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地产业内人士：直接融资应成为房地产融资的主要形式
本报记者陆媛发自北京
中国人民银行副行长吴晓灵昨日(20日)就新调整的房贷政策引来的购房者回应作出解释，她认为这并非打击低收入者，而恰恰是保护低收入者。她同时发表了央行对于房地产市
场价格不正常上升的原因分析。
吴晓灵是在昨日举行的“2005年中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上发表上述看法的。央行于16日宣布调整商业银行住房信贷政策，取消现行的住房贷款优惠利率，商业银行自营性个人住房贷款利率下限上浮0.2个百分点、个人住房公积金贷款利率下限上浮0.18个百分点；房产价格上涨过快的地区，可提高首付比例至三成。该政策出台后，引起社会各方的高度关注。
吴晓灵表示央行注意到了这些反应：“网上说央行这样做加重了购房者的负担，是在打击低收入者，其实我们这样做恰恰是在保护低收入者，‘安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜’啊。”
“央行这次调整房贷利率政策，是想对需求方作调整。调整的主要对象不是普通老百姓，因为尽管取消了优惠利率，但是采取下限管理，实际才升了0.2个百分点；而且个人住房贷款是商业银行的优质贷款，商业银行基本上会以下限利率来对待个人住房贷款的。”
她强调说：“我们主要的目标是停止过度的投机性购房，提高首付比例；同时把利率的浮动权利交给商业银行，让他们用风险溢价的形式弥补过度投机所可能带来的风险。从短期看来，购房者会增加一点利息的支出，但是如果金融政策和其他各方面的政策配套，就能够对房地产价格上升过快的势头有所抑制，上升幅度有所减小的话，就保证了老百姓根本的长远的利益。任何宏观调控政策的出台，都会对现在的利益有所调整，有的人会损失，但是国民经济能够平稳健康地发展，就能够为大家带来长远的利益。”
吴晓灵表示，“希望公众、金融机构等社会各方面与央行之间互相理解。”
“现在实际上房地产价格是不正常的上升，除了当前的宏观经济中的一些具体问题以外，还有一些制度性的问题：比如我们的土地供给制度、比如住房问题上财税政策和金融政策应该怎样合理地搭配。在这些方面，都有许多值得改进的地方。如果我们不注意这些制度的改进，那么银行今后的风险也难以很好地控制。”
吴晓灵表示。
她评论了房地产带来的金融风险：“房地产行业60%的资金都来自银行。当时面对121号文件出台，社会反应相当激烈，其实我们没有新的政策，只不过强调房地产商要有30%自有资金，封顶后才能卖给老百姓，但是这种反应正说明他们对银行资金依赖很高。央行认为房地产业是中国未来经济发展的支柱产业，正因为是支柱，所以我们希望它发展得更好。房地产业是有风险的，银行的贷款是来自老百姓的，银行的风险加大，也就是社会公众的风险加大了，因而我们必须控制房地产业向银行贷款的总量。如果房地产商反应说资金不够，那你到资本市场上去吧，这也是我们近几年一直推动应该给资本市场的发展创造更好的条件的原因。”
万通集团主席冯仑在“2005年宏观经济预测春季年会”上预测今后房地产业的发展趋势之一是：“直接融资将成为房地产融资的主要融资形式，金融监管当局一直都在极力推动，实际上就是不动产经营；而这些不动产经营主要就是推广债券、股票，包括其他信托形式，实际上就是要降低金融风险。在美国的市场大概70%的资金都是直接融资，所以按照现在监管部门的一些想法，我们预测未来15到20年，直接融资会成为主要融资形式。”
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