资产证券化试点放行 浦发行10亿房贷探路

    作者：黄嵘　陈海生

　　“我只能告诉你，资产证券化马上就会推出。”近日，浦发行邀请上海市政府领导及该行房贷资产证券化方案各相关方闭门会议，就“如何进一步推进房贷资产证券化”再度磋商。会后，对于资产证券化的前景，一位与会者作出了极为乐观的判断 。

　　“按照国际经验，一般在房价上涨时推出房贷资产证券化比较适宜；而房价下跌时很难找到买家，所以成功率不高。在目前紧缩政策不断的情况下，房价进入高位盘整、走势不明时期，这可能是房贷资产证券化推出的最后时机。”房地产投资专家洪曦就此评论。

　　记者发稿前获悉，央行已经批准资产证券化试点。

　　试点获批

　　在贷款紧缩政策接连出台之下，高位运行的上海房价会继续上扬，还是就此见顶回落？这一问题不仅令房地产投资者时刻挂怀，更牵动着手握大把房贷的银行的神经。去年四季度，浦发行与申银万国合作推出房贷资产证券化试点方案，该方案通过央行上海分行资产证券化小组初审，已经提交央行和银监会。记者发稿前获悉，央行已经批准资产证券化试点。

　　据悉，这一资产证券化方案的主要内容为：浦发银行从总计约800亿元的房贷资产中精选出10亿元住房抵押贷款合同，作为试点标的资产出售给申银万国；申银万国则为此设立专项集合资产管理计划，面向以企业为主的机构投资者发售。

　　作为这一房贷资产证券化的发起人，浦发银行除了确定证券化基础资产的基础银行和提供按揭服务的服务银行身份，还将是申万私募所得资金的托管银行，负责登记每笔资金及其使用情况，监管集合理财资金安全，防止资产管理过程中可能出现的截留资金、倒卖资产等风险。申万则是此项集合理财计划的发起人和管　　理人，承接标的资产的所有权和受益权，同时也承担风险。

　　对“但闻楼梯响，不见人下来”的国内房贷资产证券化业务，此次会议透露出的另一个重要信息是，上海市政府正在非常积极主动地推进该业务的面世。“资产证券化是上海市政府去年第四季度的重点项目之一。”上述参会人士告诉记者，上海国有资产经营有限公司是浦发行的股东，出于防范房贷风险考虑，市政府积极推动浦发行的资产证券化试点也可以看做是一种股东决策。

　　最后时机？

　　对此次浦发行借力上海市政府急推房贷证券化试点，房地产投资专家洪曦认为，目前可能是推出这一证券化业务的最后时机。“按照国际经验，一般在房价上涨时推出放贷资产证券化比较适宜；而在房价下跌时推出，因很难找到买家，所以成功率不高。现在紧缩政策接连出台，房价处在一个高位盘整情况不明的时期，这可能是放贷证券化推出的最后时机。”

　　从最近央行上海分行的统计数据看，上海房贷款持续高增长：截至2005年2月末，上海市中外资金融机构本外币各项贷款余额15372亿元，同比增长14.5%；而其中中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额3715亿元，同比增长41.4%；个人住房贷款余额2599亿元，同比更是增长了43.5%！

　　上海复旦大学金融系主任孙立坚教授认为，从以上数据分析，现在银行主要面临两方面的压力：一方面，目前我国不少银行尤其是股份制银行房贷比例已经接近全部贷款比例的50%以上，而房贷都是长期贷款，过多的长期贷款已经影响到这些银行资产的流动性；另一方面，现在房价涨跌趋势还不明朗，如果房价走跌，这些贷款中的不少将面临很大的坏账风险——对于这些银行，现在就如同站在悬崖边上，大风险随时可能到来。

　　“而房贷资产证券化正好可以帮助银行摆脱这两方面的压力。”孙解释，通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合、出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

　　“如果是在房价下跌过程中，我们肯定不会买这样的资产。”一位机构债券分析员对记者分析，第一笔资产证券化的运作非常重要，如果运作不当流产，市场对其失去信心，以后再想推出就没有那么容易了。

　　孙教授也认为，前期房价急速上涨过程中，银行一直将房贷视做优质资产，在暂时没有影响流动性之前，银行不愿意将这块资产拿出来进行证券化，所以错过了房价上涨这一好时机。但现在如果再不拿出来进行资产证券化的话，恐怕以后很难再受到投资者的追捧了。

　　而上述参会者则认为，目前的一系列政策只是在竭力抑制房价上涨过快、过猛的势头，还不会令房价下跌。现在并不是所有人都不看好房价，只要有人看好房价，就会愿意购买这些证券化资产。“我们的产品都是现金流的重组，风险定价机制也充分考虑了高风险和高收益之间的匹配。并且，第一笔拿出来证券化的资产肯定是非常优质的资产。”所以，他对这次即将出售的证券化资产销售很有信心。