央行担心地产泡沫 住房贷款利率微调只是第一刀

　　本报记者 文钊 袁满 曹胜洁 北京报道

　　从3月17日起，住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。

　　这是自去年年中宏观调控和调整土地政策以来，央行第一次出台针对房地产热的降温措施。央行表示，调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。

　　一些商业银行人士认为，此次调整只是温和的政策信号；而地产商则相信，房贷调整不会对房价和市场产生实质性影响；不过投资银行人士却警告说，就给房地产市场挤泡沫而言，这可能只是一个开始。

　　央行同时宣布，降低超额存款准备金的利率，由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。这使得央行的政策有了多重意味。

　　温柔一刀

　　今年两会期间，温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨” 。曾培炎副总理也曾在参加分组讨论时说，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。

　　北京一位不愿意透露姓名的商业银行人士认为，两会结束才三天，央行就公布了新的房贷政策，新政策可以看作对《政府工作报告》的落实。

　　瑞士信贷第一波士顿的中国首席分析师陶冬认为，这一次中央和地方政府在政策措施上有明显的协调，而且政策已经从全国一刀切转向个别地区和城市，矛头直指以上海为首的长江三角洲地区。

　　海外主要的投资银行发表的分析报告均认为，这是一个温和的信号。央行发言人17日也称，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0.07-0.32个百分点之间，对新购房居民的影响十分有限。

　　央行最早在2002年第二季度的货币政策报告中，就明确提出“要防止引起房地产泡沫，特别要防止高档商品房的积压”。这之后，房地产泡沫及风险一直为央行所关注，并且出现于央行的历次货币政策报告中。

　　2003年6月，被称为121文件的房贷新政，把过热的矛头指向了房地产业，但是，文件一出，就引起无数争议甚至责骂，以至于一直传说会有配套细则，最后也没有了下文。

　　其后，中央政府以土地政策为主要调控手段，尽管关住了土地闸门，但是房地产市场持续升温，房价也一路飙升。

　　根据国家统计局公布的数据，2004年全年，新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅。

　　瑞士信贷第一波士顿的中国首席分析师陶冬说，房地产热，实为这次投资过热的始作俑者。“不从房地产釜底抽薪，调控难竞其功，更难保持成果。”

　　北京那位商业银行的人士说，以往政府主要是希望通过抑制供给来平抑房价，但现在看来这是失败的。因为土地政策放出的信号是土地越来越少了，可以建的房子也会减少，消费者反而更加热衷于购买，这导致房价攀升得更高。

　　对于此次出台新的房贷政策，央行发言人表示，房地产价格涨幅持续高位运行，房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。

　　截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。在上海，当地银行半数以上的贷款进了房地产和按揭，一旦有风吹草动，可能导致金融风险。陶冬认为，这是北京急刹车的原因。

　　“这可能只是一个警告，后招还会源源不断。”他说，整治投机性房地产需求，改变市场的价格预期即可，“而目前政府的策略，似乎是逐步加码，直至热钱知难而退”。

　　不过一些房地产业内人士认为，土地供应量不足是房价上涨过快的最根本原因。如果政府想平抑房价，用金融杠杆调控作用不大，还是应该增加土地供应量。

　　天津融创集团董事长孙宏斌说，房价上涨最根本的还在于供求关系，目前需求旺盛，并不会因为房贷微调，需求就减少。

　　利率市场化再迈一步

　　此次调整房贷利率，央行把更多的自主权交给了商业银行。北京那位商业银行的人士说，这可以看作利率市场化的进一步延伸。

　　他说，新政策只规定了利率下限，商业银行的房贷利率上限是放开的。不同的商业银行或许会报出不同的贷款利率，对于同一个贷款人来说，就存在寻价的过程，而这标志着利率市场化。

　　在调整房贷的同时，央行还降低了超额准备金的存款利率。这也被看作是央行推进利率市场化的又一步。

　　自去年以来，捆绑式出台货币政策，已成为央行娴熟运用的手法，这些政策组合的特点是，在考虑短期目标的同时兼顾更长的改革性目标。而政策最后的指向是利率市场化。在今后一个时期，这种方式还将一再出现，市场化的宏观调控手段也将因此而获得更大的腾挪空间。

　　去年10月29日，在加息同时，央行就势放开了贷款利率的上限和存款利率的下限，作为利率市场化取得阶段性进展的标志性的动作，这个政策公布后的几天里并没有引起足够的重视，也因此没有太大的震荡，这或许正是央行所期望的效果。

　　而此次调整超额存款准备金利率，被投行人士看作是央行听取了一个老建议，这减少了商业银行对央行的依赖性。

　　过去一年多的宏观调控中，对货币政策传导机制的忧虑，多少影响了央行货币政策工具的运用。反对加息的一派，主要理由之一，就是中国利率不够市场化，金融机构对利率不敏感，因而加息作用有限。

　　但是央行一直希望更多的运用价格工具实现货币政策目标的传导。

　　2003年9月以后，央行曾两次调整存款准备金率。但2004年，以四大国有银行为主的主要商业银行，在央行的超额准备金数量不降反增。由于活期存款利率为0.77%、超额准备金利率为1.62%，银行将老百姓存的钱转为在央行的超额准备金就可吃利差。

　　因而早有学者呼吁，干脆取消对超额准备金支付利率的做法。

　　投行分析师认为，超额准备金利率下调，银行会更多地发放流动资金贷款和购买债券。这可能导致债券价格上扬，央行票据利率下跌，央行对外汇占款的冲销成本也会降低。

　　在央行看来，这还有利于理顺中央银行的利率关系，优化准备金存款利率结构。换句话说，央行需要更顺畅、更灵敏的货币政策传导机制。

　　在房贷政策调整后，中金公司的分析师调整了加息预期，将原来基准利率全年上调50-75个基本点的判断修改为上调25-50个基本点，并维持加息最可能在2-3季度的判断。

　　中金的分析师说，央行将密切关注这次政策的效果，不排除进一步提高住房贷款利率和下调超额准备金存款利率的可能。