总理调控话音甫落 房贷紧缩政策出台

    作者：杨筱

　　“我们这里有二三套房子的人都人心惶惶，准备卖房了。一个月月供增加几千块，当然受不住了。”上海的一位朋友在电话中告诉记者。

　　3月16日傍晚，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住 房贷款政策：将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理——5年期以上个人住房贷款率下限将比现行优惠利率高0.20个百分点；同时，在房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。来自上海的消息，沪银行界已于3月17日基本达成共识，将按6.12%标准调整个人房贷利率。

　　尽管温家宝总理“抑制房价过快增长”的讲话言犹在耳，央行如此迅速出手还是令部分投资者和房地产业界人士颇感意外。

　　抑制房地产投机

　　央行在《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的通知(以下简称《通知》)中规定：将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

　　社科院经济研究所汪利娜研究员对记者详细分析了政策出台的背景：房地产价格是由供求关系决定的。去年以来，国家相关部门从房地产开发商资质、自有资金门槛、建设成本和土地供给等方面进行了严格规范和限制，房地产供应方可以说受到了一定程度的控制。但是影响房地产价格的除了供给原因之外还有需求拉动。现在市场需求特别旺盛，特别是虚拟需求成分很大，上海、杭州房价上涨过快，央行出台房贷加息和提高首付款比例政策，目的就是抑制一些不合理的市场虚拟需求。

　　某国有银行专门从事房地产贷款的人士给记者算了一笔细账：目前我国个人住房贷款利率是较低的，如5年期商业性个人住房贷款利率比一般5年期贷款利率低0.72个百分点；5年以上的商业性个人住房贷款利率比一般5年以上期限贷款利率低0.63个百分点。事实上，以一年期贷款为例，现行基准利率为5.31%，扩大贷款利率浮动区间后，商业银行、城市信用社可在4.78%至9.03%的区间内按市场原则自主确定贷款利率，但无论如何浮动，一般贷款利率也会高于个人住房贷款利率至少0.5个百分点，甚至更多。

　　从贷款条件来看，对个人住房贷款要求也低于一般水平的贷款条件。例如，对企业贷款自有资金和抵押品等要求较高——房地产开发企业自有资金要求在35%以上；而个人住房贷款首付款一般仅为全部房价款的20%，部分地区和项目仅为10%，甚至还出现过零首付。

　　“双轨制”房贷利率政策助长了房地产市场的投机行为。有炒房人坦言：如果办个小企业，我从银行贷款的利率远远高于房贷利率，贷款前期准备也非常烦琐，抵押品要求很高，即使贷出钱来，收益也不一定比炒房来得快，来得高。为何不炒房用银行的钱赚钱？一些企业甚至用个人名义贷款批量买房，然后进行炒作，成为刺激房价节节攀升的重要因素之一。

　　前述银行贷款人士分析，当初央行制定这种“双轨制”贷款利率，主要是为了刺激住房消费，个人住房贷款利率中有国家暗补的成分。但是现在住房消费市场已经充分调动起来了，而且出现了投机炒房现象，并可能导致房地产市场泡沫。所以，个人优惠房贷利率应该从原来的“双轨制”变为单轨制，应该回归到正常水平，以减少投机。

　　汪利娜认为，这个政策的出台不仅仅是针对出现过热迹象的房地产市场，更是给了商业银行房贷利率的自主权。此次实行下限管理后，商业银行可以根据其掌握的客户信誉、所购房产价位、品质、市场风险大小等决定房贷利率，对一些项目可以进行适当的利率浮动。“事实上，商业银行一线贷款人员最清楚贷款风险到底有多大，所以，应该由商业银行根据市场情况决定利率。这次给予商业银行房贷利率自主权，对促进商业银行根据市场变化自主定价、促进利率市场化十分有益。”

　　后续政策需高度关注

　　但对此政策对房地产市场的影响，业内人士表示还需要观察。

　　汪利娜对记者分析，房地产价格持续走高，投资增长过快也是重要原因，央行出台一个政策不能解决根本问题。现在是提高房地产投资资金的使用成本，对开发企业和个人投资有一定抑制作用。但是央行此政策管住的是中资金融机构资金，而去年四大行个贷业务市场份额有明显下降，同时去年由信托渠道进入房地产的资金就有130多亿元，外资也在大量流入这个领域。房地产市场资金来源越来越多样化，整个市场资金流动不是央行能完全掌控的。在这种情况下，冀望信贷政策变化完成市场调整作用很有限。

　　汪建议，在房地产市场总量和结构调整中，政府的税收政策、房地产企业经营许可证发放等方面都可以发挥作用。例如上海已经出台了房屋买卖要缴纳房屋经营税、所得税等政策，这些调控手段需要相互协调，否则　　仅靠央行信贷政策解决全部问题难度很大。

　　某国有商业银行人士表示，在去年的宏观调控中，一些地方做表面文章，阳奉阴违，在具体的调控政策执行中存在不少问题。所以，今后房地产调控政策有可能还要加强。中国社会科学院金融所博士尹中立估计，如果这个政策效果不明显，更多力度更大的政策肯定会陆续出台。

　　中国国际金融公司首席经济学家哈继铭则认为，此次央行将住房贷款利率与5年期以上贷款基准利率挂钩，意味着将来如果上调基准利率，住房贷款利率将随之上调。这扭转了去年加息时住房贷款利率上调幅度较小给市场造成的政府不敢上调房贷利率的错觉。哈认为，央行将密切观注这次政策效果，不排除进一步提高住房贷款利率的可能。