费”混淆，也容易与香港已经开征的“物业税”(也叫“差饷税”)混淆；而现在说的“房地产税”，又不易厘清和当前开征的“城市房地产税”的区别。

　　“它应该是一种‘不动产税’，兼有流转税和财产税的性质。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓说。按照国际上的一般说法，“不动产税”是对土地、房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。

　　“不动产税”大热之际，正处于房地产价格的“非常时期”，不免造成另一种误读：财政部拟开征“房地产税”，用意在于抑制房地产价格上升过快和遏制房地产业的投机行为的关系。

　　果真如此吗？

　　“房地产价格上涨是市场造成的，开征这个大家现在都还搞不懂的税就能抑制房地产价格了？”华远集团董事长任志强在接受本报记者采访时质疑说。

　　财政部财政科学研究所副所长刘尚希也认为，开征“房地产税”，对于当前遏制房地产业的投机行为“作用有限”。在他看来，中国的房地产业还处在发育期，有大量的需求，所以房地产商才能炒起来；现在房地产价格的居高不下，根本是房地产市场的供求状况造成的。

　　“房地产投机行为的产生有很复杂的因素，税收仅仅是其中一个因素而已，房地产价格不是由税收决定的。”刘尚希教授说。

　　“明租、正税、清费”

　　“中国房地产行业的税费负担已经很重了，难道还要再多征税？”任志强向记者表达了自己的不满。按他的说法，房地产业的整个行业链中到底涉及了多少税费，不是一个普通人可以说清的，就是一个房地产开发业的专业人士也很难说清楚。

　　在我国，国家以房地产为对象的收入主要有三块：税收、各类收费、土地出让金。不仅名目繁多，且极不规范。有专家举例说，山东某地滨海城市的收费项目达1400多项，而江苏某地有红头文件依据的收费项目更多达4000多项，这些收费很多都和土地管理及房地产有关。

　　中国城市经济学会副会长、中国社会科学院研究员刘维新在接受采访时表示，中国房地产企业在开发和销售商品房过程中所要交的税累计起来应该占房价的27%。而据首都经济贸易大学城市系主任丁芸测算，目前开发商要交的税费加起来要占到房价的40%，其中约有15%是税，25%是费。

　　国务院发展研究中心的研究则表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达71%。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

　　由此，在谢伏瞻副主任看来，建立在“明租、正税、清费”基础上的“房地产税”，对于改变房地产业当前税费收取的混乱局面，减轻房地产开发商税费负担，从而间接降低房价，便有了特殊意义。

　　谢对本报记者解释说，开征“房地产税”，正是要将一些繁杂的税费进行统一规范，而并非是由此而增加税费负担。在他看来，开征房地产税一方面可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；另一方面也可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。更重要的是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

　　而国家税务总局副局长许善达在接受媒体采访时也曾指出，1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改，这方面的税最少滞后了10年左右，与市场化要求相距甚远。

　　许善达指出，过去计划经济体制下是无偿用地，国家持有政府分配，现在部分用地招拍化，但真正掌控的仍是地方政府，因为集体用地或农民持有的土地不能直接入市，需政府先征用再招拍，这其中的差价巨大，这种非税收非规范渠道的预算外收入数额巨大，某些部门甚至被称为“第二财政局”。

　　“房地产税”重塑中央地方分税体制

　　在关注开征“房地产税”对于房地产业、房价的影响的时候，人们却忽视了这一税制改革另外一个，也许更为深远的意义。

　　“‘房地产税’最主要的功能在于，将为中国地方税收体系的完善创造条件，从而逐步形成地方财政稳定的税源，同时也将引导政府行为，从而在房地产业发展城市环境建设方面，形成良性循环的机制。”谢伏瞻说。

　　中国1994年实行分税制改革，在中央、地方间的分税制体系已经基本建立，但距离真正意义上的分税制，还有很大差距。因为按照真正意义上的分税制，地方各级政府都应该有自己大宗、稳定的税源。

　　“这个税种是最适合基层地方政府掌握的税种，可形成非常稳定的税源，因为‘跑得了和尚跑不了庙’嘛！”贾康教授说。

　　他指出，只要地方政府一心一意优化投资环境，自己地界上的不动产就会不断升值，每隔几年重新评估一次税基。地方政府的财源就会随着投资环境的改善不断扩大，形成稳定的、大宗的财政收入来源。地方政府职能的重点和它财源的培养，便非常吻合了，正好适应政府职能和财政职能调整的导向。

　　按照谢伏瞻的说法，这叫作“取之于民，用之于民”：“地方环境建设得越好，地方政府所可能得到的税收就会越多，从而可以有更多的钱去改善公共环境，这无疑能够纠正目前地方政府在经营城市上往往寅吃卯粮、竭泽而渔地开发土地资源的不良现象。”

　　贾康认为，国家从不动产取得的收入，不管是采用统一的混合形式还是租、税、费分流的形式，关键还要明确中央、省、市、县、乡5级征收关系，他建议以低层级的地方政府为主，即不动产税归入地税关系，成为地方财政的支柱，并且5-8年重评一次税基，从经营性不动产向非经营性不动产延伸，最终全面覆盖。同时，要求考虑地段因素，拉开税基等级。

　　年中将择地试点

　　事实上，“房地产税”开征前的准备工作，一直在紧锣密鼓地低调进行中。

　　谢伏瞻向记者透露，今年年中，财政部将选择一个地级市为试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点结果最终将报送国务院作为决策参考。

　　而实际上，财税部门早已开始了在地方的试点工作，比如北京、宁夏，试点工作已经陆续展开，不过采取的是所谓“空转模拟试点”的方式。所谓“空转模拟试点”，也就是根据一定的税率、税基每月计算，但不实际征收，而且整个过程非常低调，所以一直不曾被外界知晓。

　　“我们得到批示，只做不说。国税总局也明文规定不得对外宣传。”当记者致电宁夏自治区地税局一位相关人士询问有关物业税空转模拟试点的消息时，对方这样回答。

　　“虽然准备工作一直在进行，可是要真正开征，恐怕短期内很难实现。”谢伏瞻说。

　　开征“房地产税”的一个必要前提就是有关全国住房交易、所有权等基础信息的系统的建立和完善。而现实的情况时，管理机构甚至都拿不准每家每户究竟有几套房子。

　　“比如有的家庭，可能用爸爸的名字买一套房，用妈妈的名字买一套房，再用其他亲属的名字买房，这样的现象并不鲜见，可是没有准确、可靠的基础数据，这个税怎么征？”谢伏瞻分析说。

　　另一方面，一套完整的评估体系、评估方法的建立，评估人员的培训，都需要花费巨大的精力，也是决非能一蹴而就的事。

　　实行物业税需要一套完整的评估体系。但目前，国内物业价值评估体系尚未完善，如何合理评估不断变化的房屋价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题。体系未建立、配套不完善、市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。

　　“要按‘不动产’评估值来征税，我觉得这可能就是一个难题了。”中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授在接受本报记者采访时说。

　　在他看来，当前，我国评估法律还不够健全，执行起来难度也很大，评估机构还比较少，还不存在竞争，评估机构管理上不规范，人员的素质还不高。“更重要是，评估机构有限，队伍还不够壮大，你要全部都评估，再来开征的话，我想那就不是一两年的问题，就还要三四年才开征得了，如果假定全部都按照评估值来做的话，难！”

　　刘尚希教授也指出，目前需要研究的东西非常多，这项改革肯定要逐步推进，开始时面窄些，然后逐步拓宽。“国家肯定要充分考虑到老百姓的负担问题，政策不能太猛。”