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央行3月16日宣布减少商业银行对住房贷款的优惠利率，并要求上调个人房贷首付款比例。
央行在公告中称，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的09倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为551%，比现行优惠利率531%高02个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
公告一出，市场反映异常热烈。其实这次央行出台新利率政策，首先是落实温家宝总理在政府工作报告中所提出的抑制过热的房地产价格的一个举措。提高个人按揭贷款的利率和首付比例，对购房者来说，肯定要增加个人承担贷款风险的压力。这会挤压一些个人住房虚假的需求，同时可以减小商业银行的贷款风险。可以预计，在不长的时间里，政府还会通过土地政策、房地产税收政策、住房政策等多种方式来让国内房地产价格更趋合理。
其次，开始启动个人住房信贷时，为了刺激个人住房消费信贷，对住房信贷提供了优惠利率。这次个人住房贷款利率提高02个百分点的，是对正常利率的回归，让资金价格恢复到正常水平。
整体来说，这次调整房贷，是一次十分温和的政策动作。对于购房者来说，经历了去年11月到现在的两次利率调整后，应该更加重视购房中的利率风险。
过去由于利率水平偏低，房贷中的利息支出没有成为购房时考虑的重要因素。但实际上，贷款利率是会变化的，利率一变化，民众支付房款也就会变化。
2004年11月，央行突然加息，尽管十分平和，但已经向贷款购房者表明了利率风险的存在。这次调高个人住房信贷利率再一次向民众表示，个人在贷款购房时，一定要考虑利率风险的存在。即使现在利率比较低，但长远来说，利率风险应该是一个重要的考量因素。目前来说，短期内个人贷款利率上限大幅放开的几率不高。因为各商业银行还没有做好相应的准备，而且市场竞争激烈。但是时间一长呢？那就在于各商业银行对资金市场风险的定价评估了。
从内地现实情况看，无论是民间信贷市场的利率(12%以上)、还是现行投资回报率(利率应该是一种平均投资回报率)，正常利率在10%以上应该是十分常见的事情。目前，个人住房贷款利率如此之低，就在于管制的结果。一旦利率市场化程度提高，利率放松管制，那么利率有可能上升到10%以上的水平。
如果利率上升至10%，以复利计算，借款100万，30年还清的话，这笔100万的贷款，付款总额为320多万元。一套房子要支付三套多房子款项。购房者知道这个道理，就会明白利率的重要性了。因此，民众购房时，要理性考虑利率风险。否则，一旦利率变化，个人就会承担很大的经济压力。
总之，近几年，房地产业作为国民经济的支柱产业，在带动内地经济走出通货紧缩，保持经济持续快速增长方面起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地产投机炒作严重，加上民众的非理性消费，造成了一些地方住房价格快速上涨。当然，房地产这个泡沫不可能是全国性的，永远是一个地方，一个城市的。房价跟其他的产品不同，只有考虑地点才能评价价格的合理性。但对于局部的过热，如果任由这种趋势发展，导致房地产泡沫，不仅会增加银行的巨大风险，也可能会伤害经济持续稳定的发展。
因此，本次政策调整不仅提醒需求者应对未来资金价格形成较合理的预期，也有利于商业银行个人住房贷款利率管理及风险定价机制形成。民众对此无须过度反应，应该用平常心看待平常的市场行为，更多考虑现实中的利率风险。
早报评论专栏作者 易宪容
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