抬高房贷门槛能否挤压楼市泡沫

　　房贷利率上调追踪

　　昨日有房地产界的人士告诉记者：“央行上调房地产贷款利率，是我们早就预料到的事情，因为早在2月份就听说过这一传闻。”据了解，当时北京的房地产界有两个传闻：一是中央可能会对房地产商实行停止“开发贷”，另一个就是目前推出的房贷新政。“这个政策对我们来说，应该是相对比较仁慈的。”

　　但是这项被地产界一致认为是仁慈、温和的政策，对挤压房地产的泡沫来说，究竟能不能起到立竿见影的效果呢？

　　专家称打压泡沫不能一刀切

　　“政府在打压房地产泡沫的同时，可能使得一些正常的需求也受到了抑制。”中国人民大学房地产经济管理教研室主任丰雷说，这项政策没有区分人们正常的住房需求和投机商的投机性需求的界限，结果有可能和政策制定者的初衷有所背离。

　　丰雷教授这一观点的依据是，人们对住房的需求主要分为有效需求和投机需求两类。有效需求是人们对住房的实际需求，投资需求也应属于有效需求，这些都属于正常需求，是政府应该鼓励的行为。政府真正应该打压的是投机需求，只有这部分的需求真正减少了，房地产的泡沫才会消失。

　　有经济学界人士称，央行两次调息，主要目的是打击投机者和投资者。而这次房贷调息，很可能是因为之前的调息力度比较小。由于目前实际利率为负，很多投资者不愿意将钱存入银行，有相当一部分流入了房地产市场。央行的这一举动，是为了将滞留在房地产领域的资金挤向其它领域。

　　百姓心理恐慌助推房价上涨

　　但与上述专家观点迥然相异，社科院金融研究所金融发展室主任易宪荣认为，央行新政策出台后，并没有抑制老百姓的购房需求，“老百姓应该能够算得清这笔账”。因为房贷的门槛抬高后，老百姓买房子就会更加谨慎，他们会考虑利率风险。而当人们对房地产的需求不那么旺盛时，房价就会有所降低，这对老百姓来说，应该是一件很有意义的事情。

　　对于这个观点，地产商们似乎也很认同。北京万年花城房地产开发公司部门经理杨海龙认为，老百姓的需求有很大一部分是因为房地产商的炒作，尤其是在大城市。“房地产商一吹泡泡，老百姓就着急，就会去买房子，房价就会继续上涨。”

　　杨海龙认为，老百姓的预期受影响，需求就会受到刺激。原来准备以后再买房子的，由于预期未来房价将走高，有可能提前到今年。这也是近年来房价上涨的一个重要原因。“这样形成一个恶性循环，房地产的价格怎么能够降下来？”

　　打击投机要靠更有效手段

　　同时，易宪荣认为，央行新政策对投机者和投资者的打击效果并不是很好。他说，对投机者的打击可以有很多其它更有效的办法，比如征收二手房交易税。

　　丰雷的观点和其不谋而合。他认为，政府应该对房屋转手率进行微观监控。这项措施操作起来有一定的难度，很多发达国家的政府也不一定能够做到，但是效果很好。政府应该想办法做到，这才是政府应该做的。另一个措施就是征收不动产税，也就是国内通常所说的“物业税”。丰雷教授举了一个例子：征收不动产税后，假如一个人有10套住房，那么这10套住房他每年都应该缴纳不动产税。这个措施对打击房地产业的投机行为是很有效的。吕天玲

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　　央行调查显示上次加息未平“炒房”热

　　新华社北京3月18日电　中国人民银行18日公布的2005年一季度全国城镇储户问卷调查结果显示，当前由于房地产的旺销，城镇居民虽然消费愿望保持平稳，但购房的热情高涨，银行借款未因2004年10月末的加息而降低。

　　央行本季储户问卷调查是于2月中、下旬在全国50个大、中、小城市进行的。调查结果显示，有22%的居民准备在未来三个月购买住房，较上季提高0.8个百分点，较去年同期提高0.6个百分点。在上海、杭州、温州等房地产价格上涨较多的城市，居民购买住房的愿望更强烈，人数占比分别为23%、23.8%和42%，高于全国水平。

　　央行分析指出，近几年居民买房的愿望一直较为强烈，不少人购买住房并不仅仅是为了改善住房条件，提高生活质量，更多的是作为一种投资。而房地产价格的不断上升也使投资者获得了不菲的回报。从1季度调查的居民负债情况看，本季有银行借款的居民人数占比为14.4%，与上季持平，较上年同期上涨0.2个百分点。可见，2004年10月末的加息对居民向银行借款的行为基本没有影响。究其原因，正在于银行借款主要是住房贷款，加息虽然增加了还款成本的压力，但目前不少地方房价的上涨幅度大于利率的上涨幅度，购房者对贷款的热情不会降低。

　　不过，央行认为，加息对居民心理和储蓄行为的影响依然较为强烈。从1季度居民的支出选择看，居民的储蓄意愿增强，消费意愿趋稳，投资意愿回落。调查显示，在当前物价和利率水平下，认为“更多储蓄”最合算的人数占比为40.3%，创历史新高；认为“更多消费(包括借债消费)”最合算的人数占比为30.4%，较上季微降0.1个百分点，而认为“提款购买股票、国债等”最合算的居民人数占比为29.4%，较上季略降0.4个百分点。