加大中低价位住房供给 调控房价亟待新政出台

　　□本报驻京记者　邓瑾

　　更有效的调控房价办法可能在于加大中低价位住房供给，这既考验地方政府在土地规划和供应等诸多方面的执政能力，也要求政府在保障公平住房方面承担更多责任

　　上海发力

　　3月6日，就在温家宝总理在《政府工作报告》中提出今年要“重点抑制房地产价格过快上涨”之后的第三天，上海市财政局、地税局发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，对居住不满一年出售的二手房征收5％的营业税，另按规定征收约0.55％的城建税、教育附加费和河道整治费。

　　该政策在发布的第二天就正式实施。

　　而此时，上海疯狂上涨的楼市已被开发商普遍认为是块“烧红的铁”。

　　房地产商潘石屹说：“有些城市的房价，比如上海，两年翻了一番，上涨确实非常快。”他提醒道，“烧红的铁别摸。”

　　统计显示，今年1月上海的住宅成交均价升至9100元／平方米。而2004年全市住宅商品房均价，按照上海天地行房地产营销公司的数据，已经突破7472元／平方米，同比上涨23.75％。市区楼市均价更是上涨到每平方米万元。

　　北京某开发商3月初对媒体表示，上海现在的房价太疯狂了，自己已经全部退出来了，近期内也不会去上海做项目了。

　　他提到他最近在上海做的一个小房地产项目。“一开始，我们公司的预期心理售价是在7000元／平方米，但最后市场太火了，人都疯了，以19000元／平方米的价格出手时，人们还打破头、疯了似地抢。”该开发商说。

　　业界普遍认为，累计5.55％的税率并不高，相比起杭州曾经征收过的高达20％的二手房交易个人所得税，这是一个比较温柔的政策。

　　如果这一政策还不能有效控制住房价涨幅，业界人士认为，更严厉的财税政策可能出台。据传，最高可能要征收20％～60％的所得税以及4％的附加税。

　　金融调控可能转向消费者

　　除了上海新启动的对居住不满一年出售的二手房另课税5.55％以外，坊间还流传着契税上调、征收物业税等说法。值得注意的是，这些政策都旨在抑制消费者的需求，而不是像以往政策那样是限制开发商的供给。

　　一位要求匿名的金融专家透露说，金融决策层正在酝酿调控思路的转变。

　　2003年6月13日，央行出台了备受争论的121文件，这一文件的核心在于提高房地产开发商的自有资金比例，2004年4月底，中央又启动了以收缩银根和地根为特征的宏观调控，此后于10月底宣布加息0.27个点，这一系列举措都强化了对房地产业的控制。

　　但是，本以为会给开发商带来致命打击的资本金规定，并没有取得预想的效果，比如长三角地区，房价依然快速增长。

　　中国社科院金融所研究员尹中立认为有三个方面原因：一是在现有信用体系不完善的情况下，开发商做假账规避；二是很多开发商通过信托等方式进行体外融资；三是外资大量进入，央行上海分行去年底公布的一个调研结果显示，2003年第四季度，上海市房地产开发融资中外资占比达到81.96％；2004年2月和5月，外资占比分别为79.14％和66.81％。

　　正是在这种背景下，有金融高官正在考虑从限制供给转移到限制消费，政策可能会向进一步加息倾斜。当然，是否加息，何时加息是一个事关中国经济全局的问题，最后的决策权还在国务院。

　　房价高企背后

　　房地产行业的投资回报率据称高达30％-40％，高出其他许多行业二三十个点，被称为暴利行业。这从中国最善于把握市场机会的温州企业的战略转移上可见一斑。

　　浙江银监局最新的一项调查显示，因为房地产业的高回报率，浙江外流民资近一半涌进了全国各地的房地产开发市场“造房”，且温州市前11户工业企业贷款大户均涉足了房地产项目。

　　同时，房地产开发商跻身中国富豪百强的人数逐年增多。2002年是25人，2003年增加到37人，2004年达到45人。

　　房价拉高看起来能达到多方共赢。开发商自不必说，银行也有利可图，而地方政府则能获得高额的土地出让金，同时增加税收收入。

　　据北京市统计局日前公布，2004年房地产业和建筑业已成为北京市最大的两个纳税行业。其中，房地产业完成税收129.4亿元，同比增长28.1％，占全市税收总量的18.7％。

　　相比税收收入，业内人士认为，土地出让金才是地方政府的聚宝盆。据不完全统计，从2000年到2003年里，全国土地出让金累计超过9100亿元。去年土地供应放弃不透明的协议出让而实行公开的“招(标)拍(卖)挂”(牌)交易之后，业内人士告诉记者，北京市的土地出让金可能超过1000亿元。但该数字尚未得到有关部门的证实。

　　高额的土地出让金成为很多地方政府的“第二财政”，并且是不受约束的预算外资金。在地方政府仍不允许发债的情况下，卖地的收入为很多仅有吃饭财政的地方政府提供了基础设施建设资金。

　　在奥运商业土地策划招标中胜出的黑马———北京思源宏业房地产经纪有限公司董事长陈良生分析说，政府控制不了他们本该控制好的房地产金融和土地政策，才导致有些地方的房价增速失控。

　　金融政策正如前所述，房地产商可以“曲线救国”。而政府作为法定的一级土地供应商，由于缺乏资金进行拆迁，把生地变成可供“招拍挂”的熟地，因此很难有能力控制好每年投放市场的土地供给量。而土地供应紧张是导致上海等地房价飞速上涨的原因之一。

　　北京厚土机构主席、北京万科前总经理林少洲认为：“如何调控房地产，管理城市，这是政府执政能力一个很重要的组成部分。”

　　廉租房和经济适用房

　　房价大幅度上涨，低收入人群买房还是租房这个涉及社会公平的问题也开始凸显。

　　华远集团任志强在“2005宏观经济引导力”论坛上提出，开发商是为投资人考虑，从投资回报率上考虑很自然地是要先为富人盖房子，而解决穷人的住房问题，那应该是政府要考虑的事。

　　开发商们一致认为这是“国际惯例”。即便是房产私有化率较高的英国、美国，房产私有化率也只在70％左右，而我国香港到上世纪80年代住房私有率还不到30％。在这些国家和地区，国家(地区)的福利住房体系一直在运转。特别是香港，其公屋制度已成为政府提供福利住房的一种典范模式。

　　实际上，住房主管部门早已廓清了地方政府在提供住房保障方面的责任。

　　“依靠市场配置住房资源，并不等于就是人人都只能依靠自己的收入买房子住，”建设部政策研究中心主任陈淮说，“在市场经济下，为了保障每个人都有房子住，政府就需要实施一些特殊的政策措施来帮助这些单纯依靠市场解决住房有困难的群体。”

　　这个住房保障体系包括经济适用房和廉租房等形式。

　　在全国“两会”期间，北京和上海不约而同都提出今年要加大廉租房的供应。上海市政府已明确提出，今年上海廉租房受益家庭将从目前的1.3万户增加到1.8万户。而北京市建委也称，今年北京市将增加廉租房的数量，并将优惠对象从过去的军烈属等优抚对象扩大到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工。

　　相比廉租房，经济适用房的受惠面更广，但争议也更大。

　　开发商们几乎都不认同政府减免土地出让金和税费的经济适用房制度，认为这破坏了一个自由竞争的市场，并且最重要的是连开发商都承认该受益的人没有受益。

　　不过，更多的经济学家趋向认为对经济适用房制度进行改革而不是抛弃。

　　经济适用房本来是面向中低收入人群，北京的标准是家庭年收入不到6万元。但由于中国信用体系缺乏，不能从税单上限制到相对高收入的人群进入经济适用房市场。在这种情况下，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容就建议，通过缩小经济适用房的面积，减少其包括停车位、绿化面积等的配置而让这个政策房“既经济又适用”，并过滤掉相对更富裕的人群。

　　除了面积限制以外，尹中立还建议要大幅度增加经济适用房的供给。“经济适用房面临的关键问题是僧多粥少。”他说。

　　2003年，我国经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6％。而该比例在2004年还下降了1个多百分点。

　　建设部的陈淮也承认在保障供给结构中经济适用房所占比重上，目前政府的强制力仍不充分。“在完善的经济适用房制度中，政府应当对每年住房开工面积中必须包括多大比例的经济适用房作出强制性的规定。”他说。

　　尽管在“两会”期间有代表建议要取消经济适用房，但北京市已明确表态不会取消。

　　陈良生和林少洲等业界人士对记者描述的由政府主导的住房保障体系大同小异。都是中高档房交给市场，房子卖得越贵越好，政府只管多征税。把对富人收的税再投入到住房保障体制上去，这也是财富的重新分配。

　　至于中间人群，则大力发展二手房市场，或租或买。特困人群由政府提供的廉租房解决。他们都强调要盖好房子，即使面积小，也要设计好户型。

　　惟一的区别是把穷人安置在哪。他们的观点也代表了业界的两种看法。林少洲认为，市中心要留给富人，这样房子能卖得更贵，政府也能多收税；而陈良生则认为，穷人应该在市区以及公共交通便利的地方入住，否则交通费将是一笔不小的支出。

　　加大中低价位住房供给

　　不管各方献计的住房保障体制的设计有何异同，但共同的一点是，政府有责任为中低收入的人群提供住房保障，而这也恰好是公共财政的初衷之一。

　　比如北京市去年房地产的税收超过100亿，如果能动用这笔钱中的一部分来改善北京的福利住房体系，“那敢情好。”北京市建委的一位工作人员说。

　　但至少目前，北京市廉租房的资金主要来自公积金增值资金。据记者从北京市建委获得的数据称，从2001年8月到现在，北京市政府在廉租房上共投入了约2亿元，也就是平均每年六七百万元。

　　面对高房价，上海和北京市政府选择了一条不同于开发商设想的道路，即增加中低价位住房的供给。

　　上文所述，上海市出台的新规定中，除了对二手房交易课税以外，还明确指出，2005年，全市3000公顷经营性用地计划中的2000公顷，确保用于中低价普通商品住房建设。

　　另外，要加快以配套商品房为主的中低价普通商品住房建设进度，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65％。

　　北京市建委也在近期透露，今年将建设更多的每平方米5000元以下的低档房，但并没有像上海那样明确地指出了规划面积和比例。

　　其实上海的做法早就为建设部所鼓励。建设部的陈淮也承认，更有效的调控房价的办法就是加大中低价位住房的供给。“按照中央要求，当前政策研究的重点之一就是如何采取更有效的措施加大中低价位的住房供给。此外还可以对房地产的持有环节累进征税，让占有过多资源的人支付更高的代价。”陈淮说。